Решение Ростовского областного суда от 18 декабря 2015 г. по делу N 3а-292/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Хижняковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лукашова Б.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",

УСТАНОВИЛ:

Лукашов Б.В. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации базы отдыха. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца - Головина Л.Д., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, просила иск удовлетворить, истец в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Правительства Ростовской области - Шанько Е.В., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, полагала возможным установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта.

Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации базы отдыха.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет до 01.01.2014 года.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является базой для определения размера арендной платы по договору аренды, истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 04.08.2015 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 27.08.2015 года (экспертиза на подтверждение стоимости объекта). При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против иска и отчета, Правительство Ростовской области в отзыве указало на то, что оценщик неверно осуществил расчет рыночной стоимости применительно к корректировкам на наличие коммуникаций, на площадь, месторасположение, на торг - 23%, на вид разрешенного использования, не учтены строения (л.д.111-115 том 1).

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза по поставленному судом вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНАэксперт ФИО8

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков. Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям - продажа земельного участка под базу отдыха, то есть с учетом вида фактического использования (л.д.43-44 том 2).

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону (площадь 9578 кв.м, 8524 кв.м, 23 181 кв.м, 1700 кв.м), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Расчет стоимости приведен в таблице N14 (л.д.52-54 том 2).

Применение конкретных корректировок, указанных в таблице расчета, экспертом подробно и достаточно объяснено (на наличие строений, условия продажи, обеспеченность инженерными сетями, на площадь).

Изучение заключения приводит к выводу о том, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, с учетом их характеристик и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате экспертизы иные данные о рыночной стоимости.

Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным. Конкретных аргументов о несогласии с заключением эксперта административный истец и его представитель не привели. У суда отсутствуют сомнения в достоверности выводов эксперта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется (отчет об оценке оспаривался обоснованно), судебные расходы возлагаются на административного истца в виде взыскания расходов на оплату экспертизы в пользу экспертного учреждения согласно финансово-экономическому обоснованию в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации базы отдыха в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 9 сентября 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Лукашова Б.В. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов