Решение Ростовского областного суда от 25 декабря 2015 г. по делу N 3а-299/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Хижняковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Галициной В.Г. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Галицина В.Г. обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы. Определение размера земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (экспертиза на подтверждение стоимости). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - Блинов А.С., действующий по доверенности, уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении указано об отсутствии возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, приведенного в экспертном заключении. Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенного представителя административного ответчика.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Чекмарева Е.В., представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону - Быкадорова Ю.В., в суд явились, возражали против удовлетворения административного иска в связи с необоснованностью доказательств рыночной стоимости земельного участка.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей заинтересованных лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.9 том 1).

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для определения размера земельного налога.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 1 сентября 2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (экспертиза на подтверждение рыночной стоимости объекта). Оценщик, выполнивший отчет, допрошен в суде в качестве свидетеля, между тем, административный ответчик в результате допроса оценщика не снял своих возражений на административное исковое заявление (л.д.175-181 том 1).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу по следующим вопросам:

1) подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.08.2015 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

2) если стоимость, указанная в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.08.2015 года, не подтверждается экспертом, или допущены ошибки, влияющие на размер рыночной стоимости, то какова рыночная стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 01.01.2014 года?

Экспертиза по двум вопросам проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНАзаключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.12.2015 года).

По первому вопросу эксперт пришел к выводу о несоответствии представленного отчета федеральным стандартам оценки, экспертом не подтверждается стоимость объекта оценки, указанная в отчете оценщика. В таблицах 1-12 экспертом приведены конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Установленные нарушения экспертом объяснены с указанием конкретных пунктов федеральных стандартов оценки. Экспертом сделан вывод о том, что допущенные нарушения в их совокупности не позволяют судить о надежности результата рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта по второму вопросу рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт в результате применения федеральных стандартов оценки N1,N7 использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону из более широкой выборки схожих объектов (отобраны по следующим критериям - г.Ростов-на-Дону, продажа земельного участка промышленного назначения, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Объекты-аналоги (таблица 25 заключения) отобраны с учетом использования коэффициента вариации (таблица 26).

Применение конкретных корректировок на торг, на динамику сделок, расположение относительно автомагистралей, на инженерное обеспечение, на площадь экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники.

Конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Административным истцом и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения на заключение эксперта, исходящие от заинтересованных лиц, привлеченных судом к участию в деле, - Администрации г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, суд отклоняет как необоснованные. Экспертиза выполнена уполномоченным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, которое является мотивированным, ясным по изложению, выводам.

Доводы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом с точки зрения разницы в площади несостоятельны, поскольку рассматриваемый земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки промышленного назначения), введена корректировка по этому фактору. Содержание объявлений о продаже аналогов и время их размещения с точки зрения срока экспозиции объекта отвечают требованиям вышеприведенных ФСО. Корректировки, использованные и объясненные экспертом, соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом, заинтересованные лица не привели. Остальные аргументы являются предположениями о занижении рыночной стоимости земельного участка.

При таком положении уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, что административный истец не оспаривал, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Галициной В.Г. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов