Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2015 г. по делу N 33-24127/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Сагитовой Е.И.,

при секретаре Рамазановой З.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Капитанас " Ф.И.О. "13 к Минасяну " Ф.И.О. "14, Гладких " Ф.И.О. "15, Демирчяну " Ф.И.О. "16 о признании договора купли-продажи недействительным и ликвидации государственной регистрации права собственности.

Заслушав доклад судьи Бекетовой В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Капитанас Р.И. обратилась в суд с исковым заявлением к Минасяну А.Х., Гладких В.Б., Демирчяну А.С. о признании договора купли-продажи недействительным и ликвидации государственной регистрации права собственности.

Заочным решением Адлерского районного суда города Сочи от 18 декабря 2014 года исковые требования Капитанас " Ф.И.О. "21 к Минасяну " Ф.И.О. "22, Гладких " Ф.И.О. "23 и Демирчяну " Ф.И.О. "24 о признании договора купли-продажи недействительным и ликвидации государственной регистрации права собственности удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи от 27.11.2013 года, заключенный Демирчяном " Ф.И.О. "25, Гладких " Ф.И.О. "26 и Минасяном " Ф.И.О. "27, по продаже земельного участка с кадастровым N " ... " и жилого дома лит А общей площадью 202.8 кв.м. по адресу: г.Сочи, п " ... "

Истребован из чужого незаконного владения в собственность Капитанас " Ф.И.О. "28 земельный участок с кадастровым N " ... " по адресу: г.Сочи, " ... "

Прекращено право собственности Минасян " Ф.И.О. "29 на земельный участок и жилой дом литер А по адресу: город Сочи, " ... "

Не согласившись с решением суда, представителем Минасяна А.Х. по доверенности Школьником М.И., представителем ВТБ 24 (ЗАО) по доверенности Гуриной Л.З. поданы апелляционные жалобы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 октября 2015 года заочное решение Адлерского районного суда города Сочи от 18 декабря 2014 года отменено.

Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции на основании ч.5 статьи 330 ГПК РФ.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы сторон, выслушав объяснения представителя ВТБ 24 (ЗАО) по доверенности Гуриной Л.З., представителя Минасяна А.Х. по доверенности Школьника М.И., судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления Капитанас Р.И. к Минасяну А.Х., Гладких В.Б., Демирчяну А.С. о признании договора купли-продажи недействительным и ликвидации государственной регистрации права собственности по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Адлерского районного суда г.Сочи от 07.08.2014 года договор купли-продажи земельного участка, площадью 210 кв.м с кадастровым N " ... " по адресу: г.Сочи, " ... " заключенный между Капитанас Р.И. и Демирчян А.С., Гладких В.Б., признан недействительным.

Из выписок из ЕГРП от 20.10.2014 года следует, что правообладателем земельного участка и жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым N " ... ", в настоящее время является Минасян А.Х., который ранее приобрел объект недвижимого имущества у Гладких В.Б. и Демирчяна А.С. на основании договора купли-продажи от 27.11.2013 года.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела усматривается, что Капитанас Р.И., обращаясь в суд с данным иском, приобщила в обоснование заявленных требований выписку из ЕГРП от 20.10.2014 года N " ... ", в которой указаны сведения о наличии обременения в виде ипотеки в пользу кредитного учреждения в отношении спорного недвижимого имущества.

В силу ч.1 ст.33 Федерального закона от 16.07.1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Исходя из положений приведенной нормы, в случае предъявления иска об истребовании заложенного недвижимого имущества из незаконного владения залогодателя, залогодержатель, каковым является банк, подлежит привлечению к участию в деле в качестве соответчика, поскольку истребование имущества влечет за собой и прекращение ипотеки, что судом оставлено без внимания в нарушение правил ч.1 ст.33 Федерального закона от 16.07.1998 года N102-ФЗ, ст.ст.41, 148, 150 ГПК РФ.

Из материалов дела усматривается, что единственным основанием для удовлетворения иска послужило решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 07.08.2014 года, которым признан недействительным договор купли-продажи от 16.07.2010 года, заключенный между Капитанас Р.И. и Демирчяном А.С., Гладких В. Б.

Однако решение от 07.08.2014 года об удовлетворении иска вынесено в связи с признанием требований истца ответчиками без выяснения и исследования фактических обстоятельств дела и привлечения к участию в деле собственника спорного имущества - Минасяна А.X., а также залогодержателя имущества в лице банка.

Как следует из решения суда от 07.08.2014 года, Капитанас А.Р. ранее поставлен вопрос о признании договора недействительным ввиду отсутствия расчета по сделке стороны Демирчяна А.С. и Гладких В.Б.

Несмотря на то, что данное обстоятельство само по себе не влечет за собой недействительность договора, поскольку свидетельствует только лишь о неисполнении обязательств покупателем по договору, что влечет иные гражданско-правовые последствия, не относящиеся к признанию сделки недействительной (ст.ст.450, 453, 486 ГК РФ), в рамках настоящего дела Капитанас А. Р. не привела доводы и основания для признания договора от 16.07.2010 года недействительным.

Положением статьи 486 Гражданского кодекса РФ установлены исчерпывающие последствия неисполнения обязательств по оплате цены договора купли-продажи, к каковым относится право покупателя требовать от продавца цену договора, проценты.

Применительно к случаям существенного нарушения одной из сторон обязательств по договору правилами нормы статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право другой стороны требовать расторжения договора, но не признания сделки недействительной.

Кроме того, суд, повторив вывод о недействительности сделки, ранее сделанный судом по другому делу, не учел, что решением суда от 07.08.2014 года не применялись последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи от 16.07.2010 года.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22 от 29.04.2010 года, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи о прекращении права собственности в ЕГРП.

Из материалов дела усматривается, что Минасян А.X. приобрел жилой дом и земельный участок по улице " ... " у Демирчяна А.С. и Гладких В.Б по договору купли-продажи от 23 ноября 2010 года.

Пунктом 4 договора от 23 ноября 2010 года предусмотрено, что стороны произвели расчет по договору купли-продажи и не имеют финансовых претензий к покупателю.

Договор купли-продажи от 23 ноября 2010 года и переход права собственности от Демирчян А.С. и Гладких В.Б. к Минасяну А.X. прошел государственную регистрацию путем внесения в ЕГРП соответствующей записи, о чем имеются соответствующие отметки в договоре.

Пленум Верховного Суда РФ и ВАС РФ разъяснил в п.35 и абзацах 1 и 2 п.39 совместного Постановления N10/22 от 29.04.2010 года, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании мущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника направлена на передачу владения иному лицу.

Материалами дела подтверждается, что прежний договор купли-продажи от 6.07.2010 года заключен и исполнен в полном объеме Капитанас Р.И.; по договору осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорные жилой дом и земельный участок; договор подписан от имени Капитанас Р.И. представителем по нотариально удостоверенной доверенности.

В п.3-7 договора от 6.07.2010 года отражены сведения о выполнении между сторонами расчетов, передачи владения имуществом от продавца к покупателю.

В последующем договоре от 23.11.2010 года стороны отразили, что Минасяну А.X. был предъявлен для ознакомления договор купли-продажи от 16.07.2010 года, а также свидетельства новых собственников - Демирчяна А.С. и Гладких В.Б. - об их праве на жилой дом и земельный участок по ул. " ... " (п.2 договора от 23.11.2010 года).

Кроме того, следует, что Капитанас Р.И. обратилась с иском к Демирчян А.С. и Гладких В.Б. в Адлерский районный суд г.Сочи только в июле 2014 года, по истечению четырех лет с момента заключения договора от 16.07.2010 года; а с иском к Минасяну А.X. - в октябре 2014 года, признавая до указанного времени действительность сделок.

При указанных обстоятельствах у Минасяна А.X. на момент заключения и исполнения договора от 23.11.2010 года не имелось каких-либо объективных оснований полагать, что он приобретает имущество у лиц, которые не обладают правом собственности на него, а Капитанас Р.И. может сохранять право собственности на приобретаемое недвижимое имущество либо имеет обоснованные притязания на него.

Следовательно, выбытие спорного имущества из владения Капитанас Р.И. произошло на основании ее волеизъявления, приобретая данное имущество у новых собственников не имелось объективных предпосылок сомневаться в наличии у них титула на объекты недвижимости.

Договор от 23.11.2010 года, исходя из его условий, в полном объеме исполнен сторонами, расчеты между ними произведены полностью, имущество передано во владение Минасяна А.X.

Таким образом, с учетом правил ч.1 и ч.2 ст.302 ГК РФ, подлежащих обязательному применению к спорным правоотношениям, данное имущество не могло быть истребовано из владения Минасяна А.X. в пользу Капитанас Р.И. в силу ограничений, установленных названной нормой материального права.

Пунктом 13 упомянутого Постановления ВС РФ и ВАС РФ разъяснено, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Поскольку у Капитанас Р.И. не имелось предусмотренных ч.2 ст.302 ГК РФ, а также прочих оснований для истребования спорного имущества у ответчика, а за Минасяном А.Х. было зарегистрировано 23.12.2010 года право собственности на жилой дом и земельный участок по улице Турчинского, 79а, поскольку с этого момента он должен признаваться собственником указанного недвижимого имущества, оснований для удовлетворения иска, как в части признания договора от 23.11.2010 года, так и в части истребования спорного имущества из владения Минасяна А.Х., не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления Капитанас " Ф.И.О. "30 к Минасяну " Ф.И.О. "31, Гладких " Ф.И.О. "32 и Демирчяну " Ф.И.О. "33 о признании договора купли продажи недействительным, ликвидации государственной регистрации права собственности.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Исковое заявление Капитанас " Ф.И.О. "34 к Минасяну " Ф.И.О. "35, Гладких " Ф.И.О. "36 и Демирчяну " Ф.И.О. "37 о признании договора купли продажи недействительным и ликвидации государственной регистрации права собственности - оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: