Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 24 ноября 2015 г. по делу N 33-1618/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Панеш Ж.К.

судей - Соловьёвой О.М. и Шишева Б.А.

при секретаре - Гречиной Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Криванюк А.С. на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 10 сентября 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования администрации МО "Яблоновское городское поселение" к администрации МО "Тахтамукайский район", Криванюку А.С. удовлетворить, признать недействительными:

- договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N,

- дополнительное соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Криванюком А.С.;

- постановление администрации МО "Тахтамукайский район" N от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении Криванюку А.С. в собственность земельного участка, расположенного по адресу: "адрес",

- договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Криванюком А.С.;

- договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Криванюком А.С. и Тимошенко М.А.;

- свидетельство о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ., выданное на имя Криванюка А.С.;

- свидетельство о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ., выданное на имя Тимошенко М.А.;

- соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка расположенного по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ., заключенное между Хатитом А.А. и Криванюком А.С. и снять земельный участок с кадастрового учета.

Исковые требования прокурора Тахтамукайского района к Тимошенко М.А. об истребовании из незаконного владения Тимошенко М.А. земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Тимошенко М.А. на земельный участок - удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения Тимошенко М.А., земельный участок общей площадью "данные изъяты"., расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N.

Снять с кадастрового учета и аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Тимошенко М.А. на земельный участок земельный участок общей площадью "данные изъяты"., расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N и передать в собственность администрации МО "Яблоновское городское поселение".

В удовлетворении встречных исковых требований Тимошенко М.А. о признании добросовестным приобретателем земельного участка общей площадью "данные изъяты"., расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N - отказать",

заслушав доклад судьи Соловьёвой О.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО "Яблоновское городское поселение" обратилась в Тахтамукайский районный суд с исковым заявлением к администрации МО "Тахтамукайский район", Криванюку А.С. о признании незаконными индивидуальных правовых актов и недействительными сделок в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N: договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N между Хатитом А.А. и МО "Тахтамукайский район"; соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по этому договору аренды между Хатитом А.А. и Криванюком А.С.; дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Криванюком А.С.; постановления администрации МО "Тахтамукайский район" от ДД.ММ.ГГГГ N о предоставлении земельного участка в собственность Криванюку А.С.; договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Криванюком А.С.; договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Криванюком А.С. и Тимошенко М.А.; свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N, выданного на имя Криванюка А.С.; свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N, выданного на имя Тимошенко М.А.; о снятии спорного земельного участка с кадастрового учета.

Прокурор Тахтамукайского района обратился к Тимошенко М.А. с виндикационным исковым заявлением об истребовании из его незаконного владения земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Тимошенко М.А. на этот земельный участок.

Тимошенко М.А. предъявил встречный иск о признании его добросовестным приобретателем, уплатившим покупную цену и зарегистрировавшим за собой право собственности. Покупая землю, он визуально не мог определить наличие на этом участке общего проезда, а фактическая дорога на схеме публичной кадастровой карты изображена на земле, застроенной частными домами.

Определением судьи Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 02.09.2015 года исковые требования признаны взаимосвязанными и соединены в одно производство, поскольку все споры касается одного земельного участка - с кадастровым номером N.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 10.09.2015 исковые требования прокурора Тахтамукайского района и администрации МО "Яблоновское городское поселение" к администрации МО "Тахтамукайский район", Криванюку А.С., Тимошенко М.А. удовлетворены в полном объеме. Суд исходил из того, что муниципальное образование "Тахтамукайский район" при формировании спорного земельного участка нарушило как публичные права неопределенного круга лиц, так и публично-правового образования поселка Яблоновский, поскольку на центральной части этого земельного участка была расположена энергоснабжающая сеть и проезд общего пользования - автомобильная дорога.

В апелляционной жалобе Криванюк А.С. просит решение Тахтамукайского районного суда от 10.09.2015 отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований администрации МО "Яблоновское городское поселение" и прокурору Тахтамукайского района Республики Адыгея. В обоснование указывает, что ранее решением Тахтамукайского районного суда от 19.09.2014 были удовлетворены его требования к администрации, обязанной выдать ему разрешение на строительство, чем был установлен факт отсутствия дороги общего пользования на спорном земельном участке. По его мнению, предшествовавшее решение является преюдициальным для данного спора.

В апелляционной жалобе Тимошенко М.А. просит решение Тахтамукайского районного суда от 10.09.2015 отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований прокурора Тахтамукайского района Республики Адыгея и администрации МО "Яблоновское городское поселение". Доводы жалобы основаны на его добросовестности, как покупателя спорного земельного участка, поскольку сделка отвечает всем признакам действительности, цена уплачена, право зарегистрировано, при покупке определить наличие на этом участке общего проезда не мог, на публичной кадастровой карте видел схему дороги на другой земле, фактически застроенной частными домами.

Заслушав явившихся лиц, участвующих в деле, изучив доводы жалоб и материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции, и подтверждается кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГГГ N сведения о кадастровом номере земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200166-2376 внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

По правилу абзаца второго пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), действовавшему на момент формирования спорного земельного участка, местоположение границ земельного участка и его площадь должны были определяться с учетом естественных его границ и фактического землепользования.

Аналогичный порядок, с учетом фактического землепользования, предусматривался пунктом 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 12.11.2012 N 179-ФЗ при установлении размеров земельных участков.

Судом первой инстанции установлено, что на момент формирования спорного земельного участка фактическое землепользование осуществлялось поселением в связи с нахождением на нем объектов общего пользования.

Согласно представленным в материалы дела документам - акту разграничения балансовой принадлежности Яблоновского сетевого участка Тахтамукайского РРЭС Краснодарских электрических сетей ОАО "Кубаньэнерго" с потребителем - ФИО3 и техническими условиями от ДД.ММ.ГГГГ N фактическое землепользование спорным земельным участком началось с 2008 года.

Яблоновским сетевым участком Тахтамукайского РРЭС установлена линия энергообеспечения, к которой впоследствии присоединились и впредь могут присоединяться иные пользователи (неограниченный круг) в пределах мощности передающей сети.

Данный факт подтвержден приложенными к акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ фотоснимками спорного земельного участка, изученными судом, из которых следует расположенность установленных в 2008-ом году электрических опор ЛЭП 0,4 кв. по центру земельного участка, расстояние между ними 25 м вдоль грунтовой автомобильной дороги общего пользования ( л.д.,л.д. 116-119).

Топографическая съемка спорного земельного участка также подтверждает факт наложения образованного земельного участка на линию энергообеспечения ЛЭП и автомобильную дорогу (л.д., л.д. 30, 55).

В силу пунктов 1 и 8 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" автомобильная дорога является объектом транспортной инфраструктуры, предназначенным для движения транспортных средств. Пользователями ее являются физические и юридические лица, использующие автомобильную дорогу в качестве участников дорожного движения.

В соответствии с нормами пунктов 3, 9, 17 статьи 5 этого закона автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, относятся к автомобильным дорогам общего пользования. Расположенные в границах населенных пунктов поселения, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог, являются автомобильными дорогами общего пользования поселения местного значения. Обычные автомобильные дороги могут иметь одну или несколько проезжих частей.

На основании пункта 8 статьи 6 этого же закона автомобильные дороги общего и необщего пользования в границах населенных пунктов поселения, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог относятся к собственности поселения.

Следовательно, независимо от включения или невключения проходящей вдоль линии ЛЭП автомобильной дороги в перечень, ее фактическое наличие и использование по назначению в силу закона относит ее к объектам права собственности поселения.

В соответствии с частями 4,5,6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с пунктами 11, 12 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), автомобильные дороги и другие подобные сооружения; территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе проезды) обозначают красными линиями. В границах таких участков индивидуальная жилая застройка недопустима.

Как установлено судом первой инстанции, гравийная автомобильная дорога - единственный проезд на "адрес", а линии электропередач обеспечивают жителей улицы электричеством.

Из указанного следует обоснованность правового вывода суда первой инстанции о том, что администрация МО "Тахтамукайский район" сформировала спорный земельный участок и предоставила его в аренду для целей строительства жилого дома в нарушение требований закона, поскольку по центру формируемого земельного участка проходили два объекта общего пользования.

Однако ответчик без учета этих обстоятельств по данным картографии приступил к его формированию, ДД.ММ.ГГГГ в районной газете "Согласие" опубликовал информацию о приеме заявлений на предоставление в аренду этого участка (л.д., л.д. 34,35).

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером N, ДД.ММ.ГГГГ администрация МО "Тахтамукайский район" заключила договор аренды с Хатитом А.А., документарно передав его актом приема-передачи, не определив его на местности (л.д., л.д. 36-43).

В пункте 1.5 договора стороны декларативно указали соответствие его фактического состояния условиям договора и целевому назначению земельного участка.

Такая виртуальная, только по документам, передача земельного участка оказалась причиной несвоевременного обнаружения наложения участка на объекты публичного землепользования, невозможности использования по целевому назначению, поскольку строительство индивидуального жилого дома на линии энергообеспечения и автомобильной дороге невозможно.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о признании отсутствующим права на участок, сформированный за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), является обоснованным, а вывод суда о недействительности (ничтожности) договора аренды с Хатитом А.А. правовым. Спорный земельный участок в силу закона изъят из гражданского оборота, поэтому сделки с ним ничтожны.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167, 168 ГК РФ).

Судом первой инстанции правильно установлено отсутствие правопреемства по ничтожному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ между Хатитом А.А и Криванюком А.С., ничтожности заключенного на его основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Криванюком А.С..

Последующие сделки с этим земельным участком, основанные на ничтожной сделке, также недействительны, поэтому судом принято правовое решение о признании их таковыми.

Несмотря на то, что к каждому договору были приложены акты приема-передачи спорного земельного участка, фактически стороны осуществляли передачу только документов. Место расположения земельного участка, являющегося объектом аренды, а впоследствии купли-продажи, ни один из приобретателей не видел, поэтому документарно сменявшиеся арендаторы и собственники не знали о прохождении по центру участка с 2008 года объекта энергообеспечения - ЛЭП и грунтовой автомобильной дороги поселения.

В силу части 1 статьи 484 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью покупателя является принятие товара.

По правилу части 2 данной правовой нормы покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

Поскольку существенным условием договора купли-продажи (в данном случае земельного участка) является передача предмета договора, составление мнимых актов приема-передачи не приводит к исполнению сделки.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы Тимошенко М.А., считающего себя добросовестным приобретателем, не основаны на законе. Суд первой инстанции правильно оценил доказательства, отказав ему в удовлетворении встречного иска о признании добросовестным приобретателем, поскольку добросовестность предполагает разумные и добросовестные действия покупателя, надлежащее исполнение обязанностей не только по оплате товара и регистрации в ЕГРП объекта недвижимости, но и реальное принятие этого объекта во владение. При выполнении этой обязанности покупатель смог бы обнаружить очевидную невозможность декларированного целевого назначения земли, занятой объектами общего пользования.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Судом первой инстанции также обоснованно удовлетворен виндикационный иск прокурора, поскольку МО " "адрес"" распорядилось земельным участком, в силу закона являющимся собственностью другого публично-правового образования (поселения) помимо воли собственника. Вследствие такого распоряжения ответчик нарушил права сторон в договоре энергоснабжения и права неопределенного круга лиц, использующих общий проезд - автомобильную дорогу.

Судом правильно отказано в удовлетворении встречного иска Тимошенко А.Н., поскольку он заключил договор по поводу спорной вещи, фактически не получив ее во владение, поэтому не является добросовестным приобретателем в смысле статьи 302 гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда оно выбыло из его владения помимо воли и в том случае, когда приобретатель возмездно приобрел его у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель).

Материалами дела доказано, это не оспаривают стороны, что формирование и последующее отчуждение спорного земельного участка произведено МО "Тахтамукайский район" помимо воли собственника автомобильной дороги - поселения МО "Яблоновское городское поселение".

Запись в ЕГРП о праве собственности на этот земельный участок у отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя, поскольку спорное недвижимое имущество - земельный участок фактически не поступило ему во владение.

Суд первой инстанции, разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, верно решил, что Тимошенко М.А. не проявил разумную осмотрительность при заключении сделки, его довод о произведенном осмотре земельного участка до приобретения не соответствуют действительности, поскольку такой осмотр позволил бы ему установить очевидные факты. У него как покупателя должен был вызвать сомнение факт срочности продажи Криванюком А.С. земельного участка спустя менее одного месяца после покупки.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, во всем отвечает признакам действительности сделки.

Тимошенко М.А. не проявил должной осмотрительности при заключении договора купли-продажи земельного участка. Исполнив обязанность покупателя реально принять товар, он должен был знать о неправомерности его отчуждения, мог и должен был обнаружить на спорном участке объекты общего землепользования поселения, поскольку приобрел земельный участок с гравийной дорогой и находящимися вдоль дороги линиями электропередач.

Обсуждая довод апеллянта Тимошенко М.А. о преюдиции для данного спора решения Тахтамукайского районного суда от 19.09.2014 об удовлетворении требований Криванюка А.С., признании незаконным отказа поселения ему в выдаче разрешения на строительство, суд апелляционной инстанции считает данный довод ошибочным.

Статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако круг лиц, участвовавших в деле, при вынесении решения Тахтамукайского районного суда от 19.09.2014 иной, принятое судом решение не имеет преюдиции для лиц, участвующих в настоящем деле.

Кроме того, анализ мотивировочной части судебного акта, на который ссылается апеллянт, не свидетельствует об установлении судом отсутствия факта публичного землепользования на спорном земельном участке.

Тем решением установлена необоснованность довода поселения о расположении на схеме Генерального плана поселения на спорном участке автомобильной дороги, поскольку картой Генплана ее устройство планировалось на другом участке, застроенном жилыми домами.

Суд также установилнарушение порядка официального опубликования в газете "Поселковые новости" от ДД.ММ.ГГГГ выпуск 10 решения Совета народных депутатов МО "Яблоновское городское поселение" от 29.04.2011 N26-8, утвердившего Генеральный план развития поселения, не соответствующий реально сложившимся земельным отношениям (л.д., л.д.16-23).

Фактическое наличие или отсутствие на спорном земельном участке автомобильной дороги судом не обсуждалось и не устанавливалось, о наличии на нем объекта энергообеспечения никто не заявлял, поэтому преюдициальных фактов для данного дела приведенным в доводах жалобы судебным решением не установлено.

Решение суда является законным и обоснованным и не имеется правовых оснований для его отмены, так как судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Поскольку нарушений судом при рассмотрении дела норм материального и процессуального права судебная коллегия не усматривает, доводы апелляционных жалоб ответчиков Криванюк А.С. и Тимошенко М.А. являются необоснованными, решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 10.09.2015 подлежит оставлению без изменения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 10 сентября 2015 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Криванюк А.С. и Тимошенко М.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись Панеш Ж.К.

Судьи: подпись Соловьёва О.М.

подпись Шишев Б.А.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Соловьёва О.М.