Решение Ивановского областного суда от 11 декабря 2015 г. по делу N 3а-67/2015

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием представителя административного истца Егоровой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Авангард" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард") обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в котором просит: установить кадастровую стоимость находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование и строительство торгового центра, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере ***** рубля; обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ивановской области внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости - ***** рубля по состоянию на 01 января 2014 года; взыскать с административного ответчика в его пользу расходов по уплате государственной пошлины в размере ***** рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 24.18-24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ), допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении указанного земельного участка кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года, составляющая ***** рубля ** копеек не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 08 июля 2015 года N **, подготовленном ООО "В.", с учетом положительного экспертного заключения, и нарушает его права как плательщика арендной платы.

Определением Ивановского областного суда от 02 декабря 2015 года принят отказ административного истца о заявленных требований в части обязания Федерального государственного бюджетное учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ивановской области внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости - ***** рубля по состоянию на 01 января 2014 года, и взыскания с административного ответчика в его пользу расходов по уплате государственной пошлины в размере ***** рублей, производство по делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Егорова М.Е. поддержала заявленные требования по указанным в иске основаниям, указав, что отчет об оценке, представленный в обоснование заявления, полностью отвечает требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а указанные в решении Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 августа 2015 года N ** обстоятельства не ставят под сомнение достоверность величины рыночной стоимости земельных участков, определенной в отчете N ** от 08 июля 2015 года.

Представитель административного ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда. В ранее представленном письменном отзыве сообщил, что работы по кадастровой оценки земельных участков категории: земли населенных пунктов Ивановской области проводились ЗАО "Э." по заданию Департамента управления имуществом Ивановской области. По результатам данной работы кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере ***** рубля ** копеек. Также указал на рассмотрение заявления административного истца Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и на выявление Комиссией нарушений требований к оформлению и содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленных федеральными стандартами оценки, и применении оценщиком доходного подхода к оценке спорного земельного участка, которые должны быть учтены судом при рассмотрении спора. Рыночную стоимость земельного участка, установленную представленным административным истцом отчетом об оценке, не оспаривает.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В представленном письменном отзыве на административный иск указал на то, что Управление не осуществляет функции по внесению кадастровой стоимости в ГКН, а решение суда носит обязательный характер, в связи с чем не имеет никакой заинтересованности в исходе дела. Также сообщил, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения об обременении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером ****** на основании договора аренды земельного участка от 26 июня 2006 года N **, а его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере ***** рубля ** копеек установлена на основании Приказа Департамента Управления имуществом Ивановской области N 105 от 25 ноября 2014 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участком в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области". Вместе с тем поставил под сомнение величину рыночной стоимости спорного земельного участка, установленную представленным административным истцом отчетом об оценке по основаниям, приведенным в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 августа 2015 года N **. Считает, что с учетом того, что земельный налог отнесен к числу местных налогов и зачисляется соответственно в бюджет поселения, то административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости затронуты законные интересы исключительно администрации городского округа Кинешма.

Представитель заинтересованного лица ФБГУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФБГУ "ФКП Росреестра" по Ивановской области в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело без участия своего представителя. Ранее в предварительном судебном заседании представитель данного учреждения Марьевская Ю.С. пояснила, что у данного государственного органа отсутствуют возражения по существу заявленных ООО "Авангард" требований, поскольку ФГБУ "ФКП Росреестра" не является лицом, заинтересованным в исходе настоящего административного дела, так как не осуществляет функции органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца, не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, не является получателем налогов, а лишь вносит в ГКН сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на основании решения суда, которое обязательно для исполнения.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа Кинешма в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в порядке главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представил письменный отзыв на заявление, в котором просит рассмотреть дело без участия своего представителя, в разрешении спора полагается на усмотрение суда.

Заслушав представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16июля 2009 года N 582 (в ред. от 30 октября 2014 года), предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в этом пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом пунктом 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Установлено, что ООО "Авангард" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., относящегося к категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: проектирование и строительство торгового центра, расположенного по адресу: ****, на основании заключенного с администрацией городского округа Кинешма договора аренды N ** от **** года (л.д. 17-20) и Постановления главы администрации городского округа Кинешма N ** от **** года (л.д. 23).

Дополнительным соглашением от **** года и Постановлением главы администрации городского округа Кинешма N ** от **** года срок действия договора аренды земельного участка N ** от **** года продлен до 01 января 2017 года (л.д. 30, 31).

При заключении договора аренды размер арендной платы составлял ***** рублей ** копейки в соответствии с базовыми размерами, утвержденными на территории города Кинешмы Ивановской области (л.д. 17-20). В соответствии с решением Кинешемской городской Думы от **** года N ** "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа Кинешма, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа Кинешма" размер арендной платы указанных земельных участков стал исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно уведомлению Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма в адрес ООО "Авангард" сумма арендной платы за пользование земельным участком площадью **** кв.м. по адресу: ****, за 2015 года составляет ***** рублей ** копейки (л.д. 36).

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года N 105 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области" (далее - Приказ N 105) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****** определена по состоянию на 1января 2014 года в размере *****рубля ** копеек, с учетом отнесения их к 5 группе по видам разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в размере 2399 рублей 03 копейки за 1 кв.м.

Согласно кадастровой справке от 03 декабря 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****** определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере ***** рубля ** копеек.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности)

Согласно статье 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", из которых следует, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно представленному административном истцом отчету N ** об определении рыночной стоимости земельного участка от 08 июня 2015 года, составленному оценщиком ООО "В." П.А.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование и строительство торгового центра, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ***** рубля.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем представители Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области, полагаясь по существу спора на усмотрение суда, сослались на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 августа 2015 года N **, которым отклонено заявление ООО "Авангард" от 29 июля 2015 года об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по мотиву несоответствия отчета N ** от 08 июня 2015 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, выразившегося в следующем.

В нарушение статьи 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" отчет не содержит перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, на странице 3 Отчета отсутствует печать и подпись исполнителя работ; в нарушение принципа однозначности пункта 4 ФСО N 3 в разделе 1.2 Задание на оценку - страница 4 Отчета неверно указаны имущественные права на объект оценки - "право собственности", тогда как оцениваемый земельный участок находится на праве аренды; в нарушении принципа существенности и достаточности пункта 4 ФСО N 3 Отчет содержит избыточную информацию - на страницах 24-74 Отчета делаются подробные расчеты в отношении зданий, расположенных на объектах-аналогах; в нарушении пункта 21 ФСО N 1 страница 46 Отчета в разделе "Методология оценки и обоснование применимости подходов к оценке" указано о применении доходного подхода к оценке земельного участка, тогда как доходный подход может применяться, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что представленный ООО "Авангард" отчет N ** от 08 июня 2015 года полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик П.А.В., составивший отчет N ** от 08 июня 2015 года, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков - Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ОАО"А.".

Ответственность ООО "В." как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в ОАО "А." на сумму ***** рублей, что соответствует положениям ст. 15.1 закона об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле не оспаривали, что по форме Отчет N ** от 08 июня 2015 года соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям действовавшего на момент его составления Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3).

Суд не может согласиться с тем, что отчет N ** от 08 июня 2015 года по своему содержанию не отвечает принципам однозначности, существенности и достоверности, то есть противоречит требованиям статьи11 Закона об оценочной деятельности и требованиям пункта 21 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N256 (далее - ФСО N 1), и пункта 4 ФСО N 3.

Поскольку эти утверждения носят исключительно правовой характер, объективно не ставят под сомнение итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, и не требуют в этой связи для своей проверки применения специальных исследований и знаний в области оценочной деятельности для установления иной рыночной стоимости, суд считает возможным дать им оценку в решении без использования такого источника доказательств как заключение эксперта.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В решение от 13 августа 2015 года N ** Комиссия в качестве одного из оснований для отклонения заявления ООО "Авангард" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в досудебном порядке указала на нарушение оценщиком положений статьи 11 ФЗ "Об оценочной деятельности", выразившееся в отсутствии перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, и отсутствии печати и подписи исполнителя работ на стр. 3 Отчета.

В приложении N 4 к отчету "Документы на объект оценки" имеются копии документов в отношении оцениваемого земельного участка, позволяющие установить его качественные и количественные характеристики.

Согласно требованиям части 4 пункта 11 ФЗ "Об оценочной деятельности" в отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Суд не усматривает нарушений данных положений законодательства относительно представленного административным истцом Отчета, в связи с тем, что в тексте Отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемой оценщиком, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, Отчет содержит перечень используемой нормативной и справочной литературы, также к нему приложены копии материалов и распечаток, позволяющие проверить достоверно информацию об объектах-аналогах, используемых в отчете.

Отсутствие подписи и печати исполнителя работ по оценке спорного земельного участка на стр. 3 Отчета суд расценивает как техническую ошибку оценщика, которая является легко устранимой и не влияет на результаты оценки.

Доводы Комиссии о нарушении оценщиком принципа однозначности, выразившееся в неверном указании имущественных прав на объект оценки в разделе 1.2 Задания на оценку на стр. 4 Отчета как "право собственности", тогда как оцениваемый земельный участок находится в аренде, основаны на ошибочном толковании положений федеральных стандартов оценки с учетом целей оценки.

Требование об указании в отчете об оценке в задании на оценку имущественных прав на объект оценки, а также их ограничений (обременений) закреплено в пункте 17 ФСО N 1, пункте 8 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), обязательного для применения при оценке недвижимости.

Вместе с тем, во исполнение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и действовавшего на момент составления оспариваемого заинтересованными лицами Отчета об оценке N ** Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2), в Отчете об оценке N ** в задании на оценку указана не только цель оценки как определение стоимости рыночной объекта оценки, но и предполагаемое использование результатов такой оценки "для установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной и внесения изменения в ГКН" и связанные с этим ограничения.

С учетом такого указания цели оценки в задании на оценку оценщик обоснованно принял во внимание положение, предусмотренное действовавшей на момент составления Отчета редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года (далее - ФСО N 4), которой было установлено, что при применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

Пункт 10 ФСО N 4 в его действующей редакции от 22 июня 2015 года также предусматривает, что кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суду представляется вполне обоснованным определение рыночной стоимости земельного участка, как находящегося в собственности. При этом при описании характеристик земельного участка оценщиком на стр. 9 отчета указано на наличие договора аренды данного земельного участка.

Не ставят под сомнение соответствие представленного Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, в части соблюдения принципов существенности и достоверности, подробные расчеты оценщика в отношении зданий, расположенных на объектах-аналогах. Как пояснил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик П.А.В, анализ рынка продаж коммерческой недвижимости производится в целях анализа наилучшего эффективного использования земельного участка с учетом получения наибольшей прибыли в зависимости от вида улучшений.

Утверждения Комиссии о необоснованности применения оценщиком доходного метода к оценке спорного земельного участка являются голословными, не мотивированными и основаны на неверном толковании требований законодательства об оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Указанные положения согласуются с правилами, установленными статьей 14 ФЗ "Об оценочной деятельности", в соответствии с которыми оценщик имеет право, в том числе, применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При проведении оценки спорного земельного участка оценщик ООО "В." П.А.В. использовал доходный подход к оценке, обосновав отказ от использования затратного и сравнительного подхода к оценке, что полностью отвечает требованиям пункта 20 ФСО N 1, пункта 20 ФСО N 4, пунктов 22-24 ФСО N 7.

В соответствии с пунктом 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N ** содержит достаточное количество достоверной информации, существенной для определения рыночной стоимости земельного участка. Так, в отчете в соответствии с требованиями пунктов 4, пункта 8 ФСО N3, пункта 22 ФСО N 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, передаваемых имущественных прав , инженерной инфраструктуре земельного участка.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее наилучшего и эффективного использования земельного участка, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО N 1, пункта 8 ФСО N 3, разделовV, VI ФСО N 7.

Оценщиком проведен детальный анализ рынка недвижимости Ивановской области, в том числе коммерческой, к которому относится объект оценки, определены основные ценообразующие факторы.

Из отчета N ** от 08 июня 2015 года видно, что расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с применением в рамках доходного подхода метода остатка, также приведено обоснование причин отказа от иных методов данного подхода.

Указанный метод применяется при условии возможной застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможности коммерческого использования земельного участка.

Из отчета следует, что оцениваемый участок на дату оценки не застроен, а наиболее эффективным его использованием признано его использование для строительства многофункционального торгового комплекса.

При применении доходного подхода оценщиком был произведен расчет рыночной стоимости улучшений (стоимости строительства улучшений, расчет накопительного износа).

При расчете чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости оценщиком применен расчет потенциального валового дохода на основе рыночных ставок арендной платы с учетом предполагаемых операционных расходов. При расчете арендной платы оценщиком применен метод сравнительного анализа. Для определения арендной ставки были использованы данные по аренде четырех объектов, сопоставимых с будущим оцениваемым объектом с учетом корректировок на имеющиеся различия.

Кроме того, в рамках указанного метода оценщиком рассчитана величина земельной ренты, на основе капитализации которой рассчитана рыночная стоимость земельного участка. Все расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что предусмотренные пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 254, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны.

Соответствие подготовленного оценщиком отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности подтверждены экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Р." от 05 июля 2015 года N **. Выводы, сделанные оценщиком ООО "В.", о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков не заявлялось.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ООО "Авангард" исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, представленных административным истцом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков путем удовлетворения в полном объеме заявления ООО "Авангард".

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При этом, суд находит несостоятельными доводы Управления Росреестра по Ивановской области о неправомерности привлечения его к участию в настоящем деле в качестве административного ответчика, поскольку они основаны на неверном толковании норм статей 37, 38, 41, 247 Кодекса административного судопроизводства РФ без учета разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума ВС РФ N 28.

Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд вправе рассмотреть вопрос о привлечении к участию в административном деле иных лиц, чьи права могут быть затронуты принятым решением.

Из разъяснений содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума ВС РФ N 28 следует, что в силу положений статьи 34 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованными лицами, а после 15сентября 2015 года на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 24.21 Закона об оценочной деятельности ведение фонда данных государственной кадастровой оценки осуществляется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает включение в фонд данных государственной кадастровой оценки сведений и материалов, поступающих в такой орган в соответствии со статьями 24.12 - 24.18 настоящего Федерального закона, в течение пяти рабочих дней с даты их поступления, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 в его действующей редакции от 27декабря 2014 года, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

В приказе Росреестра от 26 июня 2014 года N П/296 (в редакции от 28 августа 2015года) "О стратегии кадровой политики Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на период до 2020 года" со ссылкой на приведенную норму Положения указано, что именно Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Внастоящее время систему кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют Росреестр, а также его подведомственные организации.

Возражения представителя филиала ФБГУ "ФКП Росреестра" по Ивановской области относительно привлечения филиала к участию в данном деле судом отклоняются в силу того, что предметом рассмотрения по настоящему делу являлись требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом.

Анализ приведенных нормативных положений в их системном единстве позволяет сделать вывод о том, что Управление Росреестра по Ивановской области как территориальный орган федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, в силу прямого указания норм законодательства Российской Федерации, действующих на момент рассмотрения и разрешения настоящего административного дела, является надлежащим административным ответчиком по делу.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "Авангард" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером N******, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - проектирование и строительство торгового центра, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ***** рубля.

Датой подачи заявления ООО "Авангард" об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 29 июля 2015 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий