Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 30 ноября 2015 г. по делу N 33-5233/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Блиновой М.А., судей Нестеровой А.А., Юркиной И.В., при секретаре судебного заседания Орловой Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Юрковой М.А. к ОАО "1", конкурсному управляющему ЗАО "2" Охлопковой О.К. о признании в части отсутствующим права собственности на незавершенный строительством объект, признании недействительными записей о регистрации права собственности в ЕГРП, признании недействительным в части договора купли-продажи незавершенного строительством объекта и акта приема-передачи, признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе истца Юрковой М.А. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 08 сентября 2015 года, которым Юрковой М.А. отказано в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А., судебная коллегия

установила:

Юркова М.А. обратилась в суд с исковым заявлением с учетом уточнений к ОАО "1", конкурсному управляющему ЗАО "2" Охлопковой О.К. о признании отсутствующим права собственности ЗАО "2" на незавершенный строительством объект - семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера "данные изъяты"), подвалом (литера "данные изъяты"), одноэтажным кирпичным пристроем (литера "данные изъяты"), общей площадью "данные изъяты" кв.м., со степенью готовности "данные изъяты" %, находящийся по адресу: "адрес", в части права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры N общей площадью "данные изъяты" кв.м. (без учета площади лоджии) или "данные изъяты" кв.м. (с учетом площади лоджии), в указанном доме; признании недействительной записи о регистрации права собственности ЗАО "2" в ЕГРП N от 05 июня 2012 года; признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта - семиэтажного кирпичного дома с техническим этажом (литера "данные изъяты"), подвалом (литера "данные изъяты"), одноэтажным кирпичным пристроем (литера "данные изъяты"), общей площадью "данные изъяты" кв.м., со степенью готовности "данные изъяты" %, находящийся по адресу: "адрес", от 14 декабря 2014 года, заключенный между ЗАО "2" и ОАО "1" и акта приема-передачи от 28 декабря 2012 года, в части продажи доли в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры N "адрес"; признании недействительной записи о регистрации права собственности ОАО "1" в ЕГРП N от 29 января 2013 года; признании за Юрковой М.А. права собственности на однокомнатную квартиру N на "данные изъяты" этаже дома N "адрес" блок-секция "данные изъяты" общей площадью (с учетом лоджии) "данные изъяты" кв.м. или "данные изъяты" кв.м. (без учета лоджии).

Требования мотивированы тем, что на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 10 августа 2007 года, заключенного между ЗАО "2" (застройщиком) и ООО "3" (участником долевого строительства) с дополнительным соглашением к указанному договору от 26 ноября 2007 года и договора N уступки прав и перевода долга от 22 февраля 2008 года, заключенного между ООО "3" и Юрковой М.А., к последней перешли права и обязанности участника долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 10 августа 2007 года, а именно право на получение от ЗАО "2" однокомнатной квартиры N общей площадью "данные изъяты" кв.м. (без учета площади лоджии) или "данные изъяты" кв.м. с учетом площади лоджии, расположенной на "данные изъяты" этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: "адрес", а так же обязательства по оплате стоимости строительства этой квартиры. Обязательства по оплате стоимости строительства указанной квартиры в размере "данные изъяты" руб. были исполнены Юрковой М.А. в полном объеме и в установленный договором срок. Обязательства ЗАО "2" по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 10 августа 2007 года по строительству и передаче истцу квартиры в срок до 30 декабря 2009 года не были исполнены. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24 ноября 2009 года ЗАО "2" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Строительство дома было прекращено. До прекращения строительства многоквартирный дом по адресу: "адрес", (строительный адрес "адрес"), где находится квартира, был возведен под крышу, что подтверждается техническим паспортом на объект недвижимости незавершенный строительством объект: семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера "данные изъяты"), подвалом (литера "данные изъяты"), одноэтажным кирпичным пристроем (литера "данные изъяты"), составленным МУП "4" г. Чебоксары 21 мая 2012 года. Таким образом, подлежащая передаче истцу по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 10 августа 2007 года однокомнатная квартира N на "данные изъяты" этаже дома N "адрес" общей площадью (с учетом лоджии) "данные изъяты" кв.м. или "данные изъяты" кв.м. (без учета лоджии) фактически была построена. На основании ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" имущество, принадлежащее ЗАО "2", подлежит включению в конкурсную массу. Согласно отчету по определению рыночной стоимости незавершенного строительством семиэтажного кирпичного дома N "адрес", составленному 06 июня 2012 года оценщиком ИП Колесниковым С.А. по заказу ЗАО "2", степень готовности дома была определена в размере "данные изъяты" %, общая стоимость дома оценена в "данные изъяты" руб., в том числе стоимость доли участников долевого строительства составила "данные изъяты" руб., стоимость доли ЗАО "2" была оценена в "данные изъяты" руб. Участники долевого строительства, оплатившие стоимость строительства в доме N корп.1 по ул. Фучика г. Чебоксары, и не заявившие требований расторжении договоров долевого участия в строительстве, не были признаны конкурсными кредиторами ЗАО "2", во включении их в реестр требований кредиторов было отказано, т.к. обязательства перед ними по передаче квартир являлись не денежными, а имущественными требованиями. В конкурсную массу ЗАО "2" подлежала включению только его доля участия в строительстве дома, оцененная в "данные изъяты" руб. Однако ЗАО "2" было зарегистрировано право собственности не на долю, а на весь незавершенный строительством объект - семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера "данные изъяты"), подвалом (литера "данные изъяты"), одноэтажным кирпичным пристроем (литера "данные изъяты"), общей площадью "данные изъяты" кв.м., со степенью готовности "данные изъяты" %, находящийся по адресу: "адрес". О регистрации права собственности ЗАО "2" 05 июня 2012 года сделана запись в ЕГРП N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 05 июня 2012 года. О том, что незавершенный строительством объект обременен обязательствам перед участниками долевого строительства, в свидетельстве о регистрации права было указано на наличие ипотеки в силу закона. Истец полагает, что право собственности на весь незавершенный строительством дом N "адрес" было зарегистрировано ЗАО "2" без законных оснований, в нарушение прав участников долевого строительства на принадлежащие им доли в праве общей собственности на незавершенный строительством дом в виде квартир, строительство которых было ими оплачено. На основании с ч. 1 ст. 218 ГК РФ у истца возникло право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры N общей площадью "данные изъяты" кв.м. без учета площади лоджии или "данные изъяты" кв.м. с учетом площади лоджии, расположенной на "данные изъяты" этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: "адрес". Регистрация права собственности на дом, включающий в себя квартиры, строительство которых было полностью оплачено участниками долевого строительства, позволило ЗАО "2" продать незавершенный строительством семиэтажный кирпичный дом со степенью готовности "данные изъяты" %, находящийся по адресу: "адрес", рыночной стоимостью, оцененной в "данные изъяты" руб., за "данные изъяты" руб. Продажа на торгах целого незавершенного строительством дома производилась конкурсным управляющим по цене стоимости доли ЗАО "2", составляющей "данные изъяты" руб. После снижения первоначальной цены лота дом был приобретен ОАО "1" за "данные изъяты" руб. Между ЗАО "2" и ОАО "1" был заключен договор купли-продажи от 14 декабря 2014 года, на основании которого право собственности на весь незавершенный строительством дом N "адрес" перешло к ОАО "1". В п. 1.4 договора купли-продажи включено условие об обременении проданного имущества залогом в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома. Однако условие о переходе к покупателю обязанности продавца по передаче квартир участникам долевого строительства после завершения строительства дома в договоре отсутствует. После завершения строительства дома N "адрес" это обстоятельство послужило для ОАО "1" основанием отказа в передаче истцу квартиры.

В судебном заседании истец Юркова М.А. и ее представитель Вьюгина В.М. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО "2" Ижеева Д.В. исковые требования в части признания права собственности на квартиру просила удовлетворить, в остальной части требования полагала необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика ОАО "1" не присутствовал, в письменных отзывах исковые требования не признал, просил применить последствия пропуска истцом годичного срока исковой давности по оспоримым сделкам по правилам гл. 12, ст. 199 ГК РФ.

В судебном заседании представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерства финансов Чувашской Республики, Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики не присутствовали.

Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное истцом Юрковой М.А. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

В апелляционной жалобе указывается на то, что отказ в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности ЗАО "2" на незавершенный строительством семиэтажный кирпичный дом суд мотивировал отсутствием нарушений закона при заключении договора купли-продажи от 14 декабря 2014 года, заключенного между ЗАО "2" и ОАО "1". Между тем, одним из оснований для признания указанного договора купли-продажи недействительной сделкой в части отчуждения доли в праве собственности, равной квартире N, общей площадью (с учетом лоджии) "данные изъяты" кв.м. или "данные изъяты" кв.м. (без учета лоджии), является предшествующая заключению этого договора неправомерная регистрация права собственности ЗАО "2" на спорный объект недвижимости, так как строительство дома велось за счет денежных средств участников долевого строительства, стоимость этой доли составляла 101630317 руб., а стоимость доли ответчика составляла лишь около 10% - 10800000 руб. выражает несогласие с выводом суда о том, что весь незавершенный строительством многоквартирный дом по адресу: г. Чебоксары, ул. Фучика, д. 30, корп. 1 является имуществом должника ЗАО "2". В результате регистрации права собственности ЗАО "2" на весь дом, в составе которого находится однокомнатная квартира N 7, строительство которой было оплачено истцом, ответчиком было нарушено право истца на получение этой квартиры в собственность после завершения строительства дома. Соответственно, весь незавершенный строительством многоквартирный дом, в том числе однокомнатная квартира N 7, был необоснованно включен в конкурсную массу ЗАО "2" и продан ОАО "1". Кроме того, судом не оценена неправомерная передача ОАО "1" земельных участков, предоставленных ЗАО "2" для строительства вышеуказанного дома. Передача земельных участков, предоставленных ЗАО "2" для строительства дома к ОАО "1" по новым договорам аренды, послужила основанием для отказа ОАО "1" от обязательств залогодателя перед участниками долевого строительства. Юркова М.А. и другие участники долевого строительства, заключившие договоры с ЗАО "2" на строительство квартир в доме N "адрес", обращались в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением по делу N о банкротстве ЗАО "2" о включении в реестр кредиторов и передаче квартир. Производство по этим заявлениям было прекращено судом. Таким образом, доля незавершенного строительством дома, построенная на средства участников долевого строительства, составляющая "данные изъяты" руб., неправомерно включена в конкурсную массу ЗАО "2". Включению в конкурсную массу и последующей продаже подлежит лишь доля незавершенного строительством дома, построенная на средства ЗАО "2", оцененная в "данные изъяты" руб. Несоразмерно низкая цена продажи незавершенного строительством семиэтажного кирпичного дома N "адрес", исключение из конкурсной массы ЗАО "2" земельных участков, предоставленных для строительства дома, служат основанием для признания договора купли-продажи от 14 декабря 2012 года, заключенного между ЗАО "2" (продавцом) и ОАО "1" (покупателем) недействительной сделкой на основании ст. ст.10, 168 ГК РФ. Оспаривает выводы суда о том, что у истца возникло право только на получение денежных средств от ЗАО "2", а также о том, что неисполнение истцом обязательств по договору долевого участия по оплате стоимости строительства квартиры ввиду имеющегося решения общего собрания участников долевого строительства дома, состоявшегося 29 апреля 2014 года, о доплате участниками долевого строительства новому застройщику дома - ОАО "1" за квартиры в доме N "адрес" по стоимости "данные изъяты" руб. за каждый квадратный метр, так как за принятие этого решения Юркова М.А. не голосовала.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца Юрковой М.А., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя ответчика ОАО "1" Сидорова А.Н., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства по договору должны быть исполнены надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованием закона.

На основании ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 25.1 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из разъяснений, содержащихся в п. 58 указанного постановления, следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

При этом ч. 9 ст. 13 Закона о долевом участии установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного закона, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом о долевом участии.

В соответствии с п. 2 ст. 20 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 353 ГК РФ правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Данная норма закона не возлагает на залогодателя, не являющегося должником, исполнить обязательство за должника поручителем при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства по ст. 363 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество подразумевает продажу имущества с публичных торгов для получения денежных средств, которые впоследствии передаются залогодержателю.

При этом следует учитывать, что если залогодателем является не должник, а какое-либо третье лицо, то требование залогодержателя к такому залогодателю ограничивается суммой, которая будет выручена от реализации заложенного имущества.

В силу п. 3 ст. 65 ГК РФ, ст. 1 Закона о банкротстве отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются Законом о банкротстве.

Согласно ст. 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается, продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст. 138 (на торгах, проводимых в электронной форме).

В соответствии со ст.ст. 126, 131, 132, 139 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

При этом Закон о банкротстве не предусматривает исключений из данного правила для имущества должника, находящегося под залогом. Все имущество должника (за исключением имущества, изъятого из оборота), имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, включается в конкурсную массу.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. После оценки имущества конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах, при этом согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

В соответствии с п.1 ст. 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70 % процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: 20 % от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований; 10 % - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Согласно ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В силу ч.1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно ст. 16 Закона о долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, в соответствии со ст. 8, 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства - с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Закон о долевом строительстве также не содержит правовых норм, обязывающих застройщика передать объект долевого строительства в случае неисполнения им условий договора об оплате цены договора.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N 06/01-01 от 10 августа 2007 года, заключенного между ЗАО "2" (застройщиком) и ООО "3" (участником долевого строительства) с дополнительным соглашением к указанному договору от 26 ноября 2007 года и договора N уступки прав и перевода долга от 22 февраля 2008 года, заключенного между ООО "3" и истцом Юрковой М.А., к последней перешли права и обязанности участника долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 10 августа 2007 года, а именно - право на получение от ЗАО "2" однокомнатной квартиры N общей площадью "данные изъяты" кв.м. без учета площади лоджии или "данные изъяты" кв.м. с учетом площади лоджии, расположенной на "данные изъяты" этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: "адрес", а так же обязательства по оплате стоимости строительства этой квартиры.

Обязательства по оплате стоимости строительства указанной квартиры в размере "данные изъяты" руб. были исполнены истцом Юрковой М.А. полностью и в установленный договором срок, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от 19 февраля 2008 года.

В соответствии с п. 2.2. договора N от 10 августа 2007 года, срок возведения дома и сдачи его в эксплуатацию определен до 30 июня 2009 года. В течение 60 дней после сдачи жилого дома в эксплуатацию объект долевого строительства подлежит передаче участникам долевого строительства.

Договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 10 августа 2007 года, дополнительное соглашение к указанному договору от 26 ноября 2007 года и договор N уступки прав и перевода долга от 22 февраля 2008 года были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 08 октября 2007 года, 12 декабря 2007 года и 13 марта 2008 года.

Обязательства ЗАО "2" по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по строительству и передаче Юрковой М.А. квартиры в установленный срок не были исполнены.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24 ноября 2009 года по делу N ЗАО "2" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 04 октября 2011 года конкурсным управляющим ЗАО "2" утверждена Охлопкова O.K.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15 декабря 2014 года срок конкурсного производства продлен на 6 месяцев - до 24 мая 2015 года.

Согласно положениям ст.ст. 131, 132 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: "адрес" был включен в конкурсную массу.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 31 августа 2011 года при банкротстве ЗАО "2" г. Чебоксары были применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В последующем определение Арбитражного суда Чувашской Республики от 31 августа 2011 года было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам и определением суда от 18 ноября 2011 года отменено.

Таким образом, правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в отношении ЗАО "2" не применяются.

05 июня 2012 года зарегистрировано право собственности ЗАО "2" на незавершенный строительством объект: семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера "данные изъяты"), подвалом из железобетонных блоков (литера "данные изъяты"), одноэтажным кирпичным пристроем (литера "данные изъяты"), назначение: многоквартирный дом, этажность - 7 с тех. этажом (подземных этажей- "данные изъяты"), общая площадь "данные изъяты" кв.м., степень готовности "данные изъяты" %, инв. N, лит. "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", адрес (местонахождение) объекта: "адрес", условный номер: N.

25 июня 2012 года решением собрания кредиторов ЗАО "2" утверждено Положение о порядке продажи незавершенного строительством вышеуказанного объекта, определена начальная цена продажи дома в размере "данные изъяты" руб., а также минимальная цена продажи при проведении торгов посредством публичного предложения в размере "данные изъяты" % от начальной цены продажи, установленной для проведения первых торгов по продаже объекта.

14 сентября 2012 года собранием кредиторов ЗАО "2" принято решение об отмене решения собрания кредиторов ЗАО "2" от 25 июня 2012 года по вопросу N повестки дня собрания и определении минимальной цены продажи вышеуказанного незавершенного строительством объекта, при проведении торгов посредством публичного предложения в размере "данные изъяты" % от начальной цены продажи, установленной для проведения первых торгов по продаже объекта.

В последующем, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах были признаны несостоявшимися 17 августа 2012 года первые торги и 28 сентября 2012 года повторные торги по продаже незавершенного строительством жилого дома.

Предметом торгов по лоту N является незавершенный строительством объект со степенью готовности "данные изъяты" %, а также право аренды двух земельных участков с кадастровыми номерами N, N, на которых расположен объект.

Согласно описанию торгов лот N обременен залогом в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома, новый собственник приобретет статус залогодателя в порядке правопреемства по правилам ст. 353 ГК РФ.

Согласно протоколу торгов от 07 декабря 2012 года победителем торгов признано ОАО "1".

По итогам проведения торгов посредством публичного предложения незавершенный строительством жилой дом был реализован ОАО "1" по цене "данные изъяты" руб.

24 декабря 2012 года истец Юркова М.А. дала свое согласие на переход права собственности от ЗАО "2" к ОАО "1" на незавершенный строительством объект: 7-этажный кирпичный дом с техническим этажом, общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", по договору купли-продажи, заключенному по итогам проведения торгов посредством публичного предложения. Данное согласие было передано в Управление Росреестра по ЧР.

В п. 1.4. договора купли-продажи от 14 декабря 2012 года указано, что имущество должника, указанное в п. 1.1 договора, обременено залогом в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома. В силу ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на имущество, указанное в п. 1.1 договора, право залога сохраняет силу. Покупатель является правопреемником ЗАО "2" (залогодателя), становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя.

Право собственности ОАО "1" на объект возникло на основании договора купли-продажи незавершенного строительства от 14 декабря 2012 года, заключенного ЗАО "2", который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЧР 29 января 2013 года.

Данное право также подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выданным Управлением Росреестра по ЧР 29 января 2013 года, о чем в ЕГРП сделана запись за N. В качестве существующего обременения указаны две записи: ипотека в силу закона.

14 июля 2013 года в ЕГРП зарегистрирован договор аренды от 01 июля 2013 года N, заключенный между администрацией г. Чебоксары и ОАО "1", согласно которому арендатору были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами N, N для целей завершения строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: "адрес".

29 апреля 2014 года состоялось общее собрание участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: "адрес", о чем представлен протокол собрания, на котором присутствовало 30 участников долевого строительства, обладающих "данные изъяты" % голосов.

Из данного протокола следует, что было предложено 3 варианта расчета суммы доплат для строительства дома. Собрание приняло решение доплачивать в соответствии с 1 вариантом: за квартиры до стоимости за 1 кв.м. - "данные изъяты" руб. и за нежилые помещения до стоимости - "данные изъяты" руб.

В суде первой инстанции истец Юркова М.А. пояснила, что она принимала участие в собрании, однако свою волю в протоколе не выразила, поскольку не была согласна с решением о произведении доплаты.

30 декабря 2014 года ОАО "1" администрацией г. Чебоксары было оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - "данные изъяты" этажного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания "блок-секции " "данные изъяты", "данные изъяты"" (квартиры с N по N), расположенного по адресу: "адрес" (поз. N по "адрес").

Судом первой инстанции было установлено, что истец Юркова М.А. не производила доплату до "данные изъяты" руб. за каждый квадратный метр, согласно принятому общим собранием участников долевого строительства решению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Юрковой М.А. в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что в соответствии с Законом о банкротстве у истца возникло право требования получения денежных средств от ЗАО "2", залогом был обеспечен предмет основной сделки - договора о долевом участии в части риска неисполнения ЗАО "2" обязательства по передаче квартиры истцу, в последующем по договору купли-продажи незавершенного строительства от 14 декабря 2012 года право собственности на незавершенный объект от ЗАО "2" перешло к ОАО "1", на совершение данной сделки истцом было дано согласие, таким образом, оспариваемый истцом договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - семиэтажного кирпичного дома с техническим этажом (литера "данные изъяты"), подвалом (литера "данные изъяты"), одноэтажным кирпичным пристроем (литера "данные изъяты"), общей площадью "данные изъяты" кв.м., со степенью готовности "данные изъяты" %, находящийся по адресу: "адрес", от 14 декабря 2014 года, заключенный между ЗАО "2" и ОАО "1", и акт приема передачи от 28 декабря 2012 года, в части продажи доли в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры N "адрес" соответствуют требованиям законодательства, оснований для признания их недействительными не имеется. Также материалами дела установлено, что между ОАО "1" и ЗАО "2", также между ОАО "1" и истцом каких-либо сделок по передаче функций заказчика застройщика не заключалось (цессия, перевод долга или иного соглашения). Поскольку суд первой инстанции не установилнарушений при заключении договора купли-продажи от 14 декабря 2012 года, то, соответственно, отказал в удовлетворении исковых требований Юрковой М.А. о признании отсутствующим права собственности ЗАО "2" на незавершенный строительством объект и признании недействительной записи о регистрации права собственности ЗАО "2" в ЕГРП N от 05 июня 2012 года; признании недействительной записи о регистрации права собственности ОАО "1" в ЕГРП N от 29 января 2013 года.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, признавая их правомерными и обоснованными.

Так как истец Юркова М.А. знала, что спорный объект на момент заключения договора купли-продажи от 14 декабря 2012 года был построен только на "данные изъяты" %, дала согласие на продажу и переход права собственности от ЗАО "2" к ОАО "1", участники долевого строительства приняли решение для завершения строительства дома о доплате за каждый квадратный метр до "данные изъяты" руб., однако до настоящего времени обязательства по доплате за каждый квадратный метр жилого помещения истец не исполнила, дополнительное соглашение по спорной квартире с ответчиком ОАО "1" не заключила, оснований для удовлетворения требований истца о признании за ней права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия, не усматривает, обжалуемое решение суда первой инстанции признает постановленным в соответствии с требованиями закона и установленными в суде первой инстанции обстоятельствами по делу.

Доводы апелляционной жалобы о недействительности договора купли-продажи от 14 декабря 2014 года и об оспаривании выводов суда о соответствии данного договора действующему законодательству, судебная коллегия отклоняет как необоснованные, ? 2 гл. 9 закреплены положения о недействительности сделок, гл. 30 ГК РФ регулируются положения о договоре купли-продажи, судом первой инстанции данный договор был обследован на предмет соответствия законодательству, в решении суда первой инстанции подробно изложены выводы по данному вопросу, в соответствии со ст. 12 Закона о банкротстве собрание кредиторов ЗАО "2" было правомочно принять решение об оформлении в собственность ЗАО "2" спорного объекта и в дальнейшем на заключение договора купли-продажи с ОАО "1".

Доводы жалобы о неправомерном включении незавершенного строительством дома в конкурсную массу ЗАО "2", судебной коллегией во внимание не принимаются, так как должны рассматриваться и обжаловаться при рассмотрении дела о банкротстве ЗАО "2" в Арбитражном суде Чувашской Республики.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с этим решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу Юрковой М.А. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 08 сентября 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи А.А. Нестерова

И.В. Юркина