Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 10 декабря 2015 г. по делу N 33-11514/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Орловой Е.Ю.,

судей Николаевой Т.В., Ринчинова Б.А.,

при секретаре Мартиросян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в интересах муниципального образования город Усть-Илимск, неопределенного круга лиц к Департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска, Манукян А.А. о признании недействительными ничтожных договоров купли- продажи муниципального имущества и земельных участков, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционным жалобам представителя ответчика - администрации города Усть-Илимска Бараускайте О.В., ответчика Манукян А.А., его представителя Беззубенко А.Н.

на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 24 сентября 2015 года,

установила:

Усть-Илимский межрайонный прокурор обратился в суд в интересах муниципального образования город Усть-Илимск, неопределенного круга лиц с иском к Департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска, Манукян А.А. о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи муниципального имущества и земельных участков, применении последствий недействительности сделок, в обоснование которого указал, что по результатам прокурорской проверки установлено, что в собственности муниципального образования город Усть-Илимск находилось имущество в виде нежилого одноэтажного здания - (данные изъяты) расположенные по адресу "адрес изъят" что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Постановлением администрации г. Усть-Илимска от Дата изъята запланирована приватизация указанных объектов на аукционе. При проведении подготовки к приватизации опубликовано информационное сообщение о проведении открытого по составу и закрытого по форме подачи предложений о цене аукциона по продаже указанного муниципального имущества, с указанием начальной цены продажи имущества. Дополнительно в информационном сообщении указано, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом, и указаны характеристики земельных участков, площадь, кадастровый номер и кадастровая стоимость. При этом, отчет оценщика (данные изъяты) не содержит рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость объектов недвижимости составляет (данные изъяты)

По итогам проведенных мероприятий по приватизации указанных объектов аукцион признан несостоявшимся. Согласно протоколу об итогах продажи без объявления цены от Дата изъята Манукян А.А. признан победителем, цена приобретения имущества, предложенная Манукян А.А. составляла (данные изъяты). Договор купли-продажи указанного муниципального имущества заключен Дата изъята (переход права собственности зарегистрирован Дата изъята ). В соответствии с п. 5.5 договора купли продажи муниципального имущества от Дата изъята , покупатель обязуется приобрести земельные участки, занимаемые таким имуществом и необходимые для его использования.

Распоряжением Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от Дата изъята Манукян А.А. предоставлены в собственность за плату земельные участки, (данные изъяты) расположенные по адресу "адрес изъят". Соответствующий договор купли-продажи земельных участков, находящихся под зданием и сооружением, выкупаемыми в порядке приватизации, заключен Дата изъята . Выкупная стоимость определена в сумме (данные изъяты), исходя из (данные изъяты) от кадастровой стоимости земельных участков.

Истец считает, что Департаментом недвижимости города Усть-Илимска нарушены положения действующего законодательства регулирующего приватизацию муниципального имущества, которым предусмотрено, что в случае одновременного отчуждения из муниципальной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, и к данным отношениям не могут быть применены нормы, регулирующие порядок приобретения прав на землю собственниками имущества в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. На момент заключения договора купли- продажи земельных участков Манукян А.А. не являлся собственником здания и соответственно к данным правоотношениям не могли быть применены данные нормы закона. Считает, что таким образом нарушены права как муниципального образования город Усть-Илимск, ввиду выбытия имущества из муниципальной собственности и неполучения прибыли в виде разницы между рыночной стоимостью земельных участков и установленной в процентном отношении от кадастровой стоимости при их продаже, так и неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию земель в Российской Федерации.

Прокурор просил суд признать недействительным распоряжение Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от Дата изъята , недействительными ничтожные договоры купли-продажи муниципального имущества от Дата изъята , купли-продажи земельных участков от Дата изъята , заключенные между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Манукян А.А., применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок.

Определением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 24.09.2015 производство по делу в части требований о признании недействительным распоряжения Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от Дата изъята прекращено.

В судебном заседании прокурор Артемьева Е.В. исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердив свои доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Манукян А.А., представитель администрации города Усть -Илимска Бараускайте О.В. исковые требования не признали.

Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 24.09.2015 исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора в интересах муниципального образования город Усть-Илимск, неопределенного круга лиц к Департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска, Манукян А.А. о признании недействительными ничтожных договоров купли- продажи муниципального имущества и земельных участков, применении последствий недействительности сделок, удовлетворены.

Признаны недействительными ничтожные договоры купли-продажи муниципального имущества от Дата изъята , купли-продажи земельных участков от Дата изъята заключенные между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Манукян А.А.

Применены последствия недействительности заключенного между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Манукян А.А. договора купли-продажи муниципального имущества от Дата изъята , применены последствия недействительности заключенного между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Манукян А.А. договора купли-продажи земельных участков от Дата изъята , постановлено возвратить в собственность муниципального образования город Усть-Илимск: нежилое одноэтажное кирпичное здание (данные изъяты); земельный участок (данные изъяты); взыскать с Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска в пользу Манукян А.А. уплаченные денежные средства в размере (данные изъяты).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска Бараускайте О.В. ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения. В обоснование указала, что нарушение Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска прав муниципального образования города Усть-Илимск и неопределенного круга лиц, не доказано, следовательно, совокупность необходимых для признания сделки недействительной условий, установленных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствует, в связи с чем, законные основания для признания недействительными оспариваемых договоров купли-продажи имущества и земельных участков отсутствовали.

Доказательством отсутствия ущерба и нарушения прав муниципального образования является отчет Номер изъят об оценке по определению рыночной стоимости земельных участков.

Заявитель указывает, что суд неправильно истолковал пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и не применил ст. 554 ГК РФ. Законодателем определено требование об одновременности отчуждения земельного участка при приобретении имущества, а не совместной продажи имущества и земельного участка под ним. Нормами закона о приватизации не установлено, что условия отчуждения и здания, и земельного участка, на котором оно находится, должны содержаться в тексте одного договора купли-продажи. Из содержания статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Договор купли-продажи муниципального имущества от Дата изъята полностью соответствует требованиям пункта 1 статьи 432 и статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 закона о приватизации, из которого следует, что воля сторон была направлена на отчуждение муниципального имущества с земельными участками, на которых оно расположено. Доказательствами одновременности отчуждения объектов с земельными участками является регистрация права собственности Манукян А.А. на все имущество одновременно - Дата изъята , о чем свидетельствуют штампы на оспариваемых договорах купли-продажи.

Договор купли-продажи муниципального имущества от Дата изъята , купли-продажи земельных участков от Дата изъята заключены по результатам продажи имущества без объявления цены, в связи с чем указывает, что вывод суда о необходимости совместной продажи спорного здания, благоустройства и земельных участков под ними, являющимися муниципальной собственностью, на аукционе, не соответствует обстоятельствам дела.

Законодательством не предусмотрено оформлением продажи имущества и земельного участка под ним в одном договоре купли-продажи. Такой формальный подход не может стать основанием для признания недействительными оспариваемых сделок.

В апелляционных жалобах ответчик Манукян А.А. и его представитель Беззубенко А.Н. приводят доводы по существу аналогичные доводам апелляционной жалобы представителя Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска, дополнив, что принятым судебным постановлением нарушены права Манукян А.А., как законопослушного гражданина, полагающегося на соблюдение законности в действиях должностных лиц, обличенных властью. Судом не учтено, что Манукян А.А. нес расходы в связи с приобретением спорного имущества, за два года владения понес затраты на его приведение в соответствие со своими планами по использованию, а также то, что за два года стоимость данного имущества значительно возросла. В результате решения суда Манукян А.А. понесет невосполнимые убытки. На протяжении практически двух лет никто не заявил каких-либо притязаний на спорное имущество и земельные участки. Считают ответчика добросовестным покупателем.

Манукян А.А. полагает, что прокурор не имел права на подачу иска без заявления заинтересованного лица, постановление Номер изъят могло быть оспорено в срок до Дата изъята . Указывает, что его затраты составили более (данные изъяты). Представляет фотографии полученного им имущества, фотоснимки-свидетельства произведенных им улучшений. (данные изъяты)

В возражениях на апелляционные жалобы и.о. прокурора Крестьянинов Л.Л. просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Ринчинова Б.А., объяснения ответчика Манукяна А.А. и его представителя Ярошевич М.П., поддержавших доводы апелляционных жалоб, просивших об отмене судебного решения, представителя истца Попова А.Б., согласившегося с решением суда, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по доводам апелляционной жалобы и возражениям относительно жалобы, обсудив приведенные в них доводы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного решения.

Из материалов дела следует, что муниципальное образование город Усть-Илимск являлось собственником нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от (данные изъяты) (л.д. 10, 11 ), а также собственником земельных участков, расположенных под указанными объектами недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от (данные изъяты) (л.д. 62, 63).

Постановлением администрации города Усть-Илимска Номер изъят принято решение об осуществлении приватизации на аукционе объектов муниципальной собственности - нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты) (л.д. 12). При этом, как следует из текста постановления вопрос об одновременной приватизации (отчуждения) земельных участков на которых находятся объекты недвижимости, постановлением не разрешен.

Согласно отчету (данные изъяты) изготовленному (данные изъяты) для проведения аукциона, определена рыночная стоимость нежилого здания прачечной и благоустройства прачечной, и которая составила (данные изъяты). Рыночная стоимость земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, не определена.

Протоколом заседания комиссии по осуществлению приватизации муниципального имущества (утвержденной распоряжением начальника Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска (данные изъяты) определена начальная цена объектов, подлежащих приватизации, в том числе - нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты)

Распоряжением начальника Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от Дата изъята о приватизации муниципального имущества принято решение осуществить Дата изъята приватизацию муниципального имущества - нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты) (л.д. 18). В исполнение указанного распоряжения было подготовлено информационное сообщение о проведении аукциона, которое было размещено на соответствующем сайте и опубликовано в газете (данные изъяты) от Дата изъята .

Как следует из данного информационного сообщения, Дата изъята будет проведен открытый по составу участников и закрытый по форме подачи предложений о цене аукцион по продаже муниципального имущества - нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты) с указанием на то, что в соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация объектов недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом. Приведены сведения о земельных участках: а именно нежилое одноэтажное кирпичное здание (данные изъяты), находится на земельном участке (данные изъяты) При этом в данном извещении не сообщалось, что в стоимость выставленного на аукцион объекта входит стоимость занятого им земельного участка. Кроме того, в информационном сообщении, размещенном на сайте http://torgi.gov.ru, сведений об одновременном отчуждении земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, характеристики этих земельных участков, в том числе стоимость, не приведены (л.д. 19-21).

Протоколом комиссии от Дата изъята аукцион по продаже муниципального имущества признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок (л.д. 25).

Распоряжением начальника Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от Дата изъята о продаже муниципального имущества посредством публичного предложения, в связи с признанием аукциона несостоявшимся, принято решение осуществить продажу муниципального имущества, в том числе - нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты) посредством публичного предложения (л.д. 30, 31). Во исполнение данного распоряжения также было размещено информационное сообщение на сайте и опубликовано в газете "Вечерний Усть-Илим", при этом также указаны сведения о земельных участках в той же форме, что в предыдущем информационном сообщении (л.д. 32-36). В данном извещении также не сообщалось, что в стоимость выставленного на аукцион объекта входит стоимость занятого им земельного участка.

Протоколом комиссии от Дата изъята аукцион по продаже муниципального имущества посредством публичного предложения признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок (л.д. 37).

Распоряжением начальника Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от Дата изъята об осуществлении продажи муниципального имущества без объявления цены, в связи с признанием аукциона несостоявшимся, принято решение осуществить продажу муниципального имущества, в (данные изъяты) без объявления цены (л.д. 44). Во исполнение данного распоряжения также было размещено информационное сообщение на сайте и опубликовано в газете (данные изъяты) при этом также указаны сведения о земельных участках в той же форме, что в предыдущем информационном сообщении (л.д. 45-48).

Протоколом об итогах продажи без объявления цены муниципального имущества нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты), покупателем муниципального имущества признан Манукян А.А.

Дата изъята между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска (продавец) и Манукян А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества, согласно которому на основании протокола об итогах продажи без объявления цены муниципального имущества от Дата изъята продавец продает, а покупатель покупает муниципальное имущество - нежилое одноэтажное кирпичное здание (данные изъяты). Согласно п. 4.1 договора право собственности на имущество у покупателя возникает с момента регистрации этого права. Также согласно п. 5.5. договора покупатель обязуется приобрести: земельный участок (данные изъяты). Согласно отметке на договоре произведена государственная регистрации права Дата изъята (л.д. 58-61).

Распоряжением начальника Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска от Дата изъята Манукян А.А. предоставлены в собственность за плату: земельный участок (данные изъяты) земельный участок (данные изъяты)

Дата изъята между Департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска (продавец) и Манукян А.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельных участков, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает: (данные изъяты) земельный участок (данные изъяты). При этом выкупная стоимость земельных участков определена в соответствии с Положением о порядке определения цены земельных участков, которые находятся в собственности Иркутской области или государственная собственность на которые не разграничена, их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 05.09.2012 N 482-пп, в размере (данные изъяты) от кадастровой стоимости земельного участка и составила - (данные изъяты) соответственно. Согласно отметке на договоре произведена государственная регистрации права Дата изъята (л.д. 67-69).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, посягающая на публичные интересы или охраняемые законом права третьих лиц ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю, к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов были отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Пунктом 1 статьи 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное здание и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями норм действующего законодательства Российской Федерации, подлежащих применению к спорным правоотношениям, исходил из того, что федеральными законами предусмотрено, что спорное здание, благоустройство и земельные участки под ними, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе с определением рыночной цены, как здания прачечной и благоустройства, так и земельных участков под ними. Между тем, как следует из исследованных материалов земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, реализованные собственником имущества в порядке приватизации муниципального имущества, объектами приватизации вместе со зданием прачечной и благоустройством, не являлись, рыночная цена данных земельных участков не определялась и до сведения заинтересованных лиц в установленном законом порядке не доводилась.

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку основания для заключения сторонами договора купли-продажи земельных участков от 02.10.2013 возникли из публичных правоотношений, выкупная цена земельного участка должна была определяться не усмотрением сторон, а императивной нормой закона, которую стороны не применили. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что договор купли-продажи земельных участков от Дата изъята не соответствует требованиям действующего законодательства, и, следовательно, требования прокурора о недействительности ничтожной по сути сделки купли-продажи земельных участков подлежат удовлетворению.

Учитывая, что в судом установлена ничтожность договора купли-продажи земельных участков и как следствие его недействительность, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи муниципального имущества от Дата изъята также является ничтожным, поскольку в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, и признал требования прокурора о признании недействительным ничтожного договора купли-продажи муниципального имущества от Дата изъята подлежащими удовлетворению.

Выводы суда судебная коллегия признает законными и обоснованными, соответствующими обстоятельствам дела, установленным судом на основании представленных сторонами доказательств, оцененных в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из постановления администрации города Усть-Илимска Номер изъят, администрацией города Усть-Илимска принято решение об осуществлении приватизации на аукционе объектов муниципальной собственности - нежилого одноэтажного кирпичного здания (данные изъяты) При этом вопрос об одновременной приватизации (отчуждения) земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, постановлением не разрешен. Впоследствии эти участки проданы Манукяну А.А., как собственнику зданий, которым он не являлся.

Исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия считает доказанным нарушение оспариваемыми сделками прав муниципального образования и неопределенного круга лиц.

При таких обстоятельствах полагать, что прокурор не имел полномочий для подачи иска, в том числе в связи с доводами жалоб от отсутствии заявлений и притязаний заинтересованных лиц на спорное имущество и земельные участки, нет оснований.

Постановление Номер изъят на которое обращает внимание Манукян А.А., прокурором не оспаривалось.

Само по себе предоставление в Дата изъята сведений о рыночной цене стоимости земельных участков, которая оказалась ниже (данные изъяты) от кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует об отсутствии ущерба и не влечет отмены решения суда.

В связи с продажей земельных участков Манукяну А.А., как собственнику зданий, которым он не являлся, одновременная регистрация прав собственности на здания и земельные участки не может быть доказательством одновременности их отчуждения. В связи с такой продажей приватизация имущества и земельных участков под ним в одном договоре купли-продажи была невозможна.

Доводы о том, что Манукян А.А. за два года владения понес затраты на приведение имущества в соответствие со своими планами в сумме более (данные изъяты), что за два года стоимость имущества значительно возросла, не влекут отмены решения суда, соответствующий спор подлежит разрешению в самостоятельном порядке по иску заинтересованного лица.

Ссылка Манукяна А.А. на то, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, не может привести к отмене решения суда, поскольку добросовестность сторон при совершении сделки, признанной судом недействительной, не имеет правового значения для применения последствий ее недействительности, как и семейное положение ответчика.

На основании изложенного, решение суда постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного постановления судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

определила:

решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 24 сентября 2015 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ответчика - администрации города Усть-Илимска Бараускайте О.В., ответчика Манукян А.А., его представителя Беззубенко А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий Е.Ю. Орлова

Судьи Т.В. Николаева

Б.А. Ринчинов