Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 12 октября 2015 г. по делу N 33-22296/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,

судей Хапаевой С.Б., Тегуновой Н.Г.,

при секретаре Агатове А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2015 года апелляционную жалобу Говорковой Екатерины Валентиновны на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 26 марта 2015 года по делу по иску Говорковой Екатерины Валентиновны к ООО "Подолино" о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве.

Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,

Объяснения Говорковой Е.В., судебная коллегия

установила:

истица обратилась в суд с иском к ООО "Подолино" о признании недействительными (ничтожными) пункты: 4.8, 4.9., 5.1.3., 5.1.7., 5.1.9., 5.1.10., 6.6., 6.6.1., 6.6.2., 6.6.3. договора участия в долевом строительстве N121/186С от 12 августа 2013 года, указав, что стороны заключили договор N121/186-С, в соответствии с которым она является участником долевого строительства жилого дома N1 по ул. Солнечная в деревне Подолино Солнечногорского района Московской области, ответчик - застройщиком. По мнению истца, оспариваемые условия договора ущемляют ее права как потребителя, противоречат закону, что в силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" влечет их недействительность.

Истица в судебном заседании иск поддержала.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ТО Управления Роспотребнадзора в Клинском, Солнечногорских районах Московской области в судебное заседание не явился, представил письменное заключение по делу, в котором поддержал позицию истца.

Решением суда от 26 марта 2015 иск удовлетворен частично: признан недействительным пункт 5.1.7. договора участия в долевом строительстве N121/186С от 12 августа 2013 года.

В апелляционной жалобе Говоркова Е.В. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком 12.08.2013 заключен договор N121/186-С (далее - договор) участия в долевом строительстве. Истица является участником долевого строительства жилого дома N1 по ул. Солнечная в деревне Подолино Солнечногорского района Московской области в объеме "апартаментов" две комнаты площадью 42,7 кв.м, стоимостью 57000 рублей за 1 кв.м., а ответчик - застройщиком.

Пункт 4.8. договора предусматривает: "Если фактическая площадь "Апартамента" не будет совпадать с ее проектной площадью, "Стороны" дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности "Участника" по доплате признается сторонами как факт неисполнения обязательства в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные настоящим Договором.

Согласно пункту 4.9.: "Размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра "Апартамента" и фактической площади "Апартамента", при этом обязанность возврата денежных средств "Участнику" возникает у "Застройщика" только при условии, если фактическая площадь "Апартамента" меньше проектной площади "Апартамента" более чем на 3 квадратных метра.

Пунктом 5.1.3. предусмотрено: "В случае организации товарищества собственников жилья "Жилого дома", "Участник" обязан вступить в указанное товарищество и совместно с другими участниками товарищества осуществлять оплату эксплуатации "Жилого дома".

Пунктом 5.1.7 предусмотрено: "С момента сдачи "Жилого дома" в эксплуатацию "Участник" обязан в полном объеме оплачивать эксплуатирующей организации, по выбору застройщика, расходы на эксплуатационное обслуживание, производить оплату расходов по обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг соразмерно площади помещения и доли в площади помещений общего пользования".

В соответствии с п. 5.1.9.: "В течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания "Сторонами" настоящего Договора, "Участник" обязуется предоставить "Застройщику" документы, необходимые для государственной регистрации настоящего Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе (но не ограничиваясь): копию брачного договора и свидетельства о заключении брака (в случае их наличия), заверенные нотариусом; заявление об отсутствии факта регистрации брака, заверенное нотариусом или согласие супруга на совершение сделки, ... и иные документы, необходимые для регистрации настоящего Договора. "Застройщик" вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в полном объеме, а также потребовать от "Участника" оплатить неустойку (штраф) в размере 20000 рублей в случае нарушения "Участником" обязательства, предусмотренного настоящим пунктом.

Согласно пункту 5.1.10.: "Участник" обязуется компенсировать в полном объеме расходы "Застройщика" по паспортизации "Апартамента" в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего письменного уведомления от "Застройщика".

Пунктом 6.6. договора установлено: "При обнаружении существенных недостатков "Апартамента" "Участник" вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок. Под существенными недостатками стороны понимают:

6.6.1. отсутствие или механическое повреждение входной двери;

6.6.2. отсутствие или механическое повреждение оконных блоков;

6.6.3 отсутствие или механическое повреждение приборов отопления.

Оценив доводы и возражения сторон, руководствуясь ст. ст. 166, 168, 180 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п.1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности п. 5.1.7. договора как противоречащего положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Отказывая в удовлетворении остальной части заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что иные оспариваемые истицей положения договора не противоречат требованиям закона и не нарушают ее права и законные интересы.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении иска за исключением правовой оценки, данной пункту 5.1.3., из буквального толкования которого следует, что установлена обязанность участника долевого строительства вступить в члены ТСЖ.

В силу ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией основанной на добровольном объединении собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение. Таким образом, пункт 5.1.3. договора противоречит закону, в связи с чем, является ничтожным. Обжалуемое решение в этой части подлежит отмене с принятием нового решения - об удовлетворении иска.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридически лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Отказывая в признании недействительными пунктов 4.8. и 4.9. суд первой инстанции правильно указал, что указанные условия договора соответствуют требованиям ст. ст. 424 ГК РФ и ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ... ".

Обязательства, предусмотренные пунктами 5.1.9., 5.1.10., 6.6., 6.6.1, 6.6.2., 6.6.3 договора, не относятся к существенным условиям договора участия в долевом строительстве, определенным в части 1 ст. 4 ФЗ N214-ФЗ, не противоречат иным требованиям закона и, исходя общего принципа свободы договора, стороны были вправе определить условия регистрации объекта, несения расходов на паспортизацию объекта, устранения конкретных недостатков объекта. Указанные условия договора не являются ничтожными и в рамках возникших правоотношений могут рассматриваться в качестве оспоримой сделки в случае нарушения прав истца.

Доводы апелляционной жалобы Говорковой Е.В. в этой части не основаны на правильном толковании норм материального права, выводов суда первой инстанции не опровергают, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными. Имеющееся в материалах дела заключение Роспотребнадзора являлось предметом исследования суда первой инстанции, что следует из протокола судебного заседания. Само по себе заключение не является доказательством по делу, содержит отличную от суда правовую оценку заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве и не является для суда обязательным.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части разрешения требований о признании недействительными пункта 5.1.3., а в остальной части находит решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Солнечногорского городского суда Московской области

от 26 марта 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным п. 5.1.3. договора участия в долевом строительстве, принять в этой части новое решение.

Признать недействительным п. 5.1.3. договора N121/186-С участия в долевом строительстве, заключенного 12.08.2013 между ООО "Подолино" и Говорковой Екатериной Валентиновной, в части обязанности "Участника" в случае организации товарищества собственников жилья "Жилого дома" вступить в указанное товарищество.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Говорковой Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)