Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-14843/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Набок Л.А.,

судей - Никоновой О.И. и Ласковской С.Н.,

при секретаре - Чуркиной С.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Крайновой Т.Н. на решение Куйбышевского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Крайневой Т.Н. и Гусятниковой Н.И. на приобретение жилого помещения, площадью 46,3 кв.м., расположенной по адресу: "адрес".

Взыскать с Крайневой Т.Н. в пользу Гусятниковой Н.И. сумму договора в размере 2 250 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 125 рублей, расходы по оплате услуг представителя 15 000 рублей, возврат госпошлины в размере 19 546 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 рублей, а всего 2 308 671 руб. (два миллиона триста восемь тысяч шестьсот семьдесят один руб.).

В остальной части исковые требования Гусятниковой Н.И. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Крайновой Т.Н. в пользу ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" расходы по доплате стоимости экспертизы в размере 20 150 рублей".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ласковской С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гусятникова Н.И. обратилась в суд с иском к Крайновой Т.Н. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, переданных по расписке.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ в целях приобретения квартиры по адресу: "адрес", она заключила предварительный договор купли-продажи с Крайновой Т.Н ... Основной договор купли-продажи указанной квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ года, в счет исполнения своих обязательств по договору, в день заключения договора она передала Крайновой Т.Н. денежные средства в размере 2 250 000 рублей, после чего договор был передан на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Однако, при более детальном осмотре квартиры сразу после получения ключей, она обнаружила скрытые дефекты, а именно, в местах под мебелью полы оказались проваленными. Данные дефекты считает существенными, поскольку она лишена возможности реального проживания в связи с необходимостью крупного ремонта, имеющего существенную стоимость. Она незамедлительно отказалась от регистрации сделки, подала продавцу письменную претензию и обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением, в котором просила прекратить регистрационные действия. В целях фиксации нарушения содержания собственником жилого помещения, она обратилась в ООО "ПЖРТ Куйбышевский", специалистами которого ДД.ММ.ГГГГ произведен осмотр жилого помещения. По результатам осмотра также установлено наличие перепланировки, а именно: снесена кладовая, стены с дверными проемами на кухню и коридор, в связи с чем, площадь квартиры изменилась. Такие недостатки не оговаривались при заключении договора и были намеренно скрыты ответчиком. Соответственно, она введена в заблуждение ответчиком относительно предмета договора, являющегося существенным условием. Более того, наличие в квартире самовольной перепланировки влечет для неё негативные последствия в виде отсутствия возможности распоряжаться приобретенным имуществом, а также привлечения органами местного самоуправления к административной ответственности. Устранение указанных недостатков требует значительных денежных и временных затрат, на которые она не рассчитывала при покупке квартиры. Полагает, что изложенные ею обстоятельства являются безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата переданных по договору денежных средств. Письменное требование о расторжении договора было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года. Однако её обращение осталось без ответа, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец Гусятникова Н.И. просила суд, с учетом дополнений, расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ней и Крайновой Т.Н. на приобретение жилого помещения, площадью 46,3 кв.м., по адресу: "адрес"; взыскать с Крайновой Т.Н. в её пользу сумму по договору в размере 2 250 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 125 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, возврат госпошлины в размере 19 546 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 20 150 рублей, просила взыскать с ответчика в пользу ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт".

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Крайнова Т.Н. просит решение отменить, принять новое - об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм процессуального и материального права. При этом, указывает на то, что до подписания договора купли-продажи Гусятникова Н.И. три раза осматривала квартиру, все так называемые дефекты были на виду, о недостатках квартиры она была предупреждена, качество ее устраивало. Несмотря на это истец подписала договор купли-продажи, следовательно, на момент подачи договора на государственную регистрацию и передачи ее по акту приема-передачи покупателю квартира соответствовала условиям договора. Ссылается на недопустимость заключения экспертизы, поскольку исследование проведено необъективно, эксперт делает вывод о том, что квартира не пригодна для проживания не обладая соответствующими полномочиями. О существовании перепланировки ей ничего не было известно. Полагает, что отсутствуют условия для расторжения договора купли-продажи.

В заседании судебной коллегии Гусятникова Н.И. и ее представитель Разагатов Ф.А., действующий на основании доверенности, возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, заслушав пояснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, считает его законным и обоснованным, исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Крайновой Т.Н. (Продавец) и Гусятниковой Н.И. (Покупатель) заключен предварительный договор, в соответствии с которым, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес". По предварительной договоренности между сторонами стоимость жилого помещения установлена в размере 2 250 000 рублей. При подписании настоящего договора Покупатель передает Продавцу в счет оплаты за продаваемую квартиру задаток в размере 50 000 рублей. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, Крайнова Т.Н. продала, а Гусятникова Н.И. купила в собственность двухкомнатную квартиру, назначение: жилое помещение, площадь 46,3, адрес (местонахождения) объекта: "адрес". Отчуждаемая квартира продана по соглашению сторон за 1 500 000 рублей, которые переданы Продавцу до подписания настоящего договора (л.д. 10-11).

Вместе с тем, при рассмотрении дела, судом бесспорно установлено, что фактически Гусятниковой Н.И. в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры передана Крайновой Т.Н. сумма в размере 2 250 000 рублей. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждается также предварительным договором и распиской от 07.04. 2015 года (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Самарской области поступило заявление Гусятниковой Н.И., содержащее ходатайство о прекращении регистрационных действий по ранее поданному заявлению о государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиру по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области сторонам направлено сообщение об отказе в регистрации (л.д.15-17).

ДД.ММ.ГГГГ истцом вручено Крайновой Н.И. в присутствии свидетелей сообщение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием недостатков, не оговоренных в договоре. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не оспаривалось (л.д.12).

Требования Гусятниковой Т.Н. оставлены ответчиком без удовлетворения.

Из акта ООО "ПЖРТ Куйбышевский" от ДД.ММ.ГГГГ следует, что комиссия в составе специалистов ООО "ПЖРТ Куйбышевский" произвела осмотр квартиры, расположенной по адресу: "адрес". В ходе осмотра выявлено, что дом 1951 года постройки, без подвальный, наружные стены блочные, полы деревянные на лагах по кирпичным столбикам. В маленькой комнате имеются проседание полов по правую и левую сторону от входной двери в комнату. В прихожей перед входом в маленькую комнату ламинат расходится в стыках и прогибается под ногами. В большой комнате так же имеются проседания полов по правую сторону от входной двери по всей длине комнаты (зазор между напольным покрытием и плинтусом 1,5-2,0 см.), у противоположной стены имеется прогиб полов на расстоянии от стены 10 см., длиной 2,5 метра. Обнаружена перепланировка согласно экспликации из копии технического паспорта БТИ от 06.01.1971г., в "адрес" убрана перегородка, встроенный шкаф, дверной проем на кухню. Квартира опечатана начальником ЖЭУ N 3 ООО "ПЖРТ Куйбышевский" (л.д.13).

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" N N от ДД.ММ.ГГГГ. следует вывод о наличии в квартире множественных недостатков.

На основании указанного заключения судом установлено, что в квартире расположенной по адресу: "адрес" обнаружены недостатки/дефекты пола в коридоре площадью 6,80 кв.м., кухне

площадью 7,20 кв.м., жилой комнате площадью 17,50 кв.м., жилой комнате

площадью 12,10 кв.м., ванной комнате площадью 1,90 кв.м. Стоимость устранения выявленных недостатков/дефектов пола составляет 134 266 рублей. При наличии установленных дефектов данная квартира, не пригодна для проживания.

Кроме того, из заключения эксперта следует, что в квартире по адресу: "адрес" проводилась перепланировка. В результате перепланировки в квартире были выполнены следующие работы: демонтирован дверной проем между коридором площадью 6,40 кв.м. и кухней площадью 7,20 кв.м.; демонтирована внутренняя деревянно-щитовая перегородка в коридоре площадью 6,40 кв.м. (демонтированная перегородка не является несущей стеной); демонтирован встроенный шкаф площадью 0,60 кв.м.; выполненная перепланировка в квартире по адресу: "адрес"

"адрес" не нарушает строительные нормы и правила.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" N N от ДД.ММ.ГГГГ. является полным, непротиворечивым, сомнений в его правильности и обоснованности не имеется, выполнено с использованием методов экспертного исследования, в сочетании с анализом результатов выявленного состояния помещения, а также инструментальных методов обследования и оценки состояния помещения. В распоряжение экспертов были предоставлены и использованы ими в заключении материалы гражданского дела. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Экспертиза проводилась специалистами, имеющими соответствующее образование и квалификацию. Заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо сомнений в квалификации экспертов, их заинтересованности в исходе дела у суда не имелось. Экспертиза проведена с соблюдением всех требований, предъявляемых как к профессиональным качествам эксперта, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы ответчика о несогласии с указанным заключением, судебная коллегия считает несостоятельными.

Факт самовольно выполненной в "адрес" перепланировки также подтверждается представленным суду техническим паспортом Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому, общая площадь жилого помещения составляет 46,5 кв.м., жилая площадь - 29,6 кв.м., подсобная - 16,9 кв.м., площадь квартиры с учетом прочей - 46,5 кв.м., что не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи. Выполненная перепланировка является самовольной.

Согласно п. 1 договора купли-продажи истцу передана квартира общей площадью 46,3 кв. м, однако до заключения договора площадь квартиры была увеличена вследствие перепланировки.

При этом, суд верно указал в решении, что тот факт, что продавец Крайнова Т.Н. перепланировку не производила, а приобрела квартиру в таком же состоянии, юридического значения для разрешения данного спора не имеет, так как на стороне продавца, которым выступала ответчик лежала обязанность сообщить покупателю о том, что квартира подвергалась перепланировке.

Проанализировав заключение строительно-технической экспертизы в совокупности другими доказательствами о состоянии квартиры, суд пришел к обоснованному выводу о том, что приобретенная истцом квартира, имеет многочисленные недостатки, а также в квартире произведена самовольная перепланировка.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для иной оценки доказательств, поскольку ответчиком в нарушение требований процессуального закона (статьи 12, 56 ГПК РФ) не представлено доказательств, опровергающих заключение судебной строительно-технической экспертизы и другие доказательства в части того, что продавец передал истцу квартиру надлежащего качества.

Разрешая спор, суд правильно применил положения ст. ст. 557, 475, 450 ГК РФ, признал предмет договора не соответствующим требованиям к продавцу о передаче покупателю товара надлежащего качества.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истец осматривала квартиру и была согласна с имеющимися дефектами, подтвердив это собственноручно подписанным договором купли - продажи и актом приема-передачи, не могут служить основанием для отмены решения суда и отказа в иске, поскольку в соответствии с требованиями ст. 469 ГК РФ продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества. Поскольку недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки квартиры, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени или расходов.

Пунктом 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Руководствуясь указанными нормами, судом обоснованно применены последствия расторжения договора, состоящие во взыскании с продавца в пользу покупателя уплаченной по договору суммы.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку по делу установлен факт наличия существенных нарушений договора со стороны ответчика Крайновой Т.Н. суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст. 1102 ГК РФ, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 2 250 000 рублей, переданных по договору.

В силу ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с требованием о расторжении в добровольном порядке договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием недостатков.

Срок добровольного исполнения требований истца о расторжении договора купли-продажи истек ДД.ММ.ГГГГ года.

В связи с этим, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 125 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (подготовка иска в суд).

Все значимые для дела обстоятельства установлены и, нормы материального права применены судом правильно.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по предварительной оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 20 000 рублей, а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 19 546 рублей пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Кроме того, материалами подтверждено, что стоимость работ ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" по проведению судебной строительно-технической экспертизы составила 40 150 рублей. Принимая во внимание, что оставшаяся сумма 20 150 рублей истцом не внесена, суд, в порядке ст.103 ГПК РФ, взыскал сумму в размере 20 150 рублей с ответчика в пользу ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт".

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, исходя из принципов разумности и справедливости, учитывая сложность рассматриваемого дела и объем оказанной юридической помощи, суд определилк взысканию с ответчика Крайновой Т.Н. в пользу Гусятниковой Н.И. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей. Доказательств чрезмерности указанных расходов ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы ответчика фактически сводятся к изложению правовой позиции, выраженной им в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда.

Судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, основания для отмены принятого по делу судебного решения, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих вынесение незаконного судебного постановления, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено, в связи с чем, постановленное решение подлежит оставлению без изменения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает возможным уточнить резолютивную часть решения указанием на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Крайновой Т.Н. и Гусятниковой Н. И. на приобретение жилого помещения, площадью 46,3 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" расторгнут, поскольку данная фраза судом первой инстанции упущена.

Также, суд первой инстанции допустил описку в резолютивной части решения, неверно указав фамилию ответчика Крайновой Т.Н. как Крайнева Т.Н.

Описка в решении может быть исправлена судом по своей инициативе либо по заявлению лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 200 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ по существу оставить без изменения, уточнив резолютивную часть решения указанием на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Крайновой Т.Н. и Гусятниковой Н.И. на приобретение жилого помещения, площадью 46,3 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" - расторгнут.

Апелляционную жалобу Крайновой Т.Н. оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: