Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-14844/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Калинниковой О.В.,

судей - Никоновой О.И., Емелина А.В.,

при секретаре - Каримове Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Феклина В.Н. на решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 23.09.2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Квартирникь-эстейт" к Феклину В.Н. о взыскании денежных средств по договору возмездного оказания услуг - удовлетворить.

Взыскать с Феклина В.Н. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Квартирникь-эстейт" денежные средства по договору возмездного оказания услуг, в сумме "данные изъяты" и госпошлину в сумме "данные изъяты", а всего "данные изъяты"."

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., представителя Феклина В.Н. - адвоката Кочаненко Т.П. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца - Сидарчук С.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт" обратилось в суд к Феклину В.Н. с иском о взыскании денежных средств по договору оказания услуг. В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт", в лице генерального директора ФИО2 в качестве исполнителя, и Феклиным В.Н., в качестве заказчика, был заключен Договор возмездного оказания услуг N В соответствии с пунктом 1.1. данного договора, исполнитель, то есть ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт", обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет заказчика, то есть Феклина В.Н., юридические и иные действия, направленные на отчуждение принадлежащего заказчику недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1.3 данного договора объект недвижимости представляет собой земельный участок с расположенным на нем жилым домом, по адресу: "адрес". Заказчиком была установлена цена отчуждаемого объекта недвижимости в размере "данные изъяты". В соответствии с пунктом 4.1 договора, за выполнение услуг по данному договору заказчик обязан выплатить ООО "АН "Квартирникъ-эстейт" вознаграждение в размере "данные изъяты"% от цены объекта. На основании совместного волеизъявления сторон, Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, цена объекта была установлена в размере "данные изъяты". В дальнейшем комиссия за выполнение услуг по пункту 4.1 договора была изменена и составила фиксированную сумму - "данные изъяты"

ООО "АН "Квартирникъ-эстейт" исполняло свои обязательства по данному Договору, а именно, предпринимало различные меры для продажи вышеуказанных объектов недвижимости по установленной заказчиком цене. ООО "АН "Квартирникъ-эстейт" были проведены маркетинговые исследования, проведена рекламная компания объекта в печатных изданиях (Из рук в руки) и ресурсах Интернет. Проведены переговоры с потенциальными покупателями, по положительным результатам с которыми проводились показы объекта недвижимости. В конечном итоге в результате действий ООО "АН "Квартирникъ-эстейт" найден покупатель на указанный объект недвижимости - ФИО1. В присутствии исполнительного работника агентства между заказчиком и ФИО1 закреплены намерения о покупке, путем заключения Договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ Согласно данному договору, дом и участок будет продан ФИО1 по цене "данные изъяты", в обеспечение данных обязательств был передан задаток в размере "данные изъяты", и стороны обязались после подготовки всех необходимых документов и суммы для расчетов, заключить договор купли-продажи и представить его на государственную регистрацию. В дальнейшем заказчик и ФИО1 при представителе ООО "АН "Квартирникъ-эстейт" должны были произвести окончательные расчеты и передать документы с ключами от объекта недвижимости, подписать договор купли-продажи и сдать его для государственной регистрации перехода права и права собственности, после чего заказчик должен был рассчитаться за оказание услуг, согласно договору. Однако после подготовки проекта договора купли-продажи и назначения времени сделки на ДД.ММ.ГГГГ заказчик - Феклин В.Н. перестал выходить на связь. В связи с отсутствием какой- либо информации от заказчика ему ДД.ММ.ГГГГ была направлена телеграмма с предложением явиться для подписания договора купли-продажи и проведения гражданской сделки в офис ООО "АН "Квартирникъ-эстейт". Позднее в адрес Общества поступило письмо отправленное ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Феклин В.Н. отказывается явиться на сделку и расторгает договор в связи с тем, что ему не был предложен объект недвижимости подходящий ему для проживания. Так же, от третьих лиц ( ФИО1), стало известно что в 20 числах июля месяца заказчик - Феклин В.Н. в одностороннем порядке расторг договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, вернув второй стороне договора сумму, уплаченную в качестве задатка, пояснив что продавать ничего не будет. Дальнейшие переговоры по урегулированию возникшего конфликта не состоялись в связи с уклонением от них заказчика Феклина В.Н.

Указывая на то, что Феклин В.Н., своими действиями нарушил пункты Договора возмездного оказания услуг N от ДД.ММ.ГГГГ, истец просил суд взыскать с Феклина В.Н. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт" сумму денежных средств в качестве оплаты услуг, оказанных на основании Договора безвозмездного оказания услуг N от ДД.ММ.ГГГГ, в размере "данные изъяты", взыскать с Феклина В.Н. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт сумму денежных средств в качестве оплаченной госпошлины по данному делу в размере "данные изъяты"

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ответчик. В апелляционной жалобе Феклин В.Н. указывает на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного договором, на неоказание ему в полном объеме услуг по договору, а также на отсутствие его вины в том, что основной договор заключен не был. Также считает, что между сторонами договора не была согласована стоимость вознаграждения. На основании изложенного Феклин В.Н. просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика - адвокат Кочаненко Т.П. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить.

Представитель истца - Сидарчук С.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным и неподлежащим отмене.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение подлежащим изменению в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Согласно ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживание и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37,38,40,41,44,45,46,47,49,51,53 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт" (исполнитель), и Феклиным В.Н. (заказчик) заключен договор возмездного оказания услуг N

По условиям вышеуказанного договора исполнитель обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет заказчика юридические и иные действия, направленные на отчуждение принадлежащего заказчику объекта недвижимости (земельного участка и жилого дома), а заказчик обязуется оплатить услуги исполнителя.

Первоначально цена объекта недвижимости определена сторонами в размере "данные изъяты". От указанной цены зависело вознаграждение исполнителя за выполнение услуг по договору, которое определено в размере 4% от вышеуказанной денежной суммы (пункт 4.1 договора).

При этом, в соответствии с пунктом 3.1 исполнитель был обязан организовать рекламную компанию объекта, направленную на его отчуждение, а именно (проведение маркетинговых исследований, размещение рекламы, юридическое сопровождение сделки по отчуждению объекта недвижимости, включающее в себя сбор документов, необходимых для сделки, консультирование по вопросам, связанным с договором, заключение соглашения о намерениях с покупателем, надлежащее оформление договоров купли-продажи, подача документов на государственную регистрацию договора купли-продажи). Также исполнитель обязан организовать просмотры объекта недвижимости, извещать устно или письменно заказчика о дате, времени и месте совершения сделок, обеспечить подготовку и проведение сделки, составляющей предмет договора, обеспечить подготовку к ней при надлежащем исполнении заказчика своих обязательств.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.2.6 исполнитель должен был отчитываться о проделанной работе перед заказчиком в письменном, либо в устном виде каждые 7 дней.

В договоре определен срок его действия (пункт 5.1) до ДД.ММ.ГГГГ, а в случае если за 10 дней до окончания договора ни одна из сторон не уведомила сторону о намерении по его прекращению, договор считается продленным на три месяца на тех же условиях.

В соответствии с пунктом 5.2 настоящий договор считается полностью исполненным после государственной регистрации договора отчуждения на объект, что подтверждается подписанием акта о выполнении услуг.

В соответствии с пунктом 6.2. указанного Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком своих обязательств по настоящему Договору, а также досрочного расторжения Договора по независящим от исполнителя причинам, заказчик, в течение трех дней, компенсирует исполнителю все понесенные расходы, затраты, связанные с исполнением настоящего договора, а также выплачивает неустойку в размере вознаграждения, указанного в п. 4.1. настоящего договора, после принятия предоплаты (задатка, аванса). В этом случае договор автоматически расторгается.

В соответствии с пунктом 1.3 данного Договора объект недвижимости представляет собой земельный участок с расположенным на нем жилым домом, по адресу: "адрес"

Право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16) и N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Из текста договора также следует, что заказчик за выполнение услуг выплачивает исполнителю вознаграждение в размере "данные изъяты", указанная рукописная запись внесена в договор после раздела 10 (адреса и банковские реквизиты сторон) (л.д.11).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым цена объекта недвижимости уменьшена до "данные изъяты"

Разрешая исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт" суд первой инстанции сослался на выполнение исполнителем обязанностей в полном объеме, а именно на то, что истец провел рекламную компанию, нашел потенциального покупателя на объект недвижимости, с его участием был оформлен договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого покупатель ФИО1 передал продавцу Феклину В.Н. денежные средства в размере "данные изъяты" в качестве задатка в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "данные изъяты" (л.д.18-19). Срок действия договора задатка определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем судом не учтено, что в силу раздела 3 договора возмездного оказания услуг для исполнения обязательств в полном объеме исполнитель должен был не только разместить рекламу о продажи объекта недвижимости, организовать осмотр недвижимости, но и в случае принятия заказчиком решения о продажи объекта конкретному покупателю, провести сбор документов и предпринять действия, направленные на подготовку документов для заключения договора купли-продажи и его регистрации в органах государственной регистрации. К тому же из анализа условий пунктов 1.2, 4.1., 5.2 следует, что заказчик был обязан выплатить исполнителю за оказанные услуги вознаграждение в размере 4% от цены объекта недвижимости (с учетом изменений "данные изъяты") в случае продажи объекта недвижимости.

Однако судом установлено, что жилой дом и земельный участок истца не был приобретен ФИО1 Достоверных доказательств того, что основной договор купли-продажи не состоялся по вине продавца в ходе судебного разбирательства не представлено. Доводы ответчика о том, что у покупателя не оказалось полной суммы для приобретения земельного участка и жилого дома не опровергнуты. Платежеспособность покупателя до заключения договора о задатке ни исполнителем, ни заказчиком не проверялась.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичная норма содержится и в статье 32 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", нормы которого в силу пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" распространяются на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан).

Из буквального содержания приведенных норм следует, что право заказчика (потребителя) на отказ от услуги является безусловным. Единственным последствием отказа заказчика (потребителя) от услуги является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с оказанием услуги.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца заявление о расторжении договора возмездного оказания услуг.

Таким образом, в данном случае истец вправе, при уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, требовать от Феклина В.Н. оплаты фактически понесенных им расходов, связанных с оказанием услуги.

Поскольку, договор N/ц от ДД.ММ.ГГГГ не конкретизирует стоимость каждой из оказываемых истцом услуг (проведение маркетинговых исследования, размещение рекламы, юридическое сопровождение и т.д.), вознаграждение установлено в соглашении не за конкретные действия по его выполнению, а за весь комплекс работ в совокупности, судебная коллегия считает, что размер вознаграждения, подлежащий взысканию должен определяться пропорционально к общему объему работы, которую исполнитель должен был проделать.

Поскольку, исполнителем выполнена только часть обязанностей по договору (проведение маркетинговых исследований, размещение рекламы, заключение соглашения о задатке с покупателем), а работа, заключающаяся в юридическом сопровождении сделки по отчуждению объекта недвижимости (сбор документов, надлежащее оформление договоров купли-продажи, подача документов на регистрацию договора купли-продажи), то есть работа, свидетельствующая о заключительной стадии сделки, исполнителем не проведена, судебная коллегия полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма вознаграждения в размере "данные изъяты", что составляет 30 % от определенной договором цены услуги. При определении суммы подлежащей взысканию, суд апелляционной инстанции учитывает, что исполнителем найден один покупатель, при этом отсутствуют какие-либо сведения о количестве размещенных рекламных объявлений, а также сведения о наличии письменных отчетов исполнителя о проведенных маркетинговых исследованиях.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит изменению, а исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере "данные изъяты"

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме "данные изъяты" пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку из буквального содержания пункта 7.1 договора о возмездном оказании услуг следует, что подаче в суд иска должна предшествовать претензия одной из сторон. Как установлено в ходе судебного разбирательства, досудебная претензия была направлена заказчиком в адрес исполнителя, на которую не последовало ответа. Указанные обстоятельства свидетельствуют о возникновении спора между сторонами, который подлежал рассмотрению судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 23.09.2015 года изменить.

Изложить решение суда следующим образом:

"Исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт" к Феклину В.Н. о взыскании денежных средств по договору возмездного оказания услуг удовлетворить частично.

Взыскать с Феклина В.Н. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Квартирникъ-эстейт" денежные средства по договору возмездного оказания услуг, в сумме "данные изъяты" и госпошлину в сумме "данные изъяты"".

Определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: