Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-17192/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Вологдиной Т.И., Мирошниковой Е.Н.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 октября 2015 года апелляционную жалобу Котовой Я.А., действующей от своего имени и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей Котовой К.А., Антонова В.А. и Антоновой А.А., на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2015 года по гражданскому делу N2-2380/15 по иску Федоровой Ж.И. к Котовой Я.А. и к несовершеннолетним Котовой К.А., Антоновой А.А. и Антонову В.А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения Котовой Я.А. и её представителя Ленской А.Б., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя истца Федоровой Ж.И. - Козловой М.В., полагавшей, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2015 года удовлетворены исковые требования Федоровой Ж.И.

Постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру "адрес" за Федоровой Ж.И., " ... " на основании договора купли-продажи от 02.08.2014 г.

В апелляционной жалобе Котова Я.А., действующая от своего имени и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей Котовой К.А., Антонова В.А., Антоновой А.А. просит решение суда отменить как необоснованное и не соответствующее нормам процессуального и материального права, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Федоровой Ж.И. отказать.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, его представитель в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, доказательств уважительности причины неявки не предоставил, ходатайство об отложении рассмотрении дела не заявил. В соответствии с ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Обратившись в суд с вышеназванным требованием, Федорова Ж.И. ссылалась на то, что 02.08.2014 г. сторонами заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", по которому истец является покупателем, а ответчики продавцами равных долей (по 1/4 доли,) в праве собственности на указанную квартиру.

06.08.2014 г. договор купли-продажи от 02.08.2014 г., а также необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности, представлены на государственную регистрацию представителем по доверенности С., в МФЦ Красносельского района Санкт-Петербурга.

Обязательства сторон по договору купли-продажи были полностью исполнены. По условиям предварительного договора купли-продажи от 14.05.2014 г., переданные денежные средства зачитываются в счет стоимости квартиры. При заключении предварительного договора купли-продажи, истец передала полностью денежные средства в размере стоимости квартиры - 1 800 000 руб., а также комиссию агента в размере 200 000 руб.

Ответчиками после заключения предварительного договора купли-продажи передана квартира (без составления акта приема-передачи имущества), посредством передачи ключей с указанием на возможность начать ремонт. Истец начала ремонт, перепланировку квартиры, перевезла некоторые вещи с ведома ответчика. Квартира полностью находилась во владении истца до середины сентября 2014 г.

10.09.2014 г. государственным регистратором Управления Росреестра по Санкт-Петербургу государственная регистрация перехода права собственности на квартиру приостановлена, установлен срок для устранения препятствий к регистрации доли ответчика Котовой Я.А. (представления государственному регистратору подтверждений снятия запрета на совершение регистрационных действий с долей, принадлежащей Котовой Я.А.).

После того, как был снят запрет судебного пристава-исполнителя, Котова Я.А. поставила истца в известность, что она "передумала" продавать квартиру, сменила замки на входной двери и потребовала освободить квартиру. Денежные средства, составляющие стоимость квартиры, ответчик истцу при этом не возвратила. Документы, недостающие для регистрации перехода права собственности, ответчик в Управление Росреестра не представила, тем самым отказавшись от регистрации сделки в одностороннем порядке.

Истица также указала, что после получения документов с сообщением об отказе в государственной регистрации ей стало известно, что договор купли-продажи, поданный на регистрацию, подписанный от ее имени представителем, содержит цену квартиры 1.000.000 руб., однако, в присутствии истца подписывался договор с ценой 1 800 000 руб., которые и были переданы ответчику Котовой Я.А., о чем имеется гарантийное обязательство.

Кроме того, истица указала, что для приобретения спорной квартиры ею была продана квартира по адресу: "адрес". В результате действий Котовой Я.А. она вынуждена снимать квартиру для проживания на неопределенный срок.

Возражая против иска, ответчица указала на то, что перед заключением договора купли-продажи спорной квартиры предоставила в орган опеки и попечительства договор участия в долевом строительстве квартиры в "адрес", т.к. разрешением органа опеки и попечительства было предусмотрено, что она сможет продать спорную квартиру только в том случае если у нее будет иметься другое пригодное для проживания жилое помещение и несовершеннолетние не останутся "на улице".

Поскольку строительство в "адрес" заморожено и дом до сих пор не введен в эксплуатацию, ответчица отказалась от продажи спорной квартиры и вынуждена была в нее вернуться, так как ей было негде жить с детьми. Денежные средства по договору купли-продажи Федорова Я.А. получила, истцу их не вернула, так как Федорова Ж.И. снесла в спорной квартире две несущие стены и привела ее в непригодное для проживания жилое помещение.

Кроме того, в мае месяце 2015 года судебным приставом-исполнителем был наложен арест на спорную квартиру, так как ответчик имеет задолженность в размере 300 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался п.3 ст.165, ст.209, ст.421, ст.432, ст.551, Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон и представленных документов пришел к выводу о том, спорное недвижимое имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истицы о государственной регистрации перехода к ней права собственности на спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, находит их ошибочными и основанными на неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, постановленными с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена, а также согласно абз. 2 ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС N22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Как усматривается из материалов дела, спорная четырехкомнатная квартира общей площадью 105,5 кв.м по адресу: "адрес" была приобретена Котовой Я.А. и её несовершеннолетними детьми Антоновой А.А. "дата", Антоновым В.А. "дата" и Котовой К.А. "дата" в порядке улучшения жилищных условий по договору мены, заключенному 08.02.2012 г. между Котовой Я.А. (совершившей сделку частично в пользу третьих лиц - своих несовершеннолетних детей, приобретших по ? доле в праве собственности на квартиру) и Горжилобменом Санкт-Петербурга, в котором была указана рыночная стоимость данной квартиры - 6.543.000 руб., определенная на основании отчета оценщика, и рыночная стоимость комнаты в коммунальной квартире по адресу "адрес", ранее принадлежавшей Котовой Я.А. - 2.140.047 руб.; была предусмотрена оплата Котовой Я.А. превышения нормы предоставления, составившего 6,5 кв.м., стоимостью 403.123 руб., в том числе 387.640 руб. - за счет средств материнского капитала (л.д.101-108).

В соответствии с постановлением органа опеки и попечительства - Местной администрации муниципального округа Южно-Приморский Санкт-Петербурга N ... -МА/ОП от 16.07.2014 года Котовой Я.А. и А. (отцу несовершеннолетних Антонова В.А. и Антоновой А.А.). было дано разрешение на отчуждение спорной квартиры, при условии приобретения в собственность на имя несовершеннолетних детей квартиры, расположенной в строящемся объекте недвижимости по строительному адресу: "адрес" При этом, до открытия регистрации во вновь построенном доме, несовершеннолетние должны быть зарегистрированы совместно с ответчиком - матерью, по адресу: "адрес").

16.06.2014 года между ООО "Стройтрест N7" и Котовой Я.А., действовавшей также от имени несовершеннолетних Котовой К.А., Антоновой А.А. и Антонова В.А., был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: "адрес"), по условиям которого эти лица должны были приобрести в собственность трехкомнатную квартиру проектной площадью 86,8 кв.м, стоимостью 5.234.040 руб. (л.д.88-98).

02.08.2014 г. между истицей и Котовой Я.А., выступавшей также в качестве законного представителя своих детей, был заключен договор купли-продажи спорной квартиры по цене 1.000.000 руб., которую, как указано в пункте 3 договора, покупатель обязался выплатить путем передачи через индивидуальный банковский сейф в течение двух банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. В пункте 4 договора указано, что он является актом приема-передачи (л.д.41-42).

Ранее, 14.05.2014 г., теми же лицами был заключен предварительный договор, предусматривающий их намерение заключить в будущем договор купли-продажи спорной квартиры по цене 1.800.000 руб., из которой согласно пункту 6 предварительного договора при его подписании покупатель передал продавцу 50.000 руб. в качестве аванса за покупаемую квартиру (л.д.17-18).

Как следует из материалов дела, 06.08.2014г. договор купли-продажи от 02.08.2014г., а также необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности, представлены на государственную регистрацию представителем по доверенности С., что подтверждается распиской МФЦ Красносельского района Санкт-Петербурга от 06.08.2014 г. (л.д.15-16), а также сведениями Управления Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д.156-165).

10.09.2014 года уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу N74/027/2014-122 государственная регистрация перехода права в отношении спорной квартиры была приостановлена до 09.10.2014 года, ввиду наличия запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении принадлежащей Котовой Я.А. ? доли в праве собственности на квартиру (л.д.20, 137-138).

Истицей с целью подтверждения её доводов о произведенном расчете по договору купли-продажи (путем передачи Котовой Я.А. 1.800.000 руб. в оплату стоимости квартиры, а также комиссии агента в размере 200.000 руб.) представлена в суд копия гарантийного обязательства Котовой Я.А., датированного 15.09.2014 г., согласно которому она обязуется вернуть Федоровой Ж.И. денежную сумму в размере 2 000 000 руб., полученную Котовой Я.А. в качестве предоплаты за продаваемую ранее квартиру по адресу "адрес" ввиду невозможности её продажи, в срок до 26.09.2014 г.; в случае просрочки возврата предоплаты согласна выплачивать пени в размере 1% за каждый день просрочки и еще 75.000 руб. за издержки регистрации (л.д.19).

Разрешая спор, суд первой инстанции не дал надлежащей оценки указанному гарантийному обязательству, содержание которого полностью согласуется с объяснениями сторон, данными в суде апелляционной инстанции, в соответствии с которыми оно было оформлено в связи с освобождением квартиры Федоровой Ж.И. и её возвращением во владение Котовой Я.А. и её несовершеннолетних детей, т.е. с сентября 2014 г. квартира, ранее переданная истице при оформлении предварительного договора, в её владении не находится.

Данное гарантийное обязательство, во взаимосвязи с обоюдными действиями сторон, связанными с возвращением квартиры во владение продавцов, свидетельствует об отказе обеих сторон от исполнения договора купли-продажи, с обязательством Котовой Я.А. возвратить покупателю денежные средства, ранее полученные от него в качестве предоплаты.

Таким образом, содержание обязательства противоречит требованию истицы о регистрации перехода права собственности на квартиру.

Стороной истца не опровергнуты также объяснения Котовой Я.И. о том, что после отказа сторон от исполнения договора купли-продажи Федорова Ж.И. на основании доверенности, выданной Котовой Я.И., изъяла из индивидуального банковского сейфа ранее вложенную туда денежную сумму, предназначавшуюся для окончательного расчета по сделке.

При этом постановлением СПИ Красносельского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу от 29.08.2013г. был отменен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из ЕГРП в отношении ? доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", наложенный постановлением СПИ от 30.05.2013 года (л.д.118), что указывает на то, что при намерении сторон исполнить договор купли-продажи они имели такую возможность, и согласуется с выводом об их обоюдном отказе от договора.

Необходимо также учитывать, что требования о передаче квартиры в её владение истица в рамках настоящего дела не заявила, хотя это является обязательным условием удовлетворения иска о государственной регистрации права собственности в силу приведенных выше разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г. (при том, что из условий договора купли-продажи прямо следует, что передача квартиры во владение покупателя должна была по соглашению сторон состояться до регистрации перехода права собственности).

Кроме того, приведенные выше фактические обстоятельства дела позволяют сделать достоверный вывод о притворности условия о цене, включенного в договор купли-продажи.

Даже по версии самой Федоровой Ж.И. указанная в договоре цена не соответствовала действительному соглашению сторон, во исполнение которого Котовой Я.А. была передана денежная сумма в 1.800.000 руб.

В свою очередь, приведенные выше данные о сумме, в которую оценивалась спорная квартира при её приобретении ответчиками за два года до заключения договора между сторонами, а также данные о затратах, которые они должны были понести для приобретения квартиры в строящемся доме, позволяют доверять объяснениям Котовой Я.А. о том, что в действительности полученная ею денежная сумма была лишь предоплатой и что фактически сторонами была согласована значительно большая цена отчуждения спорной квартиры (как указано в апелляционной жалобе - 7.200.000 руб.)

На это же косвенно указывает то обстоятельство, что в договор купли-продажи было включено условие о расчете с использованием индивидуального банковского сейфа, в то время как по версии истицы такой расчет был полностью произведен ранее, при заключении предварительного договора. Данное условие договора купли-продажи противоречит версии истицы и свидетельствует о наличии у неё дополнительных, не оговоренных письменно обязательств по оплате квартиры.

При включении в договор условия о цене, не соответствующего действительному соглашению сторон, и при отсутствии надлежаще оформленного договора, отражающего это соглашение, договор купли-продажи должен считаться незаключенным. Котова Я.И. вправе была доказывать данное обстоятельство независимо от предъявления какого-либо встречного иска, в том числе о признании договора недействительным либо о расторжении договора, поскольку мотивы уклонения стороны от государственной регистрации перехода права собственности во всяком случае имеют правовое значение.

Между тем, принятое судом решение по существу сводится к признанию исполненными обязательств покупателя по оплате квартиры и к выводу об обязанности продавца передать квартиру в собственность покупателя, однако такой вывод не соответствует обстоятельствам дела.

Судом также никак не оценено то обстоятельство, что данной сделкой затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, которые в результате отчуждения квартиры в соответствии с условиями разрешения, данного органом опеки и попечительства, о содержании которого Федорова Ж.И. не могла не быть осведомлена, должны приобрести в собственность другое жилое помещение, однако расчет по сделке по заниженной цене, указанной истицей, явно лишает их такой возможности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановленное судом решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" не соответствует требованиям законности и обоснованности судебного решения, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по настоящему делу отменить.

В удовлетворении требований Федоровой Ж.И. отказать.

Председательствующий:

Судьи: