Апелляционное определение СК по административным делам Белгородского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33а-5982/2015

Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Ускова О.Ю.

судей Черновой И.А., Чесовского Е.И.,

при секретаре Лыковой С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алексеевский соевый комбинат" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по апелляционной жалобе администрации муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области на решение Белгородского областного суда от 19.10.2015 г.

Заслушав доклад судьи Чесовского Е.И., объяснения представителя администрации муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области Назаренко В.И., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя администрации городского поселения "Город Алексеевка" муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области Мощенко Г.А., представителя Правительства Белгородской области и Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Карасевой В.И., согласившихся с доводами апелляционной жалобы, представителя ООО "Алексеевский соевый комбинат" Мозгового А.П., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО "Алексеевский соевый комбинат" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 31:23:0502007:16, общей площадью 54839 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы, расположенный по адресу: Белгородская область, город Алексеевка, улица Карла Маркса, 4а, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N ЮР-02011 от 18.09.2013 г.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 г. N448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" (в ред. Постановления Правительства Белгородской области от 16.12.2014 г. N 452-п) утверждены средние значения удельного показателя кадастровой стоимости по виду разрешенного использования руб./кв.м.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.05.2015 г. в соответствии с указанным постановлением, кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка составила 66 322 286 рублей.

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 25.02.2013 г., то есть на дату формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (в соответствии с положениями абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Не согласившись с такой оценкой, представитель ООО "Алексеевский соевый комбинат" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области (далее - Комиссия) с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка.

В обоснование заявления представлен отчет N В-150104/Н, выполненный ООО "ИнвестОценка" 23.01.2015 г. (т. 1 л.д. 58-120), которым рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 34 724 055 руб. по состоянию на 25.02.2013 г. и положительное экспертное заключение N 1926/2015 от 05.05.2015 г., составленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" (т.1, л.д. 121-131).

Заявление поступило в Комиссию 13.05.2015 г.

Решением Комиссии от 03.06.2015 г. N 12, заявление ООО "Алексеевский соевый комбинат" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 31:23:0502007:16 в размере его рыночной стоимости, равной 34 724 055 рублей - отклонено.

ООО "Алексеевский соевый комбинат" обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 31:23:0502007:16, общей площадью 54839 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы, расположенного по адресу: Белгородская область, город Алексеевка, улица Карла Маркса, 4а, кадастровую стоимость в размере равном его рыночной стоимости, составляющей 34 724 055 руб., обязав Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Белгородской области внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость земельного участка в указанном размере.

В суде первой инстанции заявленные требования уточнены в части увеличения кадастровой стоимости земельного участка до 47 709 930 руб.

В связи с заявленными представителями сторон ходатайствами определением суда от 09.07.2015 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 25.02.2013 г., проведение которой было поручено ООО "ОРИДОН". Согласно заключению эксперта ООО "ОРИДОН" от 27.07.2015 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 63 065 000 руб.

Указав на отсутствие в данном заключении научного обоснования выбора в качестве аналогов земельных участков в г. Воронеже, Воронежской области, г. Ростове, Ростовской области, определением от 13.08.2015 г. суд первой инстанции назначил повторную судебную экспертизу, производство которой поручено Белгородской торгово-промышленной палате.

Заключением эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты от 05.10.2015 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 47 709 930 руб.

Решением Белгородского областного суда от 19.10.2015 г. заявление ООО "Алексеевский соевый комбинат" удовлетворено в части, кадастровая стоимость упомянутого участка установлена в размере равном его рыночной стоимости - 49 574 456 руб.

Разрешая спор, суд принял за основу заключение эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты, при этом исключив из числа выбранных экспертом аналогов земельных участков земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, самостоятельно рассчитав итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

В апелляционной жалобе глава администрации муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области просит об отмене решения суда и принятии по делу нового решения, с учетом выводов экспертного заключения ООО "ОРИДОН" от 27.07.2015 г., которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 63 065 000 руб. При этом заявитель указывает на имеющиеся, по его мнению, нарушения норм закона, повлиявшие на ошибочность принятого решения и, в частности, необъективность аналогов, приведенных в экспертном заключении от 05.10.2015 г. Белгородской торгово-промышленной палаты, необоснованную ссылку на множественность экспертов, неконкретность поручения проведения экспертизы руководителем палаты эксперту, ошибки в корректировке аналога данного заключения, оставление без внимания ходатайства о необходимости представления заявителем договора купли-продажи спорного земельного участка, из которого следует его реальная рыночная стоимость.

Кроме того, Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области в судебное заседание представлена справка, приобщенная к делу, о содержании правоустанавливающих документов от 19.10.2015 г., согласно которой по договору N ЮР-02-011 от 18.09.2013 г. упомянутый земельный участок был приобретен ООО "АСК" по цене 137 097 500 руб.

В связи с введением в действие с 15.09.2015 г. Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, апелляционная жалоба подлежит разрешению в порядке, предусмотренном названным Кодексом (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 08.03.2015 N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").

Согласно ч. 2 ст. 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При проверке доводов заявителя жалобы, а также доводов представителей администрации городского поселения "Город Алексеевка" муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области, представителя Правительства Белгородской области и Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, поддержанных в судебном заседании апелляционную жалобу, представителя ООО "Алексеевский соевый комбинат", возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия установиланаличие таких оснований для отмены судебного решения.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 названного Кодекса).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом согласно ст. 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Определением суда от 09.07.2015 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 25.02.2013 г., проведение которой поручено ООО "ОРИДОН".

Согласно выводам эксперта ООО "ОРИДОН", приведенным им в заключении от 27.07.2015 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 63 065 000 руб.

При этом в ходе экспертизы при оценке объекта исследования применен сравнительный подход и приведены мотивы отказа от других методов, предусмотренных Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 г. в ред. от 31.07.2002 г.

Для сравнения в качестве аналогов, исходя из одинакового назначения, использования, масштабов, взяты шесть объектов, расположенных в европейской части Российской Федерации, в том числе в г. Ростове Ростовской области, г. Воронеже и Воронежской области, г. Белгороде.

Не согласившись с такими выводами со ссылкой на отсутствие научного обоснования принятия во внимание аналогов земельных участков в г. Ростове и Ростовской области, г. Воронеже и Воронежской области, указав на необходимость принятия аналогов объектов оценки в пределах населенных пунктов исходя из сопоставимости экономического и инвестиционного потенциалов, социально демографического положения, а также местоположения в пределах Центрально - Черноземного экономического района, суд первой инстанции определением от 13.08.2015 г. назначил повторную экспертизу, поручив её проведение Белгородской торгово-промышленной палате. В определении указано также на фактическое не устранение оснований отклонения отчета ООО "ИнвестОценка".

Аналогичные мотивы оценки выводов эксперта ООО "ОРИДОН", отвергнутых судом, приведены в обжалуемом судебном решении.

При этом, оценивая повторное заключение эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты N 067.04.0545 от 05.10.2015 г., которым рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 25.02.2013 г. определена в размере 47 709 930 руб., как полное, мотивированное, не содержащее неясностей и принимая его за основу выводов в решении, суд, тем не менее, исключил из числа выбранных экспертом аналогов земельных участков земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, самостоятельно рассчитав окончательную рыночную стоимость оцениваемого земельного участка в сумме 49 574 456 руб.

Признавая такие выводы ошибочными, судебная коллегия не может согласиться с ними по следующим основаниям.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (п. 23).

В соответствии с ч. 2 ст. 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении суда по административному делу либо в определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы, проводимой в случаях и порядке, предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 87, 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (применимых к рассматриваемому делу на момент назначения экспертизы) повторная экспертиза может быть назначена судом в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, несогласие с заключением эксперта должно быть мотивировано в определении о назначении такой экспертизы.

Как указано в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 N 13 (ред. от 09.02.2012) "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.

Назначение повторной экспертизы должно быть мотивировано. Суду следует указать в определении, какие выводы первичной экспертизы вызывают сомнение, сослаться на обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта.

Мотивируя несогласие с выводами заключения эксперта ООО "ОРИДОН", исследованного в рамках правил, предусмотренных ст. 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции сослался на неприемлемость исходных данных, положенных в основу таких выводов. Так, судом отмечено, что экспертом взяты шесть земельных участков, три из которых находятся на территории г. Воронежа и Воронежской области, два в г. Ростове и Ростовской области, и один в г. Белгороде; не приняты в качестве аналогов три земельных участка, проданных муниципалитетом г. Алексеевка с торгов, их условия не признаны рыночными.

Однако, ссылаясь на приведенные обстоятельства, суд не привел каких-либо правовых норм или иных нормативов и стандартов, которые были нарушены экспертом при проведении экспертизы сравнительным методом, определении исходных данных относительно аналогов земельных участков и формулировании выводов. Обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта, в решении также не указаны.

При этом мотивация критической оценки заключения эксперта с указанием на то, что при отсутствии аналогов в конкретном населенном пункте должны приниматься аналоги объекта оценки со сравнимым видом использования, в пределах населенных пунктов исходя из сопоставимости экономического и инвестиционного потенциалов, социально-демографического положения, а также местоположения в пределах Центрально - Черноземного экономического района, также сделаны без учета расположения части аналогов именно в таком экономическом районе (г. Воронеж и Воронежская область).

Что касается вывода об отсутствии в экспертном заключении научного обоснования принятия во внимание упомянутых аналогов земельных участков, то при этом не принято во внимание следующее.

Как видно из заключения, эксперт исходил из того, что рынок местных городских земель промышленного назначения не просто был (2012- начало 2013 - го) скуден, но отсутствовал. Оценщику известен факт продажи муниципалитетом с торгов трех участков подряд в этот период на окраине г. Алексеевки под строительство комбикормового завода, но условия проведения торгов, окружение и предпосылки появления инвестора в районе эксперт не признал рыночными, что обусловило исключение таких аналогов при проведении экспертизы.

Исходя из отсутствия предложений с аналогами на местном рынке, эксперт, со ссылкой на положения ФСО N7, утв. Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611, мотивированно пришел к выводу о необходимости расширить обзор таких предложений до области и соседних областей, одна из которых входит в Центрально - Черноземный экономический район.

Таким образом, мотивы, по которым отвергнуты выводы в заключении эксперта, по сути, сводящиеся к несогласию с выбором доступных аналогов земельных участков в ходе проведения экспертного исследования, сами по себе не свидетельствуют о наличии законных оснований для сомнений в правильности и обоснованности выводов эксперта.

Вместе с тем, давая противоречивую оценку заключению эксперта N 067.04.0545 Белгородской торгово-промышленной палаты как полному, мотивированному, не содержащему неясностей, и принимая его за основу своих выводов суд, тем не менее, фактически подменяя эксперта, обладающего специальными познаниями, по своей инициативе самостоятельно произвел расчеты исходя из трех выбранных им самим оставшихся в заключении аналогов земельных участков, тем самым, фактически сделал выводы, которые входят в компетенцию эксперта, что, в конечном счете, привело к изменению рыночной стоимости спорного объекта по отношению к стоимости в экспертном заключении.

В частности, исключив из числа четырех приведенных в экспертном заключении аналогов земельный участок, расположенный в городе Алексеевка по ул. Пролетарской, исходя из скорректированной цены руб./кв.м., выбранных по своему усмотрению трех остальных аналогов земельных участков в городе Белгороде и поселке Дубовое Белгородского района Белгородской области, суд исчислил среднее значение стоимости одного квадратного метра в размере 904 руб. ((851,13+884,46+976,82):3), вместо произведенного экспертом расчета 870 руб., и самостоятельно рассчитал размер итоговой стоимости земельного участка в сумме 49 574 456 руб.

Исходя из изложенного, принимая во внимание противоречивость суждений при оценке заключения эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты, а также исходя из недопустимости подмены эксперта судом, не обладающим необходимыми специальными знаниями в области оценочной деятельности, судебная коллегия не может признать законными и обоснованными выводы суда о кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - 49 574 456 руб.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции, оценивая данное заключение, соглашается с неприемлемостью выводов эксперта о включении в число аналогов земельного участка, расположенного в городе Алексеевка по ул. Пролетарской, поскольку назначение данного объекта недвижимости - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, явно отличается от оцениваемого земельного участка с разрешенным использованием - для размещения производственной базы.

При этом суд апелляционной инстанции, принимая во внимание данное обстоятельство, повлиявшее на окончательную оценку земельного участка и, следовательно, вызывающее обоснованные сомнения в достоверности экспертного заключения в целом, не может согласиться с итоговым выводом эксперта.

В этой связи доводы апелляционной жалобы в части ошибочности суждений, в основу которых положено заключение Белгородской торгово-промышленной палаты, где выводы эксперта, с которыми частично не согласился суд первой инстанции, в то же время фактически скорректированными судом и в таком виде использованными при установлении окончательной стоимости земельного участка, следует признать убедительными.

Вместе с тем, принимая во внимание вышеизложенное при оценке заключения эксперта N 374(5562)-15-1Э ООО "ОРИДОН" от 27.07.2015 г., согласно которому рыночная стоимость упомянутого земельного участка составляет 63 065 000 руб., судебная коллегия, с учетом приведенных положений закона, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств, не находит оснований для признания его не отвечающим требованиям относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимосвязи с другими доказательствами в их совокупности (статья 84 КАС РФ).

Как усматривается из содержания заключения эксперта ООО "ОРИДОН", проведение экспертизы осуществлено в соответствии с судебным определением, содержит все необходимые сведения об эксперте ФИО., специальные познания которого подтверждены свидетельством саморегулируемой организации оценщиков "Сибирь", членом которой он является, N437 от 11.09.2009 г., дипломами о высшем образовании и о профессиональной переподготовке, свидетельством о повышении квалификации от 14.11.2012 г. по программе "Оценочная деятельность", сертификатом N 57-4/97 о прохождении курса обучения по подготовке специалистов по оценке недвижимости в апреле 1997 года, предупрежденном об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение имеет подробную и мотивированную исследовательскую часть, в которой приведен ход исследования, научное обоснование выводов со ссылкой на нормативные и иные специальные источники.

При анализе заключения не установлено нарушений закона и действующих стандартов оценочной деятельности, указанных экспертом.

В этой связи судебная коллегия не находит достаточно разумных сомнений в законности или обоснованности выбора экспертом как методики исследования и выбора аналогов земельных участков для производственных целей, включая расположенные в примыкающей к г. Алексеевка соседней Воронежской области, а также г. Ростов и Ростовской области, так и приведенных в заключении выводов.

Как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Обстоятельства дела согласуются с выводами эксперта.

При этом судебная коллегия принимает во внимание и то обстоятельство, что приведенная в заключении эксперта рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, в большей мере, чем ошибочно определенная судом первой инстанции, приближена к цене, указанной в справке о содержании правоустанавливающих документов от 19.10.2015 г., согласно которой по договору N ЮР-02-011 от 18.09.2013 г. данный участок был приобретен ООО "АСК" по цене 137 097 500 руб.

Находящиеся на земельном участке объекты недвижимости, вопреки суждениям в решении, как значительно увеличивающие стоимость всего объекта, оценены каждый в отдельности, их стоимость не включена в цену указанного земельного участка.

Приведенная в справке цена приобретения земельного участка по условиям упомянутого договора, заявителем, в лице представителя, в судебном заседании не опровергнута.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, подлежащей удовлетворению, суд апелляционной инстанции в рамках полномочий, установленных статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции полностью и принятии по административному делу нового решения об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:23:0502007:16, общей площадью 54839 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы, расположенного по адресу: Белгородская область, город Алексеевка, улица Карла Маркса, 4а, кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости - 63 065 000 руб.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белгородского областного суда от 19.10.2015 г. по административному делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алексеевский соевый комбинат" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости отменить, принять новое решение.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:23:0502007:16, общей площадью 54839 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы, расположенного по адресу: Белгородская область, город Алексеевка, улица Карла Маркса, 4а, кадастровую стоимость в размере, равном его рыночной стоимости 63 065 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 13.05.2015 г.

Председательствующий

Судьи