Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12 ноября 2015 г. по делу N 33-7386/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Трифоновой О.М.,

судей Чердынцевой В.Г., Васякина А.Н.,

при секретаре Гатченко О.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванищевой Е.П. к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир - 2007", Ушаковой Е.С. , Жантуманову А.Н. , Жантумановой Ж.К. , действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Жантуманова Р.А. , Жантуманова А.А. , о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности на квартиры

по апелляционной жалобе Ушаковой Е.С.

на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 17 июня 2015 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Трифоновой О.М., пояснения представителя Ушаковой Е.С. - Поздняковой Ш.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Иванищева С.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя третьего лица Государственного учреждения - Отделения Пенсионного Фонда Российской Федерации по Оренбургской области Плюсниной О.Н., оставившей разрешение дела на усмотрение судебной коллегии, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иванищева Е.П. обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что (дата) между ней и ООО "Альтаир-2007" были заключены два договора долевого участия в строительстве, которые зарегистрированы в установленном законом порядке. В силу положений договора N от (дата) ООО "Альтаир - 2007" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки, общей проектной площадью 26,9 кв. метров, ЖК "Возрождение" трехэтажный, двухподъездный, двадцатидвухквартирный дом, расположенный по адресу: (адрес), Нежинский сельсовет, (адрес), участок N с кадастровым номером ***, строительный адрес: (адрес), проектный номер (адрес), расположена на третьем этаже. По договору N от (дата) ООО "Альтаир - 2007" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки, общей проектной площадью 26,9 кв. метров, проектный номер (адрес), расположенную по тому же адресу. Срок передачи объектов строительства по данным договорам был определён (дата). Сумма, подлежащая оплате по договорам долевого участия N и N, составила *** за каждую квартиру. До (дата) она внесла в ООО "Альтаир-2007" сумму в размере *** в счёт исполнения своих обязательств по договорам. Ответчиком (дата) договоры долевого участия в строительстве N и N от (дата) в одностороннем порядке были расторгнуты. Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 июля 2014 года, вступившим в законную силу 09 сентября 2014 года, удовлетворены её исковые требования о признании недействительными односторонних сделок по расторжению указанных договоров долевого участия, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи. Однако до настоящего времени ООО "Альтаир - 2007" не возобновило с ней договорные отношения, в отношении объектов недвижимости, указанных в договорах N и 162 от (дата), обществом заключены новые договоры долевого участия в строительстве, зарегистрированные в установленном законом порядке: договор долевого участия в строительстве (адрес) от (дата), заключенный между ООО "Альтаир - 2007" и Жантумановым А.Г., и (дата) между сторонами подписан акт приема - передачи квартиры; договор долевого участия в строительстве квартиры N (адрес) от (дата), заключенный между ООО "Альтаир - 207" и Ушаковой Е.С., и (дата) подписан односторонний акт приема - передачи квартиры. Полагает, что поскольку вступившим в законную силу решением суда односторонние сделки по расторжению договоров долевого участия в строительстве, заключенных ею, признаны судом недействительными, то у ООО "Альтаир - 2007" не имелось законных оснований для заключения договоров долевого участия в отношении тех же объектов недвижимости с Ушаковой Е.С. и Жантумановым А.Н. Просила суд признать недействительными договор участия в долевом строительстве N от (дата), заключенный между ООО "Альтаир - 2007" и Жантумановым А.Н., договор участия в долевом строительстве N от (дата), заключенный между ООО "Альтаир - 2007" и Ушаковой Е.С.; применить последствия недействительности указанных сделок в виде возврата ООО "Альтаир - 2007" квартир N и N, расположенных по адресу: (адрес); признать отсутствующим право собственности Жантуманова А.Н. на квартиру N (адрес), расположенную по адресу: (адрес), исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Жантуманова А.Н.; признать отсутствующим право собственности Ушаковой Е.С. на квартиру N (адрес) расположенную по адресу: (адрес), исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Ушаковой Е.С. на указанную квартиру.

Истец Иванищева Е.П. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик Ушакова Е.С. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила, что расчёт за квартиру N (адрес) по договору участия в долевом строительстве произвела полностью, однако до настоящего времени право собственности на нее не зарегистрировала, поскольку квартира ей передана с нарушением установленных договором сроков и ненадлежащего качества.

Представитель ответчика ООО "Альтаир-2007", ответчик Жантуманов А.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 17 июня 2015 года исковые требования Иванищевой Е.П. удовлетворены частично. Суд постановил:признать недействительной (ничтожной) сделку по заключению договора участия в долевом строительстве N от (дата) между ООО "Альтаир - 2007" и Жангумановым А.Н.; признать недействительной (ничтожной) сделку по заключению договора участия в долевом строительстве N от (дата), заключенную между ООО "Альтаир - 2007" и Ушаковой Е.С.; применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде возврата ООО "Альтаир - 2007" квартир N и N, расположенных по адресу: (адрес).

В апелляционной жалобе Ушакова Е.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

При рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции были проверены материалы дела на предмет нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и установлено, что судом не привлечены к участию в деле лица, права и интересы которых затронуты обжалуемым решением суда, а именно Жантуманова Ж.К., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Жантуманова Р.А., Жантуманова А.А., являющаяся стороной договора долевого участия N от (дата), который обжалуемым решением суда признан недействительным, а также Управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Оренбургской области.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 22 октября 2015 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с наличием оснований для отмены решения суда, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и привлек к участию в деле в качестве соответчика Жантуманову Ж.К., действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Жантуманова Р.А., Жантуманова А.А., в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Оренбургской области.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Иванищева Е.П., ответчик Ушакова Е.С., представитель ответчика ООО "Альтаир - 2007", ответчики Жантуманов А.Н., Жантуманова Ж.К., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Жантуманова Р.А., Жантуманова А.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Из материалов дела следует, что между ООО "Альтаир - 2007" и Иванищевой Е.П. (дата) заключены договоры участия в долевом строительстве N и N.

Согласно пунктов 2.1, 2.4 договора N от (дата) ООО "Альтаир-2007" (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки, общая проектная площадь квартиры составляет 26,90 кв. метров, ЖК "Возрождение" трёхэтажный, двухподъездный, двадцатидвухквартирный дом, расположенный по адресу: (адрес), (адрес), (адрес), участок N с кадастровым номером ***, строительный адрес: (адрес), проектный номер (адрес), расположена на третьем этаже и передать данный объект участнику Иванищевой Е.П.

Общая стоимость квартиры составляет *** (раздел 5 договора N от (дата)).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.4 договора N от (дата) ООО "Альтаир-2007" (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки, общей проектной площадью 26,90 кв. метров, проектный номер квартиры N (адрес), расположенную по тому же адресу и передать данный объект участнику Иванищевой Е.П.

В разделе 5 указанного договора стороны определили общую стоимость квартиры в размере ***.

Данные договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 июля 2014 года удовлетворены исковые требования Иванищевой Е.П. к ООО "Альтаир-2007". Суд постановил:признать недействительным расторжение в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве N от (дата) и N от (дата), заключенных между ООО "Альтаир - 2007" и Иванищевой Е.П.; признать не расторгнутыми договоры участия в долевом строительстве N от (дата) и N от (дата), заключенные между ООО "Альтаир - 2007" и Иванищевой Е.П.

Указанное решение суда вступило в законную силу 09 сентября 2014 года и явилось основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о расторжении данных договоров участия в долевом строительстве.

(дата) между ООО "Альтаир - 2007" (застройщик) и Жантумановым А.Н., Жантумановой Ж.К., Жантумановым Р.А., Жантумановым А.А. (участники) заключён договор участия в долевом строительстве N, предметом которого является передача участнику строительства квартиры с проектным номером 11, расположенной по адресу: (адрес), (адрес), (адрес), участок N с кадастровым номером ***, строительный адрес: (адрес).

(дата) квартира N (адрес) расположенная по адресу: (адрес), (строительный адрес N) передана Жантуманову А.Н.

(дата) между ООО "Альтаир-2007" (застройщик) и Ушаковой Е.С. (участник) заключён договор долевого участия в строительстве N, предметом которого является передача участнику квартиры с проектным номером ***, расположенной по вышеуказанному адресу.

По одностороннему акту приема - передачи от (дата) ООО "Альтаир - 2007" передало Ушаковой Е.С. (адрес), расположенную по адресу: (адрес) (строительный адрес N).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание, что вступившим в законную силу решением суда от (дата) договорные отношения между Иванищевой Е.П. и ООО "Альтаир-2007" не прекращены и заключённые между ними (дата) договоры долевого участия в строительстве признаны не расторгнутыми, у ООО "Альтаир-2007" не имелось фактических и правовых оснований для заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении спорных объектов строительства с Ушаковой Е.С. и Жантумановым А.Н., поэтому оспариваемые сделки являются недействительными на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежат применению последствия их недействительности в виде возврата квартир N и N ответчику ООО "Альтаир - 2007".

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не соглашается, поскольку они обстоятельствам дела не соответствуют и судом при разрешении дела не применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям.

Разрешая заявленные требования, суд сослался в решении на положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Между тем, статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит лишь общие положения о недействительности сделок.

Ограничившись формальной ссылкой на данную норму права, суд первой инстанции не указал, какие именно положения действующего законодательства нарушают договор участия в долевом строительстве N от (дата), заключенный между ООО "Альтаир - 2007" и Жантумановым А.Н., и договор участия в долевом строительстве N от (дата), заключенный между ООО "Альтаир - 2007" и Ушаковой Е.С., что позволило бы сделать вывод об их недействительности.

Как следует из материалов дела, Иванищева Е.П. свои требования о признании недействительными сделок основывает на том, что она в силу заключенных между ней и ООО "Альтаир - 2007" ранее сделок вправе требовать передачи объектов долевого строительства в свою собственность.

Материалами дела подтверждается, что договоры участия в долевом строительстве N и 162 от (дата) в надлежащей форме заключены Иванищевой Е.П. ранее, чем такие договоры заключили с ООО "Альтаир - 2007" Ушакова Е.С. и Жантумановы.

Однако, действующее законодательство не содержит положений, из которых бы следовало, что в таком случае договоры долевого участия, заключенные с ответчиками, являются недействительными сделками, поскольку закон предусматривает иные правовые последствия действий застройщика, заключившего несколько договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если невозможно установить, - тот, кто раньше предъявит иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если продавец заключил несколько договоров купли - продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли - продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли - продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли - продажи.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, совершенными в надлежащей форме, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема - передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому квартира передана во владение.

Поскольку в отношении спорного имущества заключено по два договора, в силу указанных выше норм права приоритет имеют те лица, которым фактически переданы спорные объекты.

Из материалов дела усматривается, что по одному из договоров участия в долевом строительстве истцом в ООО "Альтаир - 2007" не внесена сумма в размере ***, по второму договору истцу полностью возвращены денежные средства в размере ***.

Согласно ответу от (дата) на претензию ООО "Альтаир - 20007" об исполнении обязанности по оплате строительства квартир Иванищева Е.П. считает невозможным произвести оплату ввиду того, что объекты переданы по актам приема - передачи иным лицам.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Иванищев С.В., действующий на основании доверенности, пояснил судебной коллегии, что ООО "Альтаир - 2007" истцу полностью возвратило уплаченные по договорам долевого участия денежные средства.

Принимая во внимание, что (адрес) передана по акту приема - передачи от (дата) Жантуманову А.Н., то истец праве требовать от ООО "Альтаир - 2007" только возмещения причиненных ей убытков в связи с заключением договора N от (дата). Предъявление иска о признании договора участия в долевом строительстве N от (дата) в рассматриваемом случае для Иванищевой Е.П. является ненадлежащим способом защиты права, поэтому в удовлетворении данных требований следует отказать.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214 - ФЗ от 30 декабря 2014 года передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (часть 4)

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Квартира N, расположенная в (адрес), передана ответчиком ООО "Альтаир - 2007" Ушаковой Е.С. по одностороннему акту приема - передачи от (дата), что предусмотрено вышеуказанными положениями закона, в связи с чем, Иванищева Е.П. в настоящее время также лишена права требовать от ООО "Альтаир - 2007" передачи ей спорного объекта недвижимости, поэтому в удовлетворении исковых требований Иванищевой Е.П. о признании недействительным договора долевого участия, заключенного между Ушаковой Е.С. и ООО "Альтаир - 2007", также следует отказать.

Исковые требования о признании отсутствующим права собственности Жантуманова А.Н. и Ушаковой Е.С. на спорные объекты недвижимости являются производными от требований о признании недействительными сделок, поэтому не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что имеются основания для отмены обжалуемого решения суда и вынесения нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Иванищевой Е.П. в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 17 июня 2015 года отменить.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Иванищевой к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир - 2007", Ушаковой Е.С. , Жантуманову А.Н. , Жантумановой Ж.К. , действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Жантуманова Р.А. , Жантуманова А.А. , о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности на квартиры - отказать.

Председательствующий

Судьи