Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 15 декабря 2015 г. по делу N 33-1424/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Панаиотиди И.В.,

судей Хадонова С.З. и Бесолова В.Г.,

при секретаре Калоевой В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Б. Г.И. и ООО "Гран" на решение Советского районного суда г.Владикавказ от 29 апреля 2015 года, которым постановлено:

исковое заявление Б.Г.И. к Открытому акционерному обществу "Гран", третьему лицу - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РСО-Алания, о признании незаконным выкупа земельного участка по кадастровой стоимости, признании права на приобретение (покупку) в собственность земельного участка по рыночной стоимости и возложении обязанности направить проект договора купли-продажи земельного участка, удовлетворить.

Признать незаконным ответ Открытого акционерного общества "Гран" от 23.04.2014 г. N14/620 о продаже Б.Г.И. по кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... , необходимого для использования и эксплуатации помещений литера "АВ", расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... , принадлежащего на праве собственности Б.Г.И.

Признать за Б.Г.И. право на приобретение (покупку) в собственность земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... , необходимого для использования и эксплуатации помещений литера "АВ", расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... , принадлежащего на праве собственности Б.Г.И., по рыночной стоимости в размере ... рублей.

Обязать Открытое акционерного общества "Гран" направить в адрес Б.Г.И. проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... , необходимого для использования и эксплуатации помещений литера "АВ", расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... принадлежащего на праве собственности Б.Г.И., по рыночной стоимости в размере ... рублей.

Заслушав доклад судьи Бесолова В.Г., объяснения представителя истца Б. Г.И. - К. С.В. - поддержавшего доводы апелляционной жалобы Б. Г.И. и возражавшего против доводов жалобы ОАО "Гран", объяснения представителя ОАО "Гран" - Ш. А.А. - поддержавшего доводы жалобы ОАО "Гран" и возражавшего против доводов жалобы Б. Г.И., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания

установила:

Б. Г.И. (с учетом уточненных исковых требований) обратился в суд с иском к ОАО "Гран", третьему лицу - ТУ Росимущества в РСО-Алания о признании незаконным выкупа земельного участка по кадастровой стоимости, признании права на приобретение (покупку) в собственность земельного участка по рыночной стоимости и возложении обязанности направить проект договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование иска указал, что согласно договору купли-продажи от 22.03.2014 года Б. Г.И. приобрел у ООО "Ир-Стройсервис" на праве собственности, зарегистрированном 08.04.2014 года, нежилое здание азотно-кислородной станции, Литер "АВ", 1 этаж: помещения NN6-12, NN14-30; 2 этаж: комнаты NN1-14, общей площадью ... кв.м., расположенные в г. ... При этом упомянутое нежилое здание (Литер "АВ") находится на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м., расположенным по адресу: г. ... , принадлежащим с 25.11.2013 года на праве собственности ОАО "Гран". 21.04.2014 года Б. Г.И. обратился в ОАО "Гран" с заявлением о продаже ему земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м., для использования и эксплуатации помещений литера "АВ", на что получил письменный ответ ОАО "Гран" за N14/206 от 23.04.2014 года, в котором указано, что ОАО "Гран" согласен на продажу указанного земельного участка, необходимого для содержания и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности здания (помещений) Литера "АВ" по кадастровой стоимости 1 кв.м. в размере ... коп., на общую сумму ... руб. ... коп., а при несогласии с данной стоимостью Б. Г.И. предложено взять земельный участок в аренду. Эти действия ОАО "Гран" нарушают право Б. Г.И. на приобретение в свою собственность указанного земельного участка. Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "ВладАудит", оформленного в виде отчета N7 от 24.03.2015 г., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17.03.2015 г., составляет ... руб. На основании изложенного, Б. Г.И. просил суд признать незаконным ответ ОАО "Гран" от 23.04.2014 N14/620 о продаже ему ( Б. Г.И.) по кадастровой стоимости земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации помещений литера "АВ", расположенного по адресу: г. ... , принадлежащего ему на праве собственности; признать за ним ( Б. Г.И.) право на приобретение (покупку) в собственность указанного земельного участка, по рыночной стоимости в размере ... руб.; обязать ОАО "Гран" направить в его ( Б. Г.И.) адрес проект договора купли-продажи указанного земельного участка, необходимого для эксплуатации строения литер "АВ" принадлежащих ему ( Б. Г.И.) на праве собственности, по рыночной стоимости в размере ... руб.

В судебном заседании представители истца Б. Г.И. - Б. К.Ш. и К. С.В. исковые требования Б. Г.И. поддержали и просили удовлетворить их по доводам и основаниям, изложенным в самом исковом заявлении, а также в дополнении и уточнении к нему.

Представители ответчика ОАО "Гран" Ш. А.А. и З. З.Х. в судебном заседании исковые требования Б. Г.И. не признали и просили отказать в их удовлетворении ввиду необоснованности по следующим основаниям. ОАО "Гран" согласно свидетельству о государственной регистрации от 25.11.2013 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: г. ... Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 22.03.2014 г. ООО "Ир-Стройсервис" заключило с Б. Г.И. договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, по которому Б. Г.И. принял в собственность нежилое строение (Литер АВ), расположенное по адресу: г. ... Б. Г.И. приобрел право пользования на земельный участок, но не право собственности на данный земельный участок. 21.04.2014 г. Б. Г.И. обратился в ОАО "Гран" с заявлением о покупке земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м ... 23.04.2014 г. (исх. 14/206) ОАО "Гран" дало согласие на продажу ему указанного земельного участка по цене ... руб. 50 коп. Однако ответа со стороны Б. Г.И. не последовало. Нежилое строение (Литер АВ), общей площадью ... кв.м., не принадлежит в полном объеме заявителю, т.к. в этом здании имеется помещение РУ-6 (распределительное устройство), принадлежащее ОАО "Гран", и которое непосредственно используется в производственном цикле, а именно в снабжении предприятия электрической энергией. В настоящее время ОАО "Гран" не продает свой указанный земельный участок. 14.01.2015 г. (исх. 2/3) в адрес Б. Г. был направлен договор аренды N1-14 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, полученный Б. Г.И. согласно почтовому уведомлению 12.02.2015 г.

Третье лицо - ТУ Росимущества в РСО-Алания, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, о причинах его неявки в суд не сообщило.

Истец Б. Г.П., а также представитель третьего лица - ТУ Росимущества в РСО-Алания, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. В силу статьи 167 ГПК РФ суд нашёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Советским районным судом г.Владикавказ 29 апреля 2015 года постановлено указанное выше решение, с которым не согласился Б. Г.И., а также ОАО "Гран".

В апелляционной жалобе Б. Г.И. просит решение суда отменить в части установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере ... рублей и вынести новое решение с установлением рыночной стоимости земельного участка в размере ... рублей.

ОАО "Гран" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда полностью и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Б. Г.И.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ОАО "Гран" на праве собственности (зарегистрировано 25.11.2013 года) принадлежит земельный участок общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером 15:09:0041003:144, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: г. ... , с кадастровой стоимостью ... рублей. На указанном земельном участке находится нежилое строение Литер "АВ", часть помещений в котором принадлежит на праве собственности по договору купли-продажи от 22.03.2014 года между ООО "Ир-Стройсервис" и Б. Г.И. принадлежит последнему. Право собственности на часть нежилого строения в г. ... , за Б. Г.И. зарегистрировано 08.04.2014 года. Каких-либо сведений о приобретении Б. Г.И. с частью строения и земельного участка, нет. 21.04.2014 г. Б. Г.И. обратился в ОАО "Гран" с заявлением о продаже ему земельного участка и получил ответ о согласии на продажу с указанием цены сделки.

Удовлетворяя исковые требования Б. Г.И., суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что преимущественное право Б. Г.И. на приобретение в собственность спорного земельного участка как собственника части строения на земельном участке соответствует (порождает) обязанность ОАО "Гран" как собственника указанного земельного участка продать его Б. Г.И. по рыночной стоимости, при наличии на это волеизъявления самого Б. Г.И.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами районного суда, так как они строятся на неверном толковании норм закона.

В соответствии с частями 1, 3 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

По смыслу ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение этих земельных участков или приобретение права их аренды. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами.

Преимущественное право покупки предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (ст.250 ГК РФ).

Истец Б. Г.И., являясь собственником части строения, расположенного на земельном участке, принадлежащем ответчику ОАО "Гран", имеет преимущественное, а не исключительное право на приобретение спорного земельного участка по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях.

Письмо Б. Г.И. ОАО "Гран" с просьбой продать ему земельный участок площадью ... кв.м., на котором находится принадлежащая ему часть здания литер "АВ" (л.д.8), и ответ ОАО "Гран" с предложением приобрести земельный участок за ... руб. либо заключить договор аренды участка свидетельствуют о том, что ответчик (ОАО "Гран") предложил истцу ( Б. Г.И.) воспользоваться своим преимущественным правом покупки земельного участка (ч.3 ст.35 ЗК РФ), то есть покупки участка по цене, за которую ответчик продает её, и на прочих равных условиях.

Б. Г.И. правом преимущественной покупки не воспользовался, вместе с тем заявив требования к ОАО "Гран" продать земельный участок по меньшей цене. Удовлетворяя требования Б. Г.И., суд первой инстанции не учёл, что требование Б. Г.И. о признании за ним права на приобретение спорного участка не по назначенной собственником, а рыночной (меньше предложенной) стоимости, а также об обязании собственника участка направить в адрес Б. Г.И. проект договора купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости, противоречат основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ) и нарушают права ОАО "Гран" как собственника земельного участка (ст.209 ГК РФ).

В силу ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Коллегия обращает внимание на применение судом первой инстанции норм закона, не подлежащего применению при разрешении возникшим между сторонами ( Б. Г.И. и ОАО "Гран") спорных правоотношений.

Суд обосновал необходимость удовлетворения требований истца, ссылаясь на положения ст.ст.1, 35 ЗК РФ, ст.ст.273, 552 ГК РФ, указав, что на спорном земельном участке у истца имеется строение. Между тем из материалов дела следует, что часть строения литер "АВ" приобретена Б. Г.И. у ООО "Ир-Стройсервис" без земельного участка. На дату приобретения Б. Г.И. строения, земельный участок, на котором оно расположено, принадлежал не продавцу строения (ООО "Ир-Стройсервис), а иному собственнику (ОАО "Гран"). Следовательно, взаимоотношения Б. Г.И. и ОАО "Гран" не могли регулироваться приведёнными в решении суда нормами (ст.ст.1, 35 ЗК РФ, ст.ст.273, 552 ГК РФ).

Требование Б. Г.И. о признании незаконным письма-ответа ОАО "Гран" Б. Г.И. от 23.04.2014 года N14/620 также не подлежало удовлетворению в связи с необоснованностью и несоответствием требования нормам гражданского и процессуального законодательства.

Истец свободен в выборе способа защиты своего права, однако это означает возможность выбора из тех способов защиты, которые предусмотрены нормами гражданского и гражданско-процессуального права, а не произвольное изобретение новых форм защиты. Истец и ответчик не находились в отношениях власти-подчинения, и мнение одного из них, неважно в какой форме (письменной или устной), не может являться обязательным и обязывающим для другого. Оспаривание писем хозяйствующего субъекта - коммерческого предприятия, не предусмотрено законом.

Судебная коллегия считает решение суда первой инстанции незаконным, подлежащим отмене по п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, в связи с неправильным применением норм материального права и норм процессуального права, с вынесением нового решения об отказе Б. Г.И. в удовлетворении требований к ОАО "Гран".

Доводы апелляционной жалобы ОАО "Гран" являются обоснованными и нашли подтверждение при рассмотрении дела апелляционной инстанцией. Что касается доводов жалобы Б. Г.И. о неверном определении судом рыночной стоимости спорного земельного участка и необходимости снизить её в соответствии отчётом ООО Бизнес оценка "Эксперт" от 18.08.2014 года N713/2014, то коллегия не принимает их, так как они не влияют на правоотношения сторон.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания

определила:

решение Советского районного суда г.Владикавказ РСО-Алания от 29 апреля 2015 года отменить и вынести по делу новое решение, которым Б.Г.И. отказать в удовлетворении иска к ОАО "Гран" о признании незаконным ответа ОАО "Гран" от 23.04.2014 г. N14/620, о признании за Б. Г.И. права на приобретение (покупку) в собственность земельного участка с кадастровым номером 15:09:0041003:144, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... , по рыночной стоимости в размере ... рублей и обязании ОАО "Гран" направить в адрес Б. Г.И. проект договора купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости в размере ... рублей, отказать.

Апелляционную жалобу Б. Г.И. оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ОАО "Гран" удовлетворить.

Председательствующий Панаиотиди И.В.

судьи Хадонов С.З.

Бесолов В.Г.

Справка: гражданское дело рассмотрено по первой инстанции Советским районным судом г.Владикавказ РСО-Алания под председательством судьи Гагиева А.Т.