Решение Ростовского областного суда от 12 января 2016 г. по делу N 3а-17/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Хижняковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Дон-Текст" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Шахты, Управление Росреестра по Ростовской области,

установил:

ООО "Дон-Текст" обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения зданий промышленности. Определение размера земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. Обязательный досудебный порядок разрешения спора, установленный для юридических лиц, соблюден.

Представитель административного истца - Тараненко А.Г., действующая на основании доверенности, в суд явилась, просила административное исковое заявление удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области - Ковалевская Ю.А. в суд явилась, возражала против размера рыночной стоимости, определенного в отчете оценщика, указала об отсутствии возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, приведенного в экспертном заключении.

Представитель Администрации г.Шахты в суд явилась, не возражала против размера рыночной стоимости земельного участка, приведенного в экспертном заключении.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения зданий промышленности.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.11 том 1).

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для определения размера земельного налога, что определяет правовой интерес административного истца в оспаривании актуальной кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, обязательный досудебный порядок разрешения спора, установленный для юридических лиц, был соблюден (л.д.9-10 том 1).

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (нормативно-методическая экспертиза).

В решении комиссии от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и в возражениях Правительства Ростовской области отмечены следующие недостатки отчета оценщика, препятствующие установлению рыночной стоимости объекта: при подборе объектов-аналогов NN1-5 оценщиком не принято внимание отсутствие информации о разрешенном использовании участков, не во всех объявлениях имеется указание о дате выставления на продажу, указанное в объявлениях разрешенное использование не соответствует сведениям, приведенным в таблице расчета стоимости, допущена ошибка в площади по аналогу N5, имеются ошибки в применении выбранных оценщиком корректировок (л.д. 137-142 том 1).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов.

В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из более широкой выборки схожих объектов (отобраны по следующим критериям - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, продажа земельного участка промназначения - аналоги 1,3, продажа участка для коммерческого строительства - аналог 2, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков - таблицы 3,8), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Объекты-аналоги отобраны с учетом использования коэффициента вариации случайной величины.

Применение конкретных корректировок на торг (все аналоги), на местоположение, дату предложения, на разрешенное использование - аналог 2 (снижение цены на 71 %), на площадь (все аналоги) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники (таблица 9).

Конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Несогласие представителя истца на заключение эксперта не влияет на оценку заключения. Экспертиза выполнена уполномоченным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, которое является мотивированным, ясным по изложению, выводам. Содержание объявлений о продаже аналогов и время их размещения с точки зрения срока экспозиции объекта отвечают требованиям вышеприведенных ФСО. Корректировки, использованные и объясненные экспертом, соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом, либо о необходимости использования других объектов сравнения не приведено.

Размер рыночной стоимости объекта, указанный в отчете оценщика, не может быть положен в основу решения суда, поскольку не имеется оснований для несогласия с выводами решения комиссии от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и возражениями административного ответчика, основанными на этом решении.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов - аналогов (NN1-3), так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате экспертизы принципиально иные данные о рыночной стоимости и неподтвержденность судебным экспертом размера рыночной стоимости, приведенной в отчете оценщика.

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года подлежит частичному удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения зданий промышленности в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Дон-Текст" ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов