Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2015 г. по делу N 33-29593/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Неказакова В.Я.

судей Першиной Н.В., Чабан Л.Н.

по докладу судьи Чабан Л.Н.

при секретаре: Зуеве М.А.

слушали в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Котова А. по доверенности Кузнецова Д.А. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 18 августа 2015 года.

Заслушав доклад судьи Чабан Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Котов А. обратился в суд с иском к Хромовой М.А., Петровой О.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 27.02.2015, заключенного между Петровой О.В. и Хромовой М.А. в отношении жилого дома площадью 132,6 кв.м. и земельного участка площадью 857 кв.м., расположенных по адресу: г-к Анапа, с. Витязево, ул. Строительная, 24, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскав с Хромовой М.А. в пользу Петровой О.В. денежные средства в размере 600 000 рублей. Свои требования истец пояснил тем, что согласно условий договора Петрова О.В. передала Хромовой М.А. в качестве задатка денежную сумму в размере 600 000 рублей, срок исполнения и окончательный расчет определены до 30.09.2015 года. Истец является супругом Петровой О.В., предполагалось, что приобретаемая на их общие денежные средства недвижимость поступит в их совместную собственность супругов. Однако, как стало известно истцу позднее, в силу Российского законодательства он не может стать совладельцем приобретаемой недвижимости, которая моет быть приобретена только в личную собственность его супруги Петровой О.В., поскольку Котов А. является гражданином США и не может обладать на праве собственности земельным участком и расположенным на нем жилым домом. Заключение Петровой О.В. предварительного договора купли-продажи от 21.02.2015 и уплата общих денежных средств задатка не соответствует ст. 15 ЗК РФ и нарушает законный режим имущества супругов, установленный ст.34 СК РФ.

Обжалуемым решением суд отказал в удовлетворении исковых требований Котова А.

В апелляционной жалобе представитель Котова А. по доверенности Кузнецов Д.А. просит решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Котова А. по доверенности Кузнецова Д.А., Хромовой М.А. и её представителя Шуплецова Д.Г., судебная коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 27.02.2015 между Петровой О.В. и Хромовой М.А. заключен предварительный договор купли-продажи в отношении жилого дома площадью 132,6 кв.м. и земельного участка площадью 857 кв.м., расположенных по адресу: г-к Анапа, с. Витязево, ул. Строительная, 24, по условиям которого предметом договора является заключение в срок до 30.09.2015 договора купли-продажи в отношении указанного недвижимого имущества. Пунктом 3 определена цена недвижимого имущества - 25 000 000 рублей. Пунктами 4,5 договора установлено, что в счет исполнения обязательств по настоящему договору покупатель (Петрова О.В.) передала продавцу (Хромовой М.А.) задаток в размере 600 000 рублей, окончательный расчет между сторонами производится в момент подписания договора купли-продажи в оставшейся сумме 24 400 000 рублей в срок до 30.09.2015.

Факт заключения договора на таких условиях, передачи денежных средств от покупателя продавцу в сумме 600 000 рублей не оспариваются.

Из копии паспорта N 488316571, выданного 01.04.2013 Государственным Департаментом Соединенных Штатов, следует, что Котов А. является гражданином США.

Между Котовым А. и Петровой О.В. 22.01.2014 зарегистрирован брак в Уотерфорде округа Окленд штата Мичиган, что подтверждается копией свидетельства акта гражданского состояния.

Спор возник по поводу того, что после заключения сделки истцу стало известно о том, что приобретаемая его супругой Петровой О.В. недвижимость не сможет поступить в их совместную собственность, поскольку он является иностранным гражданином и в силу закона не может обладать на праве собственности земельным участком. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются поводом к признанию договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что предварительный договор купли-продажи от 27.02.2015, заключенный между покупателем Петровой О.В. и продавцом Хромовой М.А., соответствует требованиям закона, содержит все существенные условия, оснований для признания его недействительным не установлено. Котов А. знал о заключении данного договора. Доказательств нарушения прав Котова А. совершенной 27.02.2015 сделкой не установлено.

Однако данные выводы суд первой инстанции являются не соответствующими обстоятельствам дела и требованиям норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью.

Согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, Указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26 Анапский район отнесен к приграничной территории.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ основополагающим принципом является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков

Таким образом, по оспариваемому предварительному договору купли-продажи земельного участка и домовладения истец не может стать совладельцем на праве совместной собственности. Единоличным владельцем земельного участка и расположенным на нем домом по сделке может стать только Петрова О.В.

Истец указал, что денежные средства, на которые приобретается недвижимость, и часть из которых в размере 600 000 рублей уже внесены в качестве задатка, находятся в совместной собственности супругов. Доказательств обратного в деле не представлено.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Котов А. давал согласие на распоряжение совместными денежными средствами, на приобретение дома и земельного участка.

Права истца нарушаются оспариваемой сделкой, поскольку заключение Петровой О.В. предварительного договора купли-продажи недвижимости от 21.02.2015 и уплата из общих денежных средств задатка не соответствует ст. 15 ЗК РФ и нарушает законный режим имущества супругов, установленный ст. 34 СК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2. ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Предварительный договор купли-продажи недвижимости от 27 февраля 2015 года заключенный между Петровой Оксаной Владимировной и Хромовой Мариной Анатольевной является недействительным, поэтому иск подлежит удовлетворению в полном объёме.

Кроме того судебной коллегией принимается во внимание то обстоятельство, что основной договор купли-продажи жилого дома площадью 132,6 кв.м. и земельного участка площадью 857 кв.м., расположенных по адресу: г-к Анапа, с. Витязево, ул. Строительная, 24 между Хромовой М.А. и Петровой О.В. не может быть заключен без нотариально заверенного согласия Котова А.В. так как в силу статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 18 августа 2015 года отменить.

По делу вынести новое решение.

Исковые требования Котова Александра к Хромовой Марине Анатольевне, Петровой Оксане Владимировне о признании предварительного договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости от 27 февраля 2015 года заключенный между Петровой Оксаной Владимировной и Хромовой Мариной Анатольевной.

Применить последствия недействительности сделки: взыскать с Хромовой Марины Анатольевны в пользу Петровой Оксаны Владимировны денежные средства в размере 600 000 рублей.

Председательствующий:

Судьи