Решение Забайкальского краевого суда от 17 ноября 2015 г. по делу N 2а-58/2015

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело N 3а-58/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2015 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Васильевой Т.И.,

при секретаре Батуевой А.Б.,

с участием:

представителя административного истца Литалиной Е.В.,

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю Куликовой А.А.,

представителя филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю Ивановой У.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шабаева С. А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Шабаев С.А., посредством своего представителя по доверенности Литалиной Е.В., обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью "площадь" кв.м (разрешенное использование: для размещения объекта капитального строительства - гаража на шесть машиномест и склада автозапчастей), расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость данного земельного участка составляет "сумма" рублей и существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 года в размере "сумма" рублей. Данное обстоятельство нарушает права Шабаева С.А., поскольку арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости.

Административный истец Шабаев С.А. в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Литалина Е.В. 9 ноября 2015 года требования уточнила, просила суд установить в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью "площадь" кв.м, кадастровую стоимость равной ее рыночной стоимости в размере - "сумма" рублей, в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю Иванова У.С. вопрос об удовлетворении требований административного истца оставила на усмотрение суда.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю Куликова А.А. против удовлетворения административного иска возражала, ссылаясь на использование в отчете утратившего силу документа (постановления главы Администрации Читинской области N 46-А/п от 21 февраля 2003 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории г. Читы").

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Администрация городского округа "Город Чита", извещенные о времени и месте судебного заседания, просили рассмотренть административное дело в отсутствие своих представителей.

Согласно ранее представленному ходатайству представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожилова О.В. поддержала позицию административного ответчика по делу и в удовлетворении административного иска просила отказать.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, от "Дата" N, заключенного между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Шабаевым С. А., последнему передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью "площадь" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", сроком до "Дата" (л.д. 9-13).

Дополнительным соглашением от "Дата" N в договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, от "Дата" N, внесены изменения, срок договора аренды продлен по "Дата".

Договором (с учетом внесенных изменений) установлено, что расчет арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года N 49 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, и об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края".

В соответствии с пунктом 2 названного Порядка, а также пунктом 2.1 дополнительного соглашения от "Дата" N к договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, от "Дата" N, размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: АП = КС x К x К1, где: АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях; КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка); К - расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок; К1 - корректирующий коэффициент.

Согласно пункту 2.3 дополнительного соглашения от "Дата" N кадастровая стоимость земельного участка составляет "сумма", а с 1 января 2015 года - "сумма".

В пункте 2.5 дополнительного соглашения от "Дата" N приведен расчет размера арендной платы за 2014, 2015, 2016 годы, исчисленный из вышеприведенных величин кадастровой стоимости, пунктом 2.6 определены сроки внесения арендной платы.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2014 года в размере "сумма" рублей утверждена Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края".

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "Дата"; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, поскольку изменение размера кадастровой стоимости влияет на величину арендных платежей.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке объекта оценки - земельного участка N от "Дата", составленный оценщиком П., являющимся членом Общероссийской общественной организации " Р. общество оценщиков" (регистрационный N в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик - СОАО "ВСК", период действия договора - с "Дата" по "Дата" (страховой полис NВ4000569).

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно названному отчету рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка, площадью 1 759 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", с учетом допущений и ограничений по состоянию на "Дата" составляет 1 289 347 (один миллион двести восемьдесят девять тысяч триста сорок семь) рублей. Исследования, приведенные в отчете, были сделаны в период с 5 по "Дата".

В соответствии со статьей 14 указанного закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Пунктом 20 Ф. стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от "Дата" N и действовавшего на момент проведения оценки, предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу пунктов 21, 22, 23 указанного Стандарта доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Таким образом, оценщик вправе отказаться от применения того или иного подхода.

Отказываясь от применения доходного и затратного подходов, оценщик указал на неразвитость рынка аренды земельных участков, отсутствие достоверных данных о рыночных ставках арендной платы, о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом земельном участке, а также на то, что специфика земельного участка исключает определение стоимости замещения или воспроизводства.

В качестве наиболее приемлемого для оценки земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

При реализации указанного метода оценки выбраны три объекта-аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, таким как месторасположение, площадь, наличие объектов капитального строительства, разрешенное использование, время реализации, передаваемые имущественные права и др.; определена совокупность факторов, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано применение корректировки в размере 0%.

На основании примененной методики рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:32:030601:1141, общей площадью 1 759 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на "Дата" определена в размере 1 289 347 рублей (л.д. 77).

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. По смыслу статей 24.15, 24.16, 24.18 указанного закона отчет об определении рыночной стоимости должен получить положительное экспертное заключение, которое является обязательным.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Ф. закона, Ф. стандартов оценки и других актов уполномоченного Ф. органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Ф. закона, Ф. стандартов оценки и других актов уполномоченного Ф. органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В материалы дела заявителем представлено положительное экспертное заключение N от "Дата" на отчет об оценке N эксперта Семейкиной Н.М. (регистрационный N согласно реестру членов СРО) - члена Экспертного Совета Общероссийской общественной организации " Р. общество оценщиков", согласно которому вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Ф. закона, Ф. стандартов оценки и других актов уполномоченного Ф. органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертиза отчета осуществлена с учетом требований Закона об оценочной деятельности, Ф. стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от "Дата" N.

Исходя из изложенного следует, что отчет об оценке объекта оценки земельного участка N от "Дата", составленный оценщиком П., соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а установленная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "площадь" кв.м является обоснованной и достоверной.

Довод представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю Куликовой А.А. о несоответствии отчета об оценки критерию достоверности, заключающемся в использовании в отчете утратившего силу нормативного документа, не может быть принят во внимание.

Так, имеющаяся в отчете ссылка на Постановление главы Администрации Читинской области N 46-А/п от 21 февраля 2003 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории г. Читы" действительно сделана некорректно, поскольку данное постановление на 1 января 2014 года являлось недействующим. Однако доказательств того, что упоминание указанного акта повлияло на конечную величину размера рыночной стоимости, административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено. Помимо этого данная ссылка приведена в разделе 7.4.1 отчета, посвященного анализу рынка аренды земельных участков города Читы, и непосредственного отношения к объекту оценки не имеет.

В остальной части отчет о рыночной стоимости земельного участка административным ответчиком, заинтересованными лицами не оспорен, доказательств, свидетельствующих об отличной от указанной в отчете оценщика величине рыночной стоимости земельного участка, не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, в связи с чем, оснований сомневаться в достоверности представленного заявителем отчета у суда не имеется.

От довода о необоснованном применении в отчете Решения Читинской городской Думы от 13 февраля 2003 года N 43 "О принятии Положения "О предоставлении земельных участков в аренду на территории г. Читы"" представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю Куликова А.А. в судебном заседании отказалась, поскольку указанное Решение на дату, на которую проводилась оценка ( 1 января 2014 года), являлось действующим и могло быть применено при оценке рынка.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований представителя Шабаева С.А. - Литалиной Е.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью "площадь" кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта капитального строительства - гаража на шесть машиномест и склада автозапчастей), расположенного по адресу: "адрес", определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости: "сумма" рублей.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Заявление представителя Шабаева С.А. - Литалиной Е.В. поступило в Забайкальский краевой суд 18 сентября 2015 года. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере "сумма" рублей, как указано выше, внесены в государственный кадастр недвижимости 3 января 2015 года.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере "сумма" рублей подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 3 января 2015 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Принимая во внимание, что основанием для пересмотра кадастровой стоимости явилось установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, что было направлено на установление экономически обоснованной стоимости объекта оценки и не предполагало опровержение достоверности кадастровой стоимости и разрешения спора о праве административного истца, судебные расходы подлежат отнесению на счет административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

заявление Шабаева С. А., поданное в суд 18 сентября 2015 года, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "площадь" кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта капитального строительства - гаража на шесть машиномест и склада автозапчастей), расположенного по адресу: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости: "сумма" рублей по состоянию на 1 января 2014 года на период с 3 января 2015 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.И. Васильева

"данные изъяты"