Апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 14 января 2016 г. по делу N 33а-259/2016

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Москаленко Ю.М.

судей: Медведева С.Ф., Усенко Н.В.

при секретаре: Лазаренко П.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева С.Ф., административное дело по апелляционным жалобам ОАО "Российские железные дороги", Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 02 ноября 2015г.,

установила:

ОАО "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Ростовский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ссылаясь на то, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ... из земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации административных и хозяйственных помещений). Административный истец оспорил результат кадастровой оценки, которая по состоянию на 01 января 2014г. составляет ... рублей.

ОАО "РЖД" считало, что рыночная стоимость указанного земельного участка значительно завышена, поскольку согласно отчету оценщика ... указанная стоимость составляет ... рублей

С учетом уточненных требований административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014г. в размере его рыночной стоимости на основании ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в размере ... рубля в соответствии с заключением эксперта ... от 04 сентября 2015г.

Решением Ростовского областного суда 02 ноября 2015г. административное исковое заявление удовлетворено частично.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, находящегося по адресу: ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации административных и хозяйственных помещений), в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ...

В удовлетворении требований о взыскании судебных расходов с Правительства Ростовской области, о снижении судебных расходов отказал.

За счет денежных средств, поступивших от ОАО "Российские железные дороги" в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислил с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей - ... за проведенную судебную оценочную экспертизу.

Взыскал с ОАО "Российские железные дороги" в пользу ... за проведенную экспертизу ... рублей.

В апелляционной жалобе ОАО "РЖД" просит отменить решение суда в части: установления рыночной стоимости земельного участка в размере ... рубля, взыскания с ОАО "РЖД" в пользу ... судебных расходов в размере ... рублей за проведенную экспертизу, отнесения на ОАО "РЖД" судебных расходов в размере ... рублей за проведенную ... судебно-оценочную экспертизу, отказа в удовлетворении требований ОАО "РЖД" о взыскании судебных расходов с Правительства Ростовской области, о снижении судебных расходов и принятии нового судебного акта об удовлетворении требований ОАО "РЖД".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ОАО "РЖД" указывает, что погрешность в расчетах заключения ... обусловлена значительным отличием объектов-аналогов от объекта экспертизы по ключевым ценообразующим факторам. Стоимость, определенная в заключении ... в данном случае более обоснована и определена с меньшей погрешностью, но суд данное обстоятельство не учел.

Автор апелляционной жалобы указывает, что вопреки мнению представителя ОАО "РЖД" об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы, судом 30 июня 2015г. вынесено определение о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено ...

Кроме того, суд не учел погрешность в расчетах заключения ... , которая обусловлена значительным отличием объектов-аналогов от объекта экспертизы по ключевым ценообразующим факторам. Площадь объекта экспертизы значительно больше, чем у объектов-аналогов. Объекты аналоги, используемые в расчетах, предлагаются к продаже под строительство многоквартирных жилых домов, а также коммерческой недвижимости. В данном случае объект экспертизы используется для размещения административных и хозяйственных помещений, что не относится напрямую к коммерческой и высокодоходной деятельности.

Использование экспертом справочника ... нарушает пункт 19 ФСО N 1, согласно которому оценщик должен проводить анализ достаточности и достоверности используемой информации и не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки 01 января 2014г., в то время как указанный справочник выпущен в 2014г. после даты оценки.

Автор жалобы полагает, что судом неверно разрешен вопрос о распределении судебных расходов по делу, поскольку требования ОАО "РЖД" удовлетворены, Правительство Ростовской области оспаривало право заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по содержанию, в связи с чем на основании ч. 1 ст. 111 КАС Российской Федерации, п. 31 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28, судебные расходы должны быть отнесены на Правительство Ростовской области. Суд необоснованно в отсутствие ходатайств лиц участвующих в деле назначил проведение повторной судебной экспертизы, что свидетельствует, по мнению автора апелляционной жалобы, о том, что повторная судебная экспертиза назначена по инициативе суда, поэтому её производство должно осуществляться за счет средств бюджетных ассигнований федерального бюджета.

ОАО "РЖД" в апелляционной жалобе указывает, что судом не применены нормы материального права, предусмотренные ст. 783, ч. 1 ст. 721, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ... некачественно выполнило работу по изготовлению экспертного заключения, в связи с чем расходы по производству указанной судебной экспертизы подлежат уменьшению.

Судом необоснованно не оценены доводы ОАО "РЖД" об отсутствии экономического обоснования стоимости услуг по проведению экспертизы ... заключение эксперта от 4 сентября 2015г. ... ).

В апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, и вынесении нового решения.

В обоснование доводов жалобы представитель Администрации г.Ростова-на-Дону ссылается на то, что судом в основу решения положено заключение судебной экспертизы, проведенной ... однако данное заключение является недостоверным доказательством, поскольку не соответствует положениям ст.86 ГПК Российской Федерации, требованиям федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость земельного участка существенно занижена и не соответствует его реальной стоимости.

Податель жалобы указывает, что экспертом не мотивирован отказ от использования в процессе проведения экспертного исследования затратного подхода, тогда как ввиду отсутствия рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости подлежит применению именно затратный подход.

В жалобе также указано, что, производя расчет рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, вид разрешенного использования которых не соответствует виду разрешенного использования земельного участка ОАО "РЖД", в связи с чем объекты сравнения имеют разную стоимостную ценность.

Также, как полагает податель жалобы, экспертное заключение не отвечает принципу обоснованности, поскольку из заключения неясно, каким образом рассчитаны ценообразующие факторы для каждого объекта сравнения, в заключении отсутствует обоснованная шкала корректировок.

Правительством Ростовской области на апелляционную жалобу ОАО "РЖД" подан отзыв, в котором просит решение Ростовского областного суда от 02 ноября 2015г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ОАО "РЖД" Шабашова И.С. явилась в судебное заседание, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону Киселева Т.И. настаивала на удовлетворении поданной апелляционной жалобы.

Представитель Правительства Ростовской области Шанько Е.В. в судебном заседании просила решение суда оставить без изменения, отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

В судебное заседание ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Росреестра по Ростовской области, ДИЗО г. Ростова-на-Дону не направили своих представителей при их надлежащем уведомлении о месте и времени о месте и времени судебного разбирательства. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, с учетом положений ст.ст.150, 307 КАС Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыв на апелляционную жалобу, выслушав явившихся в судебное заседание участников, проверив решение на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, ее результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области".

Как достоверно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ОАО "РЖД" является собственником земельного участка общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... , находящегося по адресу: ...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2014г., утвержденная постановлением Правительства Ростовской области, составляет ...

Заявление ОАО "РЖД" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 03 марта 2015г.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет оценщика ... Согласно отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 01 января 2014г. составляет ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение нормативно-методическая экспертиза саморегулируемой организации оценщиков - ООО "РОО".

В соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом ... (заключение N ... от 25.05.2015 года), рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014г. составляет размере ...

Согласно заключению эксперта ... от 04 сентября 2015г. рыночная стоимость земельного участка составляет ... рубля.

Удовлетворяя требования ОАО "РЖД" в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд первой инстанции руководствовался выводами заключения эксперта ... , выполненного по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, назначенной судом первой инстанции в целях разрешения вопроса о размере рыночной стоимости принадлежащего ОАО "РЖД" земельного участка по состоянию на 01 января 2014г.

Суд первой инстанции, проанализировав полученные по делу заключения экспертиз, признал экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта ... принимая во внимание характеристики использованных объектов аналогов, содержание объявлений, принятые корректировки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части удовлетворения требований о взыскании судебных расходов с Правительства Ростовской области, о снижении судебных расходов, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 10 КАС Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 пришел к выводу о необходимости возложения судебных расходов на административного истца. При этом указал, что Правительство Ростовской области обоснованно оспаривало размер рыночной стоимости, приведенный в отчете оценщика и отклоненный при внесудебном рассмотрении заявления правообладателя.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости удовлетворения административного искового заявления частично, с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014г. в размере ... рубля, отказом в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов с Правительства Ростовской области, о снижении судебных расходов, а также возложением судебных расходов за проведенные по делу судебные экспертизы на ОАО "РЖД" исходя из следующего.

Пункт 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22.07.2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Доводы апелляционных жалоб, обосновывающие недостоверность и необоснованность заключения эксперта ... , судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате него вывод отвечает на поставленный судом вопрос. Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, при этом мотивировал отказ от доходного и затратного подходов при проведенном исследовании. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая интернет -сайты). В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж, основанный на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости. При этом суд учел, что в качестве объектов-аналогов были использованы 5 земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, а применение конкретных корректировок экспертом предметно описано.

Доводы жалобы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом по виду разрешенного использования, несостоятельны, поскольку опровергаются материалами дела. На листе дела 36 т.2. эксперт указывает, что классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. В связи с чем, им взята за основу иная классификация (источник заимствования указан), в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель. Также в экспертном заключении приведена таблица N 2 примерного соответствия между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке земель, в соответствии с которой вид разрешенного использования и категория земли, к которой относится земельный участок, соответствует классу земли "под офисно-торговую застройку".

Доводы о необоснованности отказа эксперта от затратного и доходного подходов безосновательны, поскольку в заключении эксперта объяснения отказа от указанных подходов приведены, с которыми судебная коллегия не находит оснований не согласиться. Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. По мнению судебной коллегии, именно применение сравнительного подхода позволяет эксперту наиболее точно и достоверно определить стоимость объекта недвижимого имущества в рамках проведения судебной оценочной экспертизы.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. ФСО N 1 также гласит, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (п. 4 раздела II ФСО N 4).

Администрация г. Ростова-на-Дону, ссылаясь на необоснованность отказа от доходного подхода, тем не менее, не приводит доводов, свидетельствующих о наличии необходимой достаточной и достоверной информации для его применения.

Необоснованным является и довод жалобы, согласно которому эксперт в нарушение п. 22 ФСО N 1 не представил обоснованную шкалу корректировок. Так, п. 30 ФСО N 7 позволяет оценщику не приводить после проведения процедуры согласования свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость исследуемого объекта, если это не указано в задании на оценку. Для разрешения поставленной судом задачи у эксперта не было необходимости производить расчет с учетом возможного интервала коэффициентов для каждого элемента сравнения. Из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок, эксперт взял усредненные значения из предложенных диапазонов коэффициентов для целей ответа на поставленный судом вопрос.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и являются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционных жалоб о необоснованности использования справочника под редакцией ... поскольку указанный справочник составлен на основании мнения экспертов, работающих на рынке недвижимости, является распространенным в области оценочной деятельности, дата выпуска справочника соответствует дате оценки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Поскольку у суда имелись сомнения в возможности принятия в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости и заключении эксперта ... то в целях устранения данного недостатка по инициативе суда, в порядке статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, расходы по которой суд обоснованно отнес на административного истца. При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание неоспаривание Правительством Ростовской области установленного размера рыночной стоимости, поскольку Правительством Ростовской области оспаривался размер рыночной стоимости земельного участка, приведенный в отчете оценщика и отклоненный при внесудебном рассмотрении заявления правообладателя.

Указание представителя ОАО "РЖД" на необоснованность проведение повторной судебной экспертизы по делу и как следствие на необоснованность отнесения расходов за её проведение на административного истца, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку только при анализе заключений экспертов ... суд пришел к верному выводу о возможности положить в основу решения суда заключение эксперта ... Непринятие судом выводов повторной экспертизы не является основанием для освобождения ОАО "РЖД" от оплаты данного исследования, тем более с учетом уточнения административным истцом требований согласно выводам данного исследования.

Утверждения представителя ОАО "РЖД" о том, что Правительством Ростовской области оспаривалось право ОАО "РЖД" на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по содержанию, в том числе, и размер рыночной стоимости, в связи с чем, судебные расходы должны быть возложены на Правительство Ростовской области, не могут быть приняты в качестве заслуживающих внимание судебной коллегии, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При этом, судебная коллегия учитывает, что Правительством Ростовской области оспаривалась рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка, определенная ОАО "РЖД" в досудебном порядке. Однако данное обстоятельство не является основанием для возложения на Правительство Ростовской области судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего административного дела.

Поскольку определенная судебным экспертом рыночная стоимость земельного участка, принятая судом в качестве основания для установления кадастровой стоимости данного земельного участка, не оспаривалась Правительством Ростовской области, у суда первой инстанции, с учетом приведенных выше положений закона, имелись достаточные основания для возложения судебных расходов на административного истца - ОАО "РЖД".

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размеры оплаты за услуги экспертов имеют надлежащее финансово-экономическое обоснование и с учетом сложности экспертиз признаны достаточными и аргументированными, в связи с чем обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ОАО "РЖД" для взыскания судебных расходов в виде государственной пошлины и расходов на оплату производства экспертизы с Правительства Ростовской области, снижению судебных расходов.

Остальные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции, получив надлежащую оценку в судебном решении, оснований усомниться с которой у судебной коллегии не имеется.

Выводы суда мотивированы, основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств, а также на нормах материального права, регулирующих правоотношения по установлению кадастровой стоимости земельных участков. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, оснований к отмене или изменению постановленного по делу решения Ростовского областного суда от 02 ноября 2015г. не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 308, 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ростовского областного суда от 02 ноября 2015г. оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО "Российские железные дороги", Администрации г. Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: