Решение Ростовского областного суда от 09 декабря 2015 г. по делу N 3а-204/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Хижняковой Е.А.,

с участием представителя административного истца - ООО "Продовольственная база N 1" Компаниец А.Р., представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л., представителя заинтересованного лица - Администрации города Ростова-на-Дону Чекмаревой Е.В., представителя заинтересованного лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону Хачатуряна Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Продовольственная база N 1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Продовольственная база N 1" (далее по тексту - ООО "Продовольственная база N 1") обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, сославшись на следующие обстоятельства. Истец является собственником земельного участка категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером ... , площадью ... квадратных метра (разрешенное использование - ... ), расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей и, по мнению истца, значительно выше его рыночной стоимости. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2014 года согласно отчету независимого оценщика ИП ... N ... от 27 мая 2015 года об оценке составляет ... рублей, к отчету представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - " ... " от 19 июня 2015 года о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза). Заявление ООО "Продовольственная база N 1" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 27 июля 2015 года. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и на необходимость уменьшения размера земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

В ходе судебного разбирательства истец в лице представителя уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (том 2 л.д. 74-75), просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости в сумме ... рублей (в соответствии с заключением эксперта ООО " ... " N ... от 16 сентября 2015 года).

В настоящее судебное заседание явилась представитель истца Компаниец А.Р., действующая на основании доверенности, просила удовлетворить уточненное заявление, возражала против размера рыночной стоимости земельного участка, определенного в заключении повторной экспертизы ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Пилипеева Н.Л. в суд явилась, указала, что Правительство Ростовской области возражений относительно удовлетворения заявления не имеет.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности Чекмарева Е.В. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения уточненного заявления, с учетом того, что истец уточнил требования на основании экспертного заключения ООО " ... " N ... от 16 сентября 2015 года, в связи с чем просила отказать в удовлетворении уточненных требований. В случае удовлетворения заявления просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, указанном в экспертном заключении ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону по доверенности Хачатурян Н.М. в суд также явился, также возражал против удовлетворения уточненного заявления, а в случае удовлетворения заявления просил учитывать выводы, изложенные в экспертном заключении ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО "Продовольственная база N 1" является собственником земельного участка площадью ... квадратных метра с кадастровым номером ... , находящегося по адресу: ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование согласно кадастровому паспорту - ... ), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11 сентября 2013 года (том 1 л.д.12) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 30 июля 2015 года (том 1 л.д.176-177).

Согласно кадастровой справке от 1 июля 2015 года (том 1 л.д.175) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Заявление ООО "Продовольственная база N 1" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 27 июля 2015 года (том 1 л.д. 172-174).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование своих требований истец представил отчет независимого оценщика ИП ... N ... от 27 мая 2015 года (том 1 л.д.81-160). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (нормативно-методическая экспертиза) - " ... " от 19 июня 2015 года (том 1 л.д.161-171).

Судом, учитывая ходатайство представителя истца, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета и экспертного заключения СРО, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО " ... " (заключение N ... от 16 сентября 2015 года, том 2 л.д.13-64). Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

Учитывая ходатайство представителя ДИЗО г.Ростова-на-Дону о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, наличие у суда после исследования представленного заключения сомнений в правильности и обоснованности полученного экспертного заключения, судом было удовлетворено ходатайство ДИЗО г.Ростова-на-Дону и была назначена повторная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение повторной экспертизы было поручено ООО " ... ".

Согласно заключению эксперта ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года (том 2 л.д.160-322) рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным положить выводы, содержащиеся в экспертном ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года в основу решения суда.

Данное экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов экспертом использованы 4 земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону (таблица 13 заключения), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов в г.Ростове-на-Дону (таблица 12 заключения). В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке (дату продажи), на величину общей площади участков и на инженерное обеспечение. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Возражая против заключения эксперта ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года, представитель административного истца ссылалась на то, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу ввиду того, что не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость спорного земельного участка существенно завышена. На странице 33 заключения представлена таблица 9, в которой отражены диапазоны стоимости 1 сотки в зависимости от района и назначения использования земельного участка, на странице 35 указана средняя стоимость 1 сотки земельных участков в 2012 г. и 2013 г. ( ... рублей и ... рубля, соответственно), при этом, неизвестны источники данной информации, что противоречит пункту 11 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Также, по мнению представителя истца, в заключении эксперта при расчете значений корректировки на динамику сделок на рынке (страницы 49-51 заключения) использованы некорректные данные: на странице 50 указано, что коэффициенты данной корректировки за период январь 2012 г. - декабрь 2013 г. рассчитаны исходя из информации о средней стоимости 1 сотки земельных участков по России (полученные значения представлены в таблице N 17 на странице 50), сведения о средней стоимости 1 сотки земельных участков по России содержатся в таблице N10 на странице 35 заключения. При этом, экспертом дано пояснение, что средняя стоимость рассчитана в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, промышленного и сельскохозяйственного назначения по России. Указанные сведения некорректны для конкретного земельного участка промышленного назначения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, в связи с тем, что отражают общую динамику изменения стоимости во времени по России. Экспертом не учтены особенности сегмента рынка, к которому относится объект оценки (промышленный), а также особенности его местоположения (г.Ростов-на-Дону). По мнению истца, экспертом необоснованно применена корректировка на инженерное обеспечение, на странице 50 заключения эксперт указывает, что у объектов-аналогов N 1 и N 2 информация о коммуникациях отсутствует, у объекта-аналога N 3 имеются все коммуникации по меже, а у аналога N 4 - вода, газ - по меже, относительно электроснабжения информация отсутствует. Эксперт вводит повышающую корректировку в размере +48%, что вносит значительную погрешность в расчет, так как, по мнению истца, все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по данному элементу сравнения. Для корректировки на площадь (страница 53 заключения) подобраны некорректные аналоги, поскольку объекты-аналоги отличаются от объекта оценки не только по этому одному элементу сравнения. Считает, что допущенные экспертом нарушения федеральных стандартов оценки существенно исказили значение рыночной стоимости земельного участка.

Возражения представителя административного истца на заключение эксперта ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года суд отклоняет, исходя из следующего.

Довод возражений о том, что неизвестны источники информации, указанной в таблице 9 заключения, в которой отражены диапазоны стоимости 1 сотки в зависимости от района и назначения использования земельного участка, а также в таблице 10 на странице 35 заключения, отклоняется судом, поскольку на странице 22 экспертизы указано, что анализ рынка земельных участков подготовлен экспертом самостоятельно по материалам открытых источников, а также с использованием собственного архива отчетов об оценке за 2013 год. Таблица 9 на странице 33 заключения экспертом была разработана самостоятельно по материалам открытых источников, на странице 35 в таблице 10 приведена информация, полученная на интернет-сайте ... и на основании собственной базы эксперта (это указано на страницах 34-35 заключения эксперта). Информация, представленная экспертом в таблицах 9 и 10 не является экспертным мнением, данные таблицы отражают рынок земельных участков, сложившийся на дату оценки, поэтому необходимость проведения анализа на соответствие рыночным данным отсутствует, так как это и есть рыночные данные. Ссылка административного истца в замечаниях на пункт 13 ФСО N 3, в котором указано, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации), необоснованна, поскольку ООО " ... " было подготовлено заключение эксперта, а не отчет об оценке.Замечание представителя административного истца о том, что расчет средней стоимости в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, промышленного и сельскохозяйственного назначения по России, некорректен для конкретного земельного участка промышленного назначения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, и что экспертом не учтены особенности сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и особенности его местоположения, также не может повлиять на вывод суда о достоверности экспертного заключения, поскольку информация, полученная на сайте ... , демонстрирует среднее значение продажи 1 сотки земельных участков, расположенных по всей России. В данную выборку также включены объявления по продаже земельных участков в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области. В данных объявлениях были рассмотрены все сегменты рынка земельных участков (земли сельскохозяйственного назначения, индивидуального жилищного строительства, производственно-складского и офисно-торгового назначения).

Довод о необоснованном применении экспертом корректировки на инженерное обеспечение и об отсутствии необходимости корректирования по данному ценообразующему фактору также несостоятелен, поскольку в п. 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Исходя из данного пункта не следует вывод о том, что коммуникации на земельном участке не должны учитываться, и что учету подлежит лишь возможность подключения к ним. В сборнике ... " ... " указан перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельного участка под индустриальную застройку, в котором указаны такие факторы, как наличие электроснабжения на участке, наличие газоснабжения на участке и наличие водоснабжения и канализации на участке. Поскольку в оценочной практике отсутствует такое понятие как "возможность подключения к коммуникациям", эксперт правомерно применил корректировку по данному ценообразующему фактору, исходя из отсутствия информации о коммуникациях в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и N 2. Довод административного истца о том, что указанные аналоги, возможно, обеспечены электроснабжением, водоснабжением и газоснабжением, ничем не обоснован, и доказательств в подтверждение такого вывода не представлено.

Ссылка в замечаниях истца по повторной экспертизе на то, что для применения корректировки на площадь экспертом были подобраны некорректные аналоги, также не может быть принята во внимание судом, так как экспертом при выборе объектов для парного сравнения были выбраны объекты, расположенные в разных районах города, на странице 39 заключения экспертом был проведен анализ и сделан вывод, что стоимость 1 кв.м земельных участков, расположенных в зонах производственной, коммерческой и деловой активности первого типа по г.Ростову-на-Дону колеблется в пределах от ... рублей до ... рублей за 1 кв.м, вне зависимости от местоположения законы (района города). Рассчитанный экспертом в заключении коэффициент торможения входит в расширенный интервал значений и может использоваться для расчетов поправки на площадь земельного участка.

Таким образом, приведенные представителем истца в обоснование несогласия с экспертным заключением ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года аргументы являются предположениями о завышении рыночной стоимости спорного земельного участка и не могут быть признаны влияющими на рыночную стоимость.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках. Оснований не согласиться с выводом эксперта о конкретном размере рыночной стоимости у суда по материалам дела не имеется.

Итоговые суждения эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являются произвольными, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта ООО " ... " недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка. Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в названном заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный именно в заключении эксперта ООО " ... ", соглашаясь с возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, как по подбору объектов-аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности вышеприведенных требований федеральных стандартов оценки.

Экспертиза отчета СРО нормативно-методического характера не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости земельного участка, а установленные недостатки отчета оценщика не позволяют определить рыночную стоимость в соответствии с отчетом.

Суд считает недостоверным доказательством по делу также и заключение эксперта ООО " ... " N ... от 16 сентября 2015 года, послужившее основанием для уточнения заявленных истцом требований, ввиду следующих недостатков экспертного заключения.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Согласно данным, изложенным в заключении эксперта ООО " ... " N ... от 16 сентября 2015 года, объект сравнения и объекты-аналоги расположены в разных административных районах г. Ростова-на-Дону, Однако в заключении отсутствует достаточный анализ объекта сравнения и объектов-аналогов с точки зрения местоположения и транспортной доступности, доказательства равнозначной транспортной доступности объектов-аналогов и объекта оценки, как указывает эксперт на страницах 40 и 43 заключения, не представлены, однако корректировка по данному фактору экспертом не вводится.

Кроме того, экспертом не учтено, что на объекте оценки согласно представленным в материалы дела документам имеются инженерные коммуникации, а относительно объектов-аналогов соответствующей информации экспертом не представлено, в связи с чем экспертом неправомерно не применена корректировка по данному элементу сравнения, что привело к снижению стоимости объекта оценки.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО " ... " N ... от 16 сентября 2015 года не может быть использовано судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка.

Исследовав оба экспертных заключения, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года наиболее полно, объективно и достоверно отражает действительную величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд устанавливает иной размер кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта ООО " ... " N ... от 12 ноября 2015 года в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Датой подачи заявления следует считать дату обращения истца с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 30 июня 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 28 августа 2015 года расходы по проведению первой судебной экспертизы возложены на административного истца. Представленным в материалы дела платежным поручением N ... от 24 августа 2015 года (том 1 л.д.235) подтверждается, что истец внес на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг эксперта. Разрешение вопроса о перечислении внесённых истцом на специальный счёт суда сумм, подлежащих выплате экспертам, отложено до поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты.

Из представленного ООО " ... " финансово-экономического обоснования (том 2 л.д.9) усматривается, что стоимость экспертизы в указанном размере определена экспертным учреждением с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

Определением суда от 2 октября 2015 года расходы по проведению повторной судебной экспертизы были возложены на ДИЗО г.Ростова-на-Дону, учитывая, что представителем указанного заинтересованного лица было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по делу. Представленным в материалы дела платежным поручением N ... от 23 октября 2015 года (том 3 л.д. 13) подтверждается, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону внесло на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг эксперта. Разрешение вопроса о перечислении внесённых ДИЗО г.Ростова-на-Дону на специальный счёт суда сумм, подлежащих выплате экспертам, отложено до поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты.

Из представленного ООО " ... " финансово-экономического обоснования (том 2 л.д.157) усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере ... рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривало и размеры рыночной стоимости, установленные в результате проведения двух судебных экспертиз, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении заявленных требований на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ООО " ... ", а суд по результатам рассмотрения заявления признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении ООО " ... ", соглашается с позицией заинтересованного лица по делу о недостоверности экспертного заключения ООО " ... " и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО " ... ", то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, и в данном случае суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению двух судебных экспертиз. В связи с этим денежные суммы, внесённые истцом и заинтересованным лицом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежат перечислению экспертным учреждениям за проведённые ими судебные оценочные экспертизы, а с административного истца в пользу заинтересованного лица - ДИЗО г.Ростова-на-Дону подлежат взысканию понесенные расходы по оплате повторной судебной экспертизы в размере ... рублей, а также подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей в пользу экспертного учреждения ООО " ... ", учитывая стоимость повторной экспертизы, определенную экспертом.

Руководствуясь статьями 175, 177, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра категории земель населённых пунктов, разрешённое использование - ... , расположенного по адресу: ... , в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 30 июня 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от ООО "Продовольственная база N 1" в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей - ООО " ... " (ИНН/КПП ... ) за проведенную судебную оценочную экспертизу по данному административному делу (заключение N ... от 16 сентября 2015 года).

За счет денежных средств, поступивших от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей - ООО " ... " (ИНН/КПП ... ) за проведенную судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу (заключение N ... от 12 ноября 2015 года).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Продовольственная база N 1" в пользу ООО " ... " (ИНН/КПП ... ) ... рублей за проведенную повторную судебную оценочную экспертизу по данному административному делу (заключение N ... от 12 ноября 2015 года).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Продовольственная база N 1" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону расходы по оплате судебной оценочной экспертизы по настоящему делу в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 14 декабря 2015 года

Судья И.В. Порутчиков