Решение Ростовского областного суда от 22 января 2016 г. по делу N 3а-48/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Слесарева ФИО9, Сидорычева ФИО11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, ООО "СЭМПУС",

с участием представителей административных истцов - Руденко М.Г., Корнеева П.С., представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Чекмарёвой Е.В.,

установил:

Слесарев А.В., Сидорычев В.В. обратились в суд с вышеназванным заявлением, указав, что он являлись (являются) в 2015 году пользователями земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы). Определение размера платы за пользование земельным участком и определение выкупной цены участка осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 15 января 2015 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представители административных истцов - Руденко М.Г., Корнеев П.С., действующие по доверенностям, уточнили требования и просили установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта ООО "Оценочно-экспертный Центр".

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен. В письменном заявлении представитель ответчика указал об отсутствии возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, приведенного в экспертном заключении.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Чекмарева Е.В. в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска в связи с необоснованностью доказательств рыночной стоимости земельного участка.

Представители ООО "СЭМПУС", ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административных истцов, представителя заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Слесарев А.В., Сидорычев В.В., ООО "СЭМПУС" являются пользователями (аренда) земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы), земельный участок образован в результате раздела и преобразования другого земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (л.д.17 том 1).

В силу договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Слесарев А.В. (бывший собственник) продал Сидорычеву В.В. нежилые помещения, расположенные на вышеуказанном земельном участке (л.д.34-57 том 1). Таким образом, в течение 2015 года - налогового периода пользователями рассматриваемого земельного участка являлись как один, так и второй административный истец, оба являются в течение 2015 года субъектами обязанности по внесению платы за пользование земельным участком.

Кадастровая стоимость согласно кадастровой справке по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.18 том 1).

Действующая кадастровая стоимость является базой для определения размера платы за пользование земельным участком и для определения выкупной стоимости земельного участка для лиц, имеющих право собственности на строения, что определяет правовой интерес правообладателей земельного участка в споре.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Поэтому кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности (постановление Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков").

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 данного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциация ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (экспертиза на подтверждение рыночной стоимости объекта).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15 января 2015 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 15 января 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости".

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), экспертом проанализированы основные аспекты рынка земельных участков в соответствии с ФСО 1,7 основные ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из более широкой выборки схожих объектов (таблица 3, отобраны по следующим критериям - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, продажа земельного участка промышленного назначения, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Объекты-аналоги из приведенного сегмента рынка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (таблица 6 заключения) отобраны с учетом использования коэффициента вариации случайной величины (таблица 7).

Применение конкретных корректировок на условия сделки и на площадь экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники (таблица 8).

Конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Административными истцами и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения на заключение эксперта, исходящие от заинтересованного лица, - Администрации г.Ростова-на-Дону, суд отклоняет как необоснованные. Экспертиза выполнена уполномоченным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, которое является мотивированным, ясным по изложению, выводам.

Доводы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом с точки зрения разницы в площади, содержания объявлений о продаже несостоятельны, поскольку рассматриваемый земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки промышленного назначения), введена корректировка по этому фактору. Содержание объявлений о продаже аналогов и время их размещения с точки зрения срока экспозиции объекта отвечают требованиям вышеприведенных ФСО.

Корректировки, использованные и объясненные экспертом, соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом, не приведено.

Остальные аргументы являются предположениями о занижении рыночной стоимости земельного участка.

При таком положении уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.19, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался конкретный показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, что административные истцы не оспаривали, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административных истцов путем взыскания с каждого по ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу экспертного учреждения, принимая во внимание перечисление ими денежных средств на депозитный счет суда в порядке статьи 109 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы) в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Возложить судебные расходы на административных истцов: взыскать со Слесарева ФИО12, Сидорычева ФИО13 по ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей с каждого в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов