Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2015 г. по делу N 33-26386/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Башинского Д.А., Роговой С.В.,

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.,

при секретаре Ядришниковой А.Г.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации г. Сочи на основании доверенности Ахадовой Л.Н. на решение Центрального районного суда г. Сочи от 11 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Бирагов А.Г., Гарькуша Н.П., Юренев В.Ю. обратились в суд с иском к администрации г. Сочи о возложении обязанности заключить с ними договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 4 674 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1037, расположенного по " ... " в " ... ", с видом разрешенного использования - жилой комплекс, категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне - ЖК, образованного в результате перераспределения исходного земельного участка по тому же адресу с кадастровым номером 23:49:0420016:17, в соответствии с требованиями статьей 11.8, 35 Земельного кодекса РФ и статьей 271, 552 Гражданского кодекса РФ на тех же условиях, которые были определены договором аренды N 4900004621 от 6 мая 2008 г., заключенным между ООО "Катерина Альпик-1" и муниципальным образованием город-курорт Сочи, а также обязать ответчиков заключить с вышеуказанными лицами данный договор в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 11 августа 2015 г. требования истцов удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель органа местного самоуправления выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истцов. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимого имущества - обособленное нежилое здания, именуемого Клубный дом, этажностью 2, литер Л, общей площадью 2 023,4 кв.м., расположенный по адресу: " ... ", " ... ", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 23-АК 335057, 23-АК 335055, 23-АК 335056, выданными 14 сентября 2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Ранее постановлением главы г. Сочи от 11 февраля 2004 г. N 188 ООО "Катерина Альпик-1" предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:0017, площадью 9 594 кв.м., расположенный по " ... " в " ... ", во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений, для строительства комплекса апартаментов.

20 февраля 2004 г. между ООО "Катерина Альпик-1" и муниципальным образованием город-курорт Сочи заключен договор N 4900003047 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), в соответствии с условиями которого, указанный земельный участок предоставлен ООО "Катерина Альпик-1" в аренду сроком до 1 марта 2007 г.

Постановлением главы г. Сочи от 31 марта 2005 г. N 1240 ООО "Катерина Альпик-1" и ООО "Фирма "Динамо - Спорт" разрешено строительство комплекса апартаментов "Катерина Альпик" в соответствии с утвержденной проектной документацией на нескольких земельных участках, в том числе и в границах земельного участка, указанного выше.

В 2007 г. была завершена реорганизация ООО "Фирма "Динамо - Спорт" в форме присоединения к ООО "Катерина Альпик -1", в связи с чем, правопреемником ООО "Фирма "Динамо - Спорт" являлось ООО "Катерина Альпик-1" в порядке универсального правопреемства.

18 мая 2007 г. издано постановление главы г. Сочи N 668, в соответствии с которым ООО "Катерина Альпик-1" установлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:0017 на три года, до 10 марта 2010 г.

29 мая 2007 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Катерина Альпик-1" было заключено соглашение о расторжении договора аренды N 4900003047. В тот же день между сторонами заключен очередной договор N 4900004201 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:0017, сроком до 1 марта 2010 г.

На основании постановления главы г. Сочи от 31 марта 2005 г. N 1240 ООО "Катерина Альпик-1" разрешено строительство комплекса апартаментов "Катерина Альпик" (включая Клубный дом) в соответствии с утвержденной проектной документацией на нескольких земельных участках по " ... " в " ... ", в том числе в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:0017. Рабочий проект "Комплекс апартаментов по " ... "" прошел государственную экспертизу с получением положительного заключения. Заключением Комитета архитектуры и градостроительства администрации " ... " от " ... " N 24-2005, рабочий проект комплекса согласован для дальнейшей реализации в установленном порядке.

Из заключения управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 2 апреля 2007 г. N 69-14 следует, что созданный объект капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Заключение утверждено распоряжением управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 2 апреля 2007 г. N 95-69-14/МК.

В связи с чем, 1 ноября 2007 г. комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи ООО "Катерина Альпик-1" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-139, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства в виде комплекса апартаментов "Катерина Альпик" литеры Л, Г, Г1, А, И, Б, В, Е, 3, Д, Ж, К, по адресу: " ... ".

После чего за ООО "Катерина Альпик-1" зарегистрировано право собственности на Клубный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23 АД 098306 от 20 декабря 2007 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В соответствии с постановлением главы г. Сочи от 25 апреля 2008 г. N 487 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:0017 был установлен до 1 февраля 2054 г. На основании данного постановления, 6 мая 2008 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Катерина Альпик-1" заключен договор аренды N 4900004621.

Распоряжением главы г. Сочи от 16 марта 2009 г. N 236-р изменен вид разрешенного использования земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:17 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0420016:0017), на "жилой комплекс", в связи с чем, между ООО "Катерина Альпик-1" и муниципальным образованием город-курорт Сочи 23 марта 2009 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 4900004621 от 6 мая 2008 г., которое зарегистрировано 4 мая 2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением администрации г. Сочи от 20 июня 2012 г. N 1309 принято решение об образовании путем перераспределения исходных земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:17. В результате перераспределения был образован другой земельный участок площадью 4 675 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1018 по " ... " в " ... ", категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне ЖК, с видом разрешенного использования - "жилой комплекс".

Пунктом 3.2 постановления было определено расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900004621 от " ... ", а пунктами 3.4 и 3.5 постановления предписано оформить с истцами договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок площадью 4 675 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1018 по " ... " в " ... " сроком на 49 лет, обеспечить мероприятия по государственной регистрации данного договора.

Распоряжением главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 28 июня 2012 г. N 538-р было принято решение об изъятии для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения путем прекращения права аренды ООО "Катерина Альпик-1" на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420016:1031 площадью 4 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:17. По итогам раздела исходного земельного участка образовано два земельных участка, один из которых с кадастровым номером 23:49:0420016-1031 площадью 4 кв.м., а второй - с кадастровым номером 23:49:0420016:1032 площадью 9 585 кв.м., которые были зарегистрированы на праве собственности за муниципальным образованием город-курорт Сочи.

В соответствии с заключением кадастрового инженера Снигирева И.В. (квалификационный аттестат 61-11-188) от 17 октября 2012 г., в результате кадастровых работ по перераспределению земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:1032, были сформированы другие земельные участки, в частности земельный участок площадью 4 675 кв.м., который 1 февраля 2013 г. был поставлен на государственный кадастровый учет за номером 23:49:0420016:1037.

После постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:1037, площадью 4 674 кв.м. ООО "Катерина Альпик-1", а также истцы обратились в администрацию г. Сочи с заявлениями о внесении изменений в постановление администрации г. Сочи от 20 июня 2012 г. N 1309.

15 апреля 2013 г. орган местного самоуправления уведомил истцов о том, что документы, необходимые для подготовки постановления администрации г. Сочи о внесении изменений в постановление N 1309 приняты в работу и о принятом решении будет сообщено заявителям дополнительно.

Однако, как установилсуд, до настоящего времени ответчиком соответствующее решение не принято.

31 мая 2013 г. истцы вновь обратились в администрацию г. Сочи с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 4 674 кв.м.

Постановлением от 28 января. 2014 г. N 127 администрацией г. Сочи принято решение о предоставлении истцам земельного участка площадью 4 674 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1037, расположенного по " ... " в " ... ", с видом разрешенного использования - жилой комплекс, категория земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне - ЖК.

Из текста постановления следует, что изменений в действующее постановление от 20 июня 2012 г. N 1309 внесено не было, условия ранее заключенного договора не учтены.

Истцам для заключения был представлен проект договора N 4900009474 от 12 мая 2014 г., в пункте 3.2 которого указано, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27 марта 2014 г. N 2/29/03-2014 и составляет 3 074 741 рубль.

При этом органом местного самоуправления не учтено, что земельный участок площадью 4 674 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1037 по " ... " был образован из исходного земельного участка площадью 9 594 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:17, право пользования которым принадлежало ООО "Катерина Альпик-1" на основании договора аренды N 4900004621, заключенного 6 мая 2008 г. с муниципальным образованием город-курорт Сочи.

В силу статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно требованиям статьи 11.7 Земельного кодекса РФ, при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Из материалов дела следует, что право муниципальной собственности на вновь образованный в результате перераспределения земельный участок площадью 4 674 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1037 возникло 9 августа 2013 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 22/267/2013-199. Исходный земельный участок площадью 9 594 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:17 прекратил свое существование.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, как правомерно указал суд, истцы приобрели право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и ООО "Катерина Альпик-1", и вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Из преамбулы договора аренды от 6 мая 2008 N 4900004621, заключенного между администрацией г. Сочи и ООО "Катерина Альпик-1" следует, что размер арендной платы был определен на основании постановления главы г. Сочи от 15 июня 2007 г. N 791 (действующего по настоящее время и подлежащим применению на территории муниципального образования город-курорт Сочи. Из приложения к договору аренды следует, что при исчислении размера арендной платы применялась базовая ставка в размере 39 рублей за 1 кв.м. в год с применением коэффициента зональной дифференциации в размере 1,0 и коэффициента целевого использования в размере 3,0, а именно 117 рублей за 1 кв.м. земельного участка в год.

Таким образом, величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком площадью 4 674 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1037, образованным в результате перераспределения исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:17, должна составлять 546 858 рублей в год (4 674 кв.м. X 117 рублей), а не 3 074 741 рубль, как определено независимым оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27 марта 2014 г. N 2/29/03-2014.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в силу пункта 4 статьи 11.8 и статьи 35 Земельного кодекса РФ, иные условия подлежащего заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:1037, образованного в результате перераспределения исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:17, не должны существенно отличаться от условий, установленных органами местного самоуправления для прежнего собственника объекта недвижимости ООО "Катерина Альпик-1" по договору N 4900004621 от 6 мая 2008 г.

При этом обязательность для органа местного самоуправления заключения договора аренды земельного участка площадью 4 674 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:1037, определяется пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В связи с чем, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истцов законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, в том числе заключения эксперта, и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Сочи от 11 августа 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г. Сочи на основании доверенности Ахадовой Л.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: