Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 декабря 2015 г. по делу N 33-19528/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего ФИО23,

судей: Фахретдиновой Р.Ф.,

Хамидуллиной Э.М., с участием прокурора ФИО11,

при секретаре ФИО12,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

иск ФИО1 удовлетворить.

Выселить ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 из жилого дома по адресу: адрес без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО8 о признании договора купли продажи 1/2 доли жилого дома по адресу адрес заключенным и исполненным - отказать.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом дополнений, которым просит выселить ФИО2, ее супруга ФИО4, дочь ФИО3, 1997 г.р., сына ФИО5, сноху ФИО6, внучку ФИО7, 2013 г.р. из жилого дома по адресу адрес. Требования мотивированы тем, что дата между покойным супругом истца - ФИО9 и ответчиком ФИО2 было заключено соглашение о задатке, по условиям которого продавец ФИО9 намеревался передать покупателю право собственности на недвижимое имущество ? жилой дом, расположенный по адресу: адрес, а покупатель ФИО2 намеревалась приобрести вышеуказанное недвижимое имущество за сумму 2180000 руб. в срок до дата.

При этом продажа должна была осуществиться путем заключения договора купли-продажи в простой письменной форме и последующей регистрации договора в УФРС по РБ, а в обеспечение взаимных обязательств покупателем был передан задаток в размере 430 тысяч рублей.

Вышеуказанный объект недвижимости является двухквартирным частным домом, с двумя обособленными входами и разделенным друг от друга жилым пространством, однако в официальных документах собственность указана как общая долевая, 1/2 доли принадлежала соседям Стрижневым, 1/2 доли - покойному супругу истца.

Ответчик, заселившись в жилое помещение, момент заключения договора купли ? продажи оттягивал, мотивируя отсутствием денежных средств, которые по условиям соглашения о задатке, необходимо было передать продавцу в полном объеме в день заключения договора; на неоднократные предложения выплатить разницу и оформить договор купли-продажи заявляла о скорой продаже принадлежащей ей квартиры по адресу: адрес.

датаг. ФИО9 умер, что подтверждается свидетельством о смерти Ш-АР N ... , ФИО1 является наследником первой очереди принадлежавшей ему ? доли жилого дома, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону адрес9 от 07.05.14г. и свидетельством о государственной регистрации права адрес.

Поскольку ответчик отказывается оплатить остаток стоимости жилого дома, ссылаясь на будущую оплату, истец считает, что права владения жилым домом у ответчика возникло.

На письменное предупреждение о выселении из жилого помещения от дата ответчик не отреагировал, в связи с чем истец обратилась в суд с указанным иском.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, прося признать договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: адрес, Чапаева, 20, заключенным и исполненным. Требования мотивированы тем, что истцом по встречному иску ФИО2, в устной форме был оговорен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: адрес, Чапаева, 20, с ФИО9, умершим дата.

ФИО2 оформила расписку на аванс в сумме 430 000 рублей, которые передала ФИО9 В расписке была оговорена стоимость 1/2 доли жилого дома в сумме 2 000 000 рублей, также было оговорено, что остаток денежной суммы ФИО2 передает после получения документов на право собственности, в срок до 01.02.2012г. Собственник дает свое разрешение на вселение с дата.

Продажа 1/2 доли жилого дома должна была осуществляться путем заключения договора купли-продажи. дата было заключено соглашение о задатке.

дата ФИО2 въехала в 1/2доли жилого дома, другая 1/2 доли жилого дома принадлежит ФИО13 Жилой дом является двухквартирным, с двумя входами.

дата, действуя от имени представляемого ФИО9, ФИО2 сдала документы на государственную регистрацию. Однако, дата уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации за N ... государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В данном случае в документах имелись расхождения сведений в отношении площади жилого дома в соответствии с представленными на государственную регистрацию документами и сданными, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Площадь, которая принадлежала ФИО9 по документам ГРП, составила 8 кв.м, а у собственника ФИО13 вся оставшаяся площадь -53 кв.м, тогда как площадь жилого дома по 1/2 должна быть равной у обоих собственников. Данная ошибка по разногласию в площадях была допущена Бюро техинвентаризации. После неоднократных попыток самостоятельно исправить вышеуказанные ошибки, ФИО9 выдал доверенность на имя ФИО10, который также ходил по всем инстанциям, делая запросы, но затягивая время.

дата ФИО2 заключила с ООО "Гарант Капитал", агентский договор по юридическому сопровождению и оформлению документов, необходимых для заключения договора отчуждения, составление проекта договора отчуждения, передачи договора на регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, оплатив 20 000руб. Фактом исполнения обязательств Агента являлась передача всех необходимых документов для регистрации договоров и прав на недвижимое имущество в УФСГРКК.

Все документы на жилой дом были оформлены и собраны, кроме кадастрового паспорта, срок его изготовления приходился на дата, которые получить его не смогли в связи со смертью ФИО9.

ФИО2 считает, что с момента вселения в спорное жилое помещение выполнила все условия для оформления договора купли-продажи.

Кроме внесенного ею задатка в сумме 430 000 рублей, ею частями была выплачена оставшаяся сумма в размере 1 млн. 530 тыс. рублей за 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: адрес.

ФИО2 полагает, что все обязательства с ее стороны и стороны продавца выполнены, в связи с чем считает договор купли-продажи исполненным.

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО2, указывая на его незаконность, на нарушение норм процессуального права, поскольку иска ФИО1 подлежал оставлению без движения, поскольку в исковом заявлении отсутствует дата его изготовления, ссылается на полную оплату денежных средств ею, что подтверждается протоколом ее допроса о получении суммы 1100000руб., позднее 100 000руб. и переводом в размере 200 000руб., указывая на итоговую сумму 1 530 000руб.,неправильной оценкой судом объяснения Ахмадуллиной - свидетеля, указывает на произведенный ею и членами ее семьи ремонт дома, который привел состояние дома в надлежащее, проведение в доме водопровода, установку сантехники, увеличение площади дома в 3 раза, указывает на отсутствие расписок, выдаваемых ФИО24 в связи с наличием между ними доверительных отношений.

ФИО2, содержащаяся в ФКУ СИ N ... надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в ее отсутствие.

Отдел опеки и попечительства Администрации ГО адрес, третье лицо ФИО13 надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО2 - ФИО14 ( по доверенности), ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, поддержавших жалобу, ФИО1, ее представителя - ФИО15 (по доверенности), поддержавших решение, прокурора ФИО11, полагающего решение законным, обсудив доводы жалобы, коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 Постановления N 10/22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, Подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 ст.551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО9 принадлежала на праве собственности 1/2 доля жилого дома общей площадью 61,6 кв.м. по адресу адрес на основании договора купли продажи от дата Остальная 1/2 доля в праве собственности принадлежит ФИО13

Согласно представленной расписки (без даты) ФИО2 передала денежную сумму ( аванс) ФИО9 собственнику дома по адресу адрес на следующих условиях : "стоимость адрес 000 000 руб. аванс в размере 430 000 руб. передал дата Остаток денежной сумму по получению док-в, на право собственности, в срок до дата. Собственник дает свое разрешение на вселение с дата." Расписка подписана ФИО16

дата между ФИО9( продавец) и ФИО25 O.В. (покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно условиям которого продавец намерен передать покупателю права собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу адрес. (п. 1). Покупатель намерен приобрести у продавца права собственности на недвижимое имущество, указанное в п.1 настоящего соглашения, в согласованные между сторонами сроки, а именно, продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести у продавца вышеуказанное недвижимое имущество за сумму 2 000 000 руб. + 230 000 руб. - 50 000 руб. в срок до дата Продажа осуществляется путем заключения договора купли продажи в простой письменной форме и подачи договора со всеми необходимыми документами в управление Федеральной регистрационной службы по РБ.( п. 2) В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимое имущество покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя задаток в размере 430 000 руб. ( п. 3) В соглашении стороны указали об ознакомлении со ст. 380 и 381 ГК РФ, последствиями предусмотренными указанными статьями. Указано на получение денег наличными, отсутствии претензий (п. 4,5)

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от дата ФИО2 действуя по доверенности от ФИО9, обратилась в Управление Росреестра по РБ о государственной регистрации права долевой собственности ФИО9 на жилой дом по адресу адрес. Согласно уведомления Управления Росреестра по РБ от дата государственная регистрация приостановлена в связи с наличием расхождений сведений в отношении площади объекта в соответствии с представленными нa государственную регистрацию документами и с данными, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Из представленных расписки, не содержащей дату ее составления, и соглашения о задатке усматривается несогласованность существенных условий договора купли-продажи, в частности условие о недвижимом имуществе, при указанных обстоятельствах коллегия соглашается с выводом суда о незаключенности договора купли-продажи.

Также коллегия соглашается с выводом суда о наличии права преимущественной покупки за собственником оставшейся ? доли дома ФИО13 в силу ст. 250 ГК РФ.

Судом установлено, что договор купли - продажи между ФИО9 и ФИО2 не заключен и не оформлен, государственной регистрации не прошел, передаточный акт сторонами не подписывался. Коллегия соглашается с выводом суда, что указание в расписке ( без даты) на разрешение на вселение с дата подтверждает только то, что ФИО9 в дальнейшем имел намерение заключить с ФИО2 договор купли-продажи.

Из представленного соглашения о задатке от 20.03.2012г. усматривается стоимость недвижимого имущества - 2 млн.руб. ( л.д.6). Этим же соглашением подтверждена передача задатка в размере 430 000руб., иных доказательств передачи денежных средств не представлено.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами дне могут быть подтверждены никакими другими доказательствами.

Поскольку положениями ст. 556 п.1 ГК РФ прямо предусмотрено единственное доказательство передачи, в том числе денежных средств, передаточный акт, иные доказательства, как показания ФИО1, о получении денежных средств данные в рамках уголовного дела по обвинению ФИО2, от которых в последствии ФИО1 отказалась путем подачи заявления в адрес судьи Октябрьского районного суда, нге могут расцениваться в качестве допустимых доказательств передачи ФИО2 стоимости жилого дома. Кроме того, в апелляционной инстанции ФИО1 пояснила свои объяснения, данные на предварительном следствии, намерением помочь ФИО2 по просьбе последней для назначения наказания.

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата (ред. от дата) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и тих вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

дата ФИО9 умер, что подтверждается свидетельством о смерти от дата.

дата нотариусом ФИО17, реестр N ... истцу ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по закону к имуществу ФИО9 состоящее из ? доли в праве собственности на жилой адрес в адрес общей площадью жилых помещений 61,6 кв.м, принадлежащей наследодателю на основании договора, удостоверенного заместителем старшего государственного нотариуса 1 УГНК Баш. АССР дата реестр N ...

дата на основании свидетельства о праве на наследство ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на 1/2 долю жилого дома общей площадью 61,6 кв.м. по адресу адрес.

Судом установлено, что ФИО1 не намерена продавать принадлежащую ей по праву наследования ? долю жилого дома, расположенного по адресу: адрес, в связи с чем обратилась с требованиями о выселении ФИО25.

При указанном положении, соответственно каких либо прав на ? долю дома по адресу адрес ответчик ФИО2 не приобрела.

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом установлено, что ответчик и ФИО25 не являются членами семьи ФИО1, разрешения на их проживание в отличие от ФИО18, умершего датаг., она не дает, в связи с чем коллегия находит вывод суда о выселении ответчиков основанным на нормах материального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно установилюридически значимые обстоятельства по делу, правильно применил к спорным правоотношениям положения ст. ст. 165, 454, 549, 551, 556, 558 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 о регистрации перехода права собственности на квартиру и удовлетворении требований ФИО1.

Выводы суда судебная коллегия признает правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательствах.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу об отклонении исковых требований, приведены в решении суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований, в связи с чем, обжалуемое истцом решение является законным и обоснованным.

Учитывая, что письменный документ о получении ФИО9 или его наследником денежных средств в счет оплаты денежных средств в материалах дела отсутствует, в то время как договор купли-продажи считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, указание на объяснения ФИО1 в рамках уголовного дела не могут являться свидетельством оплаты стоимости ? доли дома.

Ссылка апеллятора на несогласие с показаниями свидетеля ФИО19 не является основанием для отмены решения.

Также не состоятельна ссылка в жалобе на наличие доверительных отношений с ФИО9 при передаче денежных средств в отсутствие расписки, что противоречит соглашению о задатке от 20.03.2012г.

Ссылка в жалобе на произведенные улучшения в жилом доме не являются предметом настоящего дела.

Довод о наличии у суда оснований для оставления искового заявления без движения в связи с отсутствием даты в заявлении противоречит положениям ст.131 ГПК РФ.

Отсутствие в предупреждении об освобождении дома оснований для выселения не влечет отмену решения, как противоречащий ст.35 ч.1 ЖК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы ФИО2 не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. По существу они направлены на иную оценку доказательств, оснований для чего судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным, оснований для его отмены в соответствии с требованиями статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий: ФИО23

Судьи: Р.Ф. Фахретдинова

Э.М. Хамидуллина

Справка: судья ФИО22