Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-22635/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

в составе председательствующего: Сафина Ф.Ф.,

судей: Низамовой А.Р., Якуповой Н.Н.,

при секретаре И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя П.Д.Н. - П.Н.Б. на решение Ленинского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от "дата", которым постановлено:

исковые требования Х.М.У. к П.Д.Н. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома - удовлетворить в части.

Взыскать с П.Д.Н. в пользу Х.М.У. соразмерное уменьшение покупной цены жилого дома в размере 479 140 (четыреста семьдесят девять тысяч сто сорок) рублей.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Х.М.У. обратилась в суд с иском к П.Д.Н. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, мотивируя свои требования тем, что согласно договору купли-продажи от "дата", заключенного между истцом и ответчиком, продавец передал в собственность покупателя жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", по цене 4 850 000 рублей. Однако переданный дом имеет скрытый недостаток, выявление которого при обычном способе приемки невозможен, а именно, при наступлении холодного времени года и падении температуры окружающего воздуха ниже -10°С жилую часть дома не возможно прогреть до комфортной температуры +20-22°С. При падении температуры окружающего воздуха жиже -21°С температура воздуха в доме не превышает +7°С. Такие потери тепла в доме являются значительными и делают невозможным эксплуатацию дома в холодное время года, что прямо указывает на нарушение норм СанПиН 2.1.2.2645-10. Претензионным письмом от "дата" истец уведомила ответчика о наличии в указанном доме недостатков, и предложила в добровольном порядке уменьшить стоимость дома на 950 000 рублей, указанная претензия была проигнорирована.

Истец обратилась в организацию осуществляющую тепловизионное обследование объектов недвижимости - ООО " Т." с целью инструментальной проверки температур помещений жилого дома. Согласно заключению по тепловизионному обследованию индивидуального жилого дома "адрес", проведенного ООО " Т." "дата" в доме выявлены ненормативные потери тепла, рекомендована реконструкция фасадов, кровли с целью повышения энергоэффективности дома. С целью обнаружения причины ненормативных потерь тепла, она обратилась в Некоммерческое партнерство "Коллегия независимых экспертов".

В соответствии с экспертным отчетом от "дата" произведенного НП " К." стоимость устранения выявленных недостатков составляет 969 156,72 рублей. Просит взыскать с ответчика в ее пользу денежную сумму соразмерного уменьшения цены жилого дома в размере 969 156 рублей 72 коп.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель П.Д.Н. - П.Н.Б. просит отменить решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей П.Д.Н. - П.Н.Б., Т.Ю.А., действующих на основании доверенностей от "дата" и "дата", представителя Х.М.У. - Н.М.М., действующего на основании доверенности от "дата", Судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, "дата" между П.Д.Н. и Х.М.У. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому П.Д.Н. продал, а Х.М.У. купила в собственность жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу: "адрес".

Согласно п.1 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка указанный жилой дом имеет площадь 167,5 кв.м. Земельный участок относится в категории земель населенных пунктов, общей площадью 1 626 кв.м, кадастровый "N", разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

На основании п. 3 данного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка продавец продал, а покупатель купил в собственность указанные жилой дом и земельный участок за 4 850 000 рублей, из них земельный участок за 1 000 000 рублей, жилой дома за 3 850 000 рублей.

В соответствии с актом приема-передачи жилого дома и земельного участка "N" от "дата" продавец передает покупателю в собственность жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес".

Покупатель принял указанные жилой дом и земельный участок согласно договору купли-продажи от "дата" "N" в том состоянии, в котором они есть на день подписания настоящего акта.

В соответствии с актом приема-передачи жилого дома и земельного участка "N" от "дата" каждая из сторон по договору купли- продажи подтверждает, что у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

"дата" за Х.М.У. зарегистрировано право собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

Актом тепловизионного обследования состояния жилого дома "адрес" от "дата" установлено, что устройство теплоизоляционного шва оконных изделий имеет пустоты и разрывы. Пустота за подоконниками, под обводными коробками оконных блоков. Конструкции оконных блоков, наружных стен, перекрытий способствуют ненормативным потерям тепла. Данные недостатки проявились в результате ошибки при строительстве дома и нарушении технологии возведения и изоляции конструкций. Стоимость работ, необходимых для устранения недостатков указанного жилого дома составляет 969 157 рублей.

Согласно экспертному заключению ЗАО " Р." "N" от "дата", жилой дом, находящийся по адресу: "адрес", надежен и пригоден к эксплуатации, помимо микроклимата в помещениях, так как температурный режим в холодный период года не соответствует нормам. Отсутствие теплого пола на первом этаже, теплопотери на междуэтажном покрытии входной двери - данные недостатки работ образовались вследствие нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства и отделки. Усушка и образование щелей между оконными проемами и стенами - выявленные недостатки являются следствием естественных процессов.

Таким образом, жилой дом по адресу: "адрес", не соответствует следующим пунктам нормативных документов: "СанПин 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. СП 50.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные" "..п.8.8 Ограждающие конструкции дома должны иметь теплоизоляцию, воздухоизоляцию от проникновения наружного холодного воздуха и пароизоляцию от диффузии водяного пара из внутренних помещений, обеспечивающие: необходимую температуру на внутренних поверхностях конструкций и отсутствие конденсации влаги внутри помещений; предотвращение накопления влаги в конструкциях. Разница температуры внутреннего воздуха и внутренней поверхности конструкций наружных стен при расчетной температуре внутреннего воздуха не должна превышать 4С, а для конструкций пола первого этажа - 2С. Температура внутренней поверхности конструктивных элементов окон не должна быть ниже ЗС при расчетной температуре наружного воздуха ... ".

Стоимость работ, необходимых для приведения дома в соответствие с требованиями ГОСТ, СП, СНИП, ТСН, СанПин, иных нормативных документов, используемых при строительстве составляет с учетом чистовой отделки 456 641 рубль. При утеплении входной двери стоимость работ увеличивается на 42 201 рубль, либо при устройстве тамбура стоимость работ увеличивается на 22 499 рублей.

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, с учетом проведенной по делу экспертизы, суд правильно пришел к выводу о том, что требования истца о соразмерном уменьшении цены жилого дома являются обоснованными.

Довод апелляционной жалобы о недопустимости заключения ООО " Т." в качестве доказательства не может повлечь отмену судебного решения, поскольку вывод о несоответствии микроклимата в помещениях дома строительным нормам и правилам в холодный период года, подтверждается заключением судебной экспертизы "N" от "дата".

Несостоятелен довод жалобы о том, что выявленные недостатки явились следствием естественных процессов, а не нарушения технологии строительства и отделки, поскольку основан на односторонней оценке выводов.

Как видно из заключения судебной экспертизы, недостатки работ в виде отсутствия теплого пола на 1 этаже, теплопотери на междуэтажном перекрытии, входной двери являются следствием нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства и отделки, а усушка и образование щелей между оконными проемами и стенами - следствием естественных процессов. Таким образом, лишь часть выявленных недостатков расценена как следствие естественных процессов, что в целом не влияет на общий вывод экспертного заключения.

Выводы эксперта обоснованны, мотивированы, даны с использованием действующих строительных норм и правил, путем объективного исследования дома, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому оснований не верить заключению у суда не имелось. Доказательств опровергающих эти выводы стороной ответчика не представлено.

Отсутствие претензии покупателя при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи и осведомленность покупателя о годе постройки жилого дома не свидетельствуют о незаконности требований истца, поскольку истцом представлены доказательства, что выявленные недостатки образовались до передачи дома продавцом покупателю, которые не были оговорены в договоре, но имеют существенное значение для целей проживания в нем.

Для восстановления нарушенного права, для приведения потребительских свойств товара к условиям, пригодным для использования, покупатель вынужден нести расходы для устранения недостатков, поэтому истец вправе требовать уменьшения покупной цены на сумму возмещения стоимости ремонта, определенного экспертным заключением.

То обстоятельство, что истцом не полностью исполнено обязательство по оплате стоимости жилого дома не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что не лишает права продавца заявить иск к покупателю о взыскании задолженности по договору.

Таким образом, Судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы, поскольку суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющиеся значение для дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, верно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя П.Д.Н. - П.Н.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Ф. Сафин

Судьи: А.Р. Низамова

Н.Н. Якупова