Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 г. по делу N 33-583/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Алексеенко О.В.

судей: Латыповой З.Г.

Пономаревой Л.Х.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Строитель" ФИО3 на решение Советского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к ОАО "Строитель" о расторжении договора купли-продажи недвижимости и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО "Строитель" в пользу ФИО1 денежную сумму в размере ... руб., уплаченную а рамках предварительного договора купли-продажи от дата, расходы по оплате государственной пошлины а размере ... руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере ... руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Х., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО "Строитель" о расторжении договора купли-продажи недвижимости и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, мотивируя тем, что дата между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью ... кв.м., расположенных на ... этаже многоэтажного жилого дома по строительному адресу: РБ адрес, N ... , стоимость нежилых помещений, оплачиваемая покупателем, составляет ... руб. Истцом обязательства по вышеуказанному предварительному договору по оплате стоимости нежилых помещений исполнены в полном объеме. Решением Советского районного суда адрес РБ от дата отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения с N N ... согласно технического паспорта инвентарный N ... , литер ... , общей площадью ... кв.м., расположенные на 10 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: РБ адрес, N ... Истец при заключении предварительного договора купли-продажи от дата рассчитывал приобрести право собственности на нежилые помещения, однако на сегодняшний день истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения, в связи с чем просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи от дата, взыскать ... руб., расходы на оплату госпошлины в размере ... руб., расходы на оплату услуг представителя в размере ... руб.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ОАО "Строитель" ФИО3 просит отменить решение суда, указывая на то, что фактически предварительный договор купли-продажи нежилых помещений ответчиком исполнен в полном объеме, так между истцом и ответчиком 10.07.2014г. был подписан договор инвестирования строительства нежилого помещения, истцом в полном объеме внесена плата за объекты недвижимости, ответчиком по окончании строительства объекты переданы истцу, поскольку предварительный договор купли-продажи исполнен, то отсутствуют основания для возврата полученных от истца денежных средств.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ОАО "Строитель" ФИО3, представителя ФИО1 - ФИО4, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, а в силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что дата между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 135 кв.м. (согласно техпаспорта), расположенных на 10 этаже многоэтажного жилого дома по строительному адресу: РБ, адрес, N ... , по условиям которого генподрядчик (ОАО "Строитель") обязался заключить с покупателем (истцом) договор купли продажи указанных нежилых помещений в течение 30 дней с момента получения всех необходимых документов в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи от дата стоимость нежилых помещений, оплачиваемая покупателем, составляет 6210000 руб. Истцом обязательства по вышеуказанному предварительному договору по оплате стоимости нежилых помещений исполнены в полном объеме. На основании акта приема передачи нежилых помещений от 04.03.2014г. ответчиком истцу переданы нежилые помещения.

Решением Советского районного суда адрес РБ от дата в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения с N N ... , N ... согласно технического паспорта инвентарный N ... , литер ... , общей площадью ... кв.м, расположенные на ... этаже многоэтажного жилого дома по адресу: РБ адрес, N ... отказано.При этом в решении суда указано, что право собственности в отношении спорных нежилых помещений в установленном порядке ни за кем не зарегистрировано; до вступления в законную силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в установленном порядке спорные помещения в эксплуатацию не принимались; разрешение на ввод в эксплуатацию спорных нежилых помещений застройщику - ОАО "Строитель" не выдано; спорные нежилые помещения, расположенные в жилом доме, истцу не переданы, фактическое владение ими со стороны истца отсутствует. Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Кроме того, установлено, что нежилые помещения, указанные в предварительном договоре купли-продажи являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата указанное решение Советского районного суда адрес от дата оставлено без изменения.

Также установлено, что в срок, определенный предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества основной договор заключен не был.

В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что, между сторонами был заключен лишь предварительный договор, а основной договор купли-продажи не заключался. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, оснований для удержания стороной продавца переданной истцом суммы - 6210000 руб. не имеется, указанная сумма является неосновательным обогащением и подлежит возврату истцу.

Довод жалобы о том, что фактически предварительный договор купли-продажи нежилых помещений ответчиком исполнен в полном объеме, так между истцом и ответчиком 10.07.2014г. был подписан договор инвестирования строительства нежилого помещения, истцом в полном объеме внесена плата за объекты недвижимости, ответчиком по окончании строительства объекты переданы истцу, поскольку предварительный договор купли-продажи исполнен, то отсутствуют основания для возврата полученных от истца денежных средств, не состоятелен по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахожде0ния строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Материалами дела не подтверждается, что договор инвестирования строительства нежилого помещения зарегистрирован в регистрирующем органе, суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции доказательства регистрации также не представлены. Истец в настоящее время лишен возможности фактического пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом, его право собственности на указанные объекты также не зарегистрировано в регистрирующем органе.

Подписанный договор в нарушение ст. 17 Закона не зарегистрирован, он является не заключенным. Получая денежные средства ответчик неосновательно обогатился.

Таким образом, при рассмотрении спора судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы и оценены в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основанные на правильном применении норм материального права.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Строитель" ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий Алексеенко О.В.

Судьи Латыпова З.Г.

Пономарева Л.Х.

Справка: судья ФИО6