Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 января 2016 г. по делу N 11-792/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.,

судей Родиной А.К., Марченко А.А.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 января 2016 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Заварухина Г.В. на решение Коркинского городского суда Челябинской области от 26 октября 2015 года по иску администрации Коркинского муниципального района Челябинской области к Заварухину Г.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Заварухина Г.В. по доверенности Мишневой К.Р., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация Коркинского муниципального района обратилась в суд с иском к ответчику Заварухину Г.В. о взыскании задолженности по арендной плате с учетом уточнений (л.д.3-6,7-8,9-10,75) за период с 01 января 2012 года по 15 сентября 2015 года в сумме **** рублей **** копейки, пени по договору аренды земельного участка за период с 01 января 2012 года по 25 июня 2015 года в сумме **** рублей **** копеек.

В обоснование заявленных требований указала на то, что между сторонами 19 августа 2002 года на срок до 01 сентября 2007 года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, с разрешенным использованием - размещение автозаправочной станции. Соглашением сторон от 28 февраля 2007 года срок договора продлен до 19 февраля 2012 года. Ответчик на праве собственности владеет автозаправочной станцией, расположенной на указанном земельном участке, то есть до настоящего времени владеет и пользуется вышеназванным земельным участком, таким образом, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Вместе с тем владея земельным участком, ответчик не вносит плату за пользование земельным участком, предусмотренную договором аренды.

Представитель истца администрации Коркинского муниципального района Челябинской области по доверенности Гузеева Е.В. в суде первой

инстанции на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала в полном объеме.

Ответчик Заварухин Г.В., его представитель по доверенности Лапшин СП. исковые требования признали частично, полагали, что с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере **** рублей **** копейки, то есть в том размере, который установлен в приложении к договору аренды; арендодатель не вправе изменять размер арендных платежей без согласования с арендатором; не приведен принцип экономической обоснованности такой суммы арендной платы (коэффициента), что нарушает и законные интересы субъекта экономической деятельности-арендатора. Просили применить срок исковой давности к платежам 1 и 2 квартала 2012 года.

Суд первой инстанции принял решение о частичном удовлетворении исковых требований, взыскал с Заварухина Г.В. в пользу администрации Коркинского муниципального района задолженность по арендной плате в размере **** рублей **** копеек, пени в размере **** рублей **** копеек, всего в размере **** рублей **** копеек. Взыскал с Заварухина Г.В. в доход местного бюджета госпошлину в размере **** рубля **** копеек.

В апелляционной жалобе Заварухин Г.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 45 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон, изменение условий договора без согласия арендатора не допускается. Соглашение N 1769 к договору аренды земельного участка N 74 от 19.08.2002, предусматривающее повышение арендной платы, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, оно не является надлежащим доказательством по делу, и не свидетельствует об изменении договора аренды в части арендной платы. Уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора. Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" не может быть применен. По условиям договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем путем письменного извещения, однако данное извещение в адрес ответчика не поступало. Истец не воспользовался правом, предусмотренном п. 3.1 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые уточнения и изменения в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов. В случае надлежащего уведомления Заварухина Г.В. об изменении оплаты договора, он либо расторг бы договор, либо уменьшил площадь арендуемого земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства

направления в адрес Заварухина Г.В. претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. Отсутствует экономическое обоснование дифференциации базовых ставок арендной платы. В материалах дела не представлено доказательств опубликования решений муниципального органа, на которых истец основывает свои исковые требования. Не ясно на основании какого документа суд берет коэффициент К1 при определении размера арендной платы. Судом не дана правовая оценка договору аренды и приложения к нему. С учетом применения срока исковой давности размер задолженности ответчика в соответствии с приложением к договору аренды N **** от 19.08.2002 за период с 16.07.2012 по 16.07.2015 составит **** руб. **** коп. Суд первой инстанции необоснованно не снизил размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ по ходатайству ответчика (л.д. 102-108).

Представитель истца Администрации Коркинского муниципального района Челябинской области, ответчик Заварухин Г.В., представитель третьего лица Комитета по имуществу и земельным отношениям Коркинского муниципального района Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 122 126,128,131).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом по управлению муниципальным имуществом 09 сентября 1997 года удостоверено право собственности Заварухина Ю.В. на автозаправочную станцию по адресу: **** (л.д.23).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что ответчик является собственником автозаправочной станции в составе: нежилое здание - операторная, сооружения: колонка N 1, N2, N3, N4, N5, резервуары N1, N2, N3, N4, N5, N6-запасной, расположенной по адресу: ****, дата регистрации права 15.07.2004 (л.д.13).

19 августа 2002 года между администрацией г. Коркино и Заварухиным Ю.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, для эксплуатации автозаправочной станции, сроком на пять лет до 01 сентября 2007 года (л.д. 17-19).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27.02.2003 года, данные о правообладателе отсутствуют (л.д. 14, 15-16).

В соответствии с п. 2.1. договора аренды Заварухин Ю.В. взял на себя обязательство по внесению на счета истца арендной платы ежеквартально до 25 числа каждого месяца, последний взнос 15 ноября (л.д. 17 оборотная сторона, 18).

Согласно приложению N 1 к договору аренды размер арендной платы за квартал составил **** руб. **** коп. (л.д. 18).

Постановлением Главы Коркинского муниципального района N 169 от 19 февраля 2007 года, а также соглашением N 1769 от 28 февраля 2007 года срок аренды земельного участка продлен с 19 февраля 2007 года до 19 февраля 2012 года (л.д.21, 22).

В п.2.3 Соглашения N 1769 от 28 февраля 2007 года указано, что арендная плата начисляется на основании Решения Совета депутатов Коркинского городского поселения от 28 ноября 2006 года N 97 (л.д.21).

В приложении к договору аренды от 2007 года размер арендной платы за год составляет 6 % от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 49), которая на 2007 года составляла **** руб. **** коп.

Постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 N284-11 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере **** руб. **** коп, текст опубликован в газете "Южноуральская панорама" 29 сентября 2011 года (л.д. 15-16, 73,74).

07 октября 2014 года Заварухин Ю.В. сменил имя на Заварухин Г.В., о чем имеется запись акта о перемене имени в отделе ЗАГС администрации Коркинского муниципального района Челябинской области (л.д. 12).

Установив факт того, что ответчиком не исполняются обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 19 августа 2002 года за период с 01 января 2012 года по 15 сентября 2015 года, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды от 19 августа 2002 года с учетом срока исковой давности, о применении которого просил ответчик, за период с 01 июля 2012 года по 15 сентября 2015 года в размере **** руб. **** коп., а так же пени в размере **** руб. **** коп.

Суд первой инстанции обосновано принял во внимание расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, расчет произведен верно по методике, установленной Законом Челябинской области от 24 апреля 2008 N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее -Закон N 257-30), исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной ставки арендной платы, коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка и категорию арендатора.

-Л/

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права и мотивированы судом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 45 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон, изменение условий договора без согласия арендатора не допускается, Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" не может быть применен, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п.1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст. 424 ГК РФ.).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п.З ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 -ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,

устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 названного постановления).

В рассматриваемом случае спорный договор аренды от 19.08.2002 заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно положениям ст. 15-1 Закона Челябинской области "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" от 24 апреля 2008 размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации и Челябинской области, муниципальных правовых актов, влекущих изменение размера арендной платы, в том числе устанавливающих значения коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы, если возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по указанным основаниям предусмотрена договором аренды земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости расчета задолженности по арендной плате по формуле, установленной Законом Челябинской области N257-30 от 24.04.2008 года.

В соответствии со статьей 1 названного Закона размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: АП -Скад. х Сап / 100% х Kl х К2 х КЗ, где: АП - размер арендной платы; Скад-кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап-ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1-коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; КЗ коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что соглашение N 1769 к договору аренды земельного участка N **** от 19.08.2002, предусматривающее повышение арендной платы, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, оно не является надлежащим доказательством по делу, и не свидетельствует об изменении договора аренды в части арендной платы, являются несостоятельными, так как указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.04.2007 номер регистрации **** ( л.д.21 об.ст.).

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес Заварухина Г.В. претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, являются несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела, из которых следует, что 14 апреля 2015 года администрацией Коркинского муниципального района в адрес Заварухина Ю.В. направлялась претензия о

необходимости оплаты задолженности в размере **** руб., что подтверждается квитанцией Почты России от 14.04.2015, Управлением Муниципального имущества и земельных отношений администрации Коркинского муниципального района Челябинской области в адрес Заварухина Г.В. так же направлялась претензия, с требованием погасить задолженность, что подтверждается кассовым чеком Почта России от 20.04.2015 (л.д. 26, 27, 28, 29), кроме того нормы права не предусматривают (глава 34 ГК РФ) обязательный досудебный порядок урегулирования спора по взысканию задолженности арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствует экономическое обоснование дифференциации базовых ставок арендной платы, в материалах дела не представлено доказательств опубликования решений муниципального органа, на которых истец основывает свои исковые требования, не ясно на основании какого документа суд берет коэффициент К1 при определении размера арендной платы, являются несостоятельными.

Пунктом 1 статьи 1 Закона Челябинской области N 257-30 от 24 апреля 2008 года "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исходя из следующей формулы: АП = Скад. х Сап / 100% х Kl х К2 х КЗ, где: АП -размер арендной платы; Скад-кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап-ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1-коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; КЗ коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В пункте 2 статьи 1 вышеназванного Закона Челябинской области установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка: 1,5 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания; 3 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, а также для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий; 2 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; иных земельных участков.

#7

Значение коэффициентов К1 (учитывающего вид деятельности арендатора) и КЗ (учитывая категорию арендатора) установлены соответствующими решениями Собраний депутатов Коркинского муниципального района (л.д.55-60). Заключением ООО "Консалдинг-Центра", произведено экономическое обоснование коэффициента К1 при определении размера арендной платы за использование земельных участков на территории Коркинского муниципального района (л.д.71-72). Сам по себе факт отсутствия экономического обоснования базовых ставок арендной платы не может явиться основанием для признания нормативного акта недействительным, так как законодатель не указывает его в качестве обязательного условия для установления ставок.

Доводы апелляционной жалобы о том, что с учетом применения срока исковой давности размер задолженности ответчика в соответствии с приложением к договору аренды N **** от 19.08.2002 за период с 16.07.2012 по 16.07.2015 составит **** руб. **** коп., являются несостоятельными, поскольку основаны на субъективном мнении истца.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что суд первой инстанции необоснованно не снизил размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ по ходатайству ответчика, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, так как заявляя о снижении размера неустойки (штрафных санкций) вследствие ее несоразмерности, ответчик Заварухин Г.В. в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих явную несоразмерность истребуемой суммы неустойки с учетом длительности неисполнения обязательств (с 2012 года) последствиям нарушенного обязательства, суду не представил.

Суд разрешилвозникший спор с учетом требований закона и установленных обстоятельств, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Коркинского городского суда Челябинской области от 26 октября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Заварухина Г.В. - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи