Апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. N 33-47750/15

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего: Грибовой Е.Н.

судей: Канивец Т.В., Дорохиной Е.М.

при секретаре: Балашове Н.Г.

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя Сенницкой А.А. - Пилигуза В.В. на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 20 августа 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования Сенницкой А А к ЗАО "АРБИТА" о взыскании неустойки оставить без удовлетворения".

установила:

Сенницкая А.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "АРБИТА" о взыскании неустойки в размере 4.817.475,43 руб., судебных расходов.

В обоснование указала, что приобрела у ЗАО "АРБИТА" по договору купли-продажи объект недвижимости по адресу**. Свои обязательства по договору исполнила, оплатила 32.116.502,88 руб. Однако пользоваться недвижимостью с 01.02.2014 до 01.08.2014 не могла из-за ремонта, который должен был выполнить ответчик. Согласно акту приемки-передачи недвижимости от 30.12.2013, проведение ремонтных работ должно быть осуществлено в срок к 01.02.2014. В указанный срок ремонт закончен не был. Работы по ремонту выполнены 01.08.2014, согласно акту приемки работ. В соответствии с п. 3 акта приема-передачи недвижимости от 30.12.2013, предусмотрено, что в случае просрочки выполнения ремонтных работ, ЗАО "АРБИТА" по требованию покупателя Сенницкой А.А. обязано уплатить неустойку в размере 0,1% от общей (продажной) цены недвижимости за каждый день просрочки. Ремонтные работы ответчик закончил только 01.07.2014, допустил просрочку на 150 дней, в течение которых Сенницкая А.А. не могла пользоваться недвижимостью.

Сенницкая А.А. участия в судебном заседании не принимала.

Представитель Сенницкой А.А. - Пилигуз В.В. исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что Сенницкая А.А. купила недвижимое имущество у ЗАО "АРБИТА" и разрешила работникам общества находиться в помещении и осуществлять продажу еще некоторое время. Когда сотрудники офиса покинули помещение, то оставили здание в ужасном состоянии, и этот факт был отражен в акте приема - передачи, в котором также зафиксированы обязательства по качеству к этой недвижимости. Ответчик выполнил ремонтные работы и между сторонами был подписан акт выполненных работ.

Представитель ЗАО "АРБИТА" Данилова О.В. иск не признала. Суду пояснила, что с Сенницкой А.А. заключен договор купли - продажи и дополнительное соглашение к договору от 30.12.2013, в котором стороны установили срок передачи недвижимости продавцом покупателю до 30.12.2013 на основании акта приема-передачи недвижимости. Так как Сенницкая А.А. отказывалась подписывать акт приема-передачи без выполненных ремонтных работ, то имела место договоренность, что ЗАО "АРБИТА" произведет ремонтные работы. Условиями договора купли-продажи это не предусматривалось, поэтому не могут быть приняты меры ответственности за несвоевременное выполнение ремонтных работ. Выполнение или невыполнение ремонтных работ не связано с невозможностью использования жилого помещения по назначению. Стороны не договаривались о каком-то конкретном состоянии помещения и, соответственно, оснований для отказа от приема помещения нет. В акте приема-передачи зафиксирован факт проведения ремонтных работ, для того, чтобы Сенницкая А.А. подписала этот акт. В договоре купли - продажи не указаны условия для проведения ремонтных работ. Кроме того, договор купли-продажи не является смешанным договором. В договоре установлены все обязательства сторон. Исходя из ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, поэтому ЗАО "АРБИТА" принимает на себя обязанность только по передаче объекта недвижимого имущества.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Сенницкой А.А. - Пилигуз В.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение, требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неправильное установление обстоятельств по делу.

Сенницкая А.А. участия в заседании судебной коллегии не принимала, была извещена надлежащим образом по правилам главы 10 ГПК РФ. Судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя Сенницкой А.А. - Пилигуза В.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя ЗАО "АРБИТА" Данилову О.В., согласившуюся с решением, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 330 ГПК РФ).

В силу статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правилами статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основаниями статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из материалов дела видно, что 30.11.2012 между ЗАО "АРБИТА" (продавец) и Сенницкой А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N1. По условиям договора ЗАО "АРБИТА" обязуется передать в собственность Сенницкой А.А., а покупатель Сенницкая А.А. обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, находящееся в здании по адресу: г**, общей площадью 156,1 кв.м., а именно: этаж 1, помещение V, ком. 10В, площадью 103,3 кв.м. и антресоль 1 этажа, помещение I, ком. 5, площадью 52,8 кв.м.

Согласно п. 2.1. договора стороны согласовали общую (продажную) цену объекта недвижимости, которая составляет сумму в размере 1.036.216,78 долларов США, включая НДС 18% в размере 158.066,97 долларов США. Денежные средства подлежат оплате покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца.

Стороны договора в п.3 согласовали порядок исполнения договора купли-продажи, где последним этапом явилось подписание акта приема-передачи недвижимости согласно п.5.1 договора.

Согласно п. 5.1 договора недвижимость передается продавцом ЗАО "АРБИТА" и принимается покупателем Сенницкой А.А. в течение трех рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость по акту приема-передачи.

Пунктом 6.3 договора предусмотрена ответственность продавца за нарушение срока передачи недвижимости. В случае нарушения продавцом ЗАО "АРБИТА" срока передачи недвижимости покупателю, указанного в п.5.1 договора, продавец по требованию покупателя обязан уплатить последнему неустойку в виде пени в размере 0,1% от общей продажной цены недвижимости.

30.12.2013 между ЗАО "АРБИТА" и Сенницкой А.А. подписано дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, где стороны установили срок передачи недвижимости продавцом покупателю до 30.12.2013 на основании акта приема-передачи недвижимости, подписываемому уполномоченными представителями сторон.

В пункте 2 указанного дополнительного соглашения стороны условились исключить ответственность продавца в случае нарушения им срока передачи недвижимости покупателю, установленную ранее в виде пени в размере 0,1% от общей (продажной) цены недвижимости, указанной в п. 2.1. договора, за каждый день просрочки.

30.12.2013 генеральным директором ЗАО "АРБИТА" Ч А.В. и Сенницкой А.А. подписан акт приема-передачи недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на то, что если иное не предусмотрено законом или договором, то обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Передача недвижимости продавцом покупателю подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи недвижимости к договору от 30.12.2013. Поэтому суд посчитал, что обязательства продавца в соответствии с договором считается исполненным надлежащим образом с 30.12.2013.

Суд указал в решении, что требования о качестве объекта недвижимости условиями договора не установлены. Истцом не доказано несоответствие качества недвижимости условиям договора и обычно предъявляемым требованиям к товару.

Однако судом не было учтено, что подписывая акт приема-передачи 30.12.2013 ЗАО "АРБИТА" и Сенницкая А.А. договорились и в письменной форме оформили, что обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, исполнены в полном объеме, претензий стороны друг к другу не имеют, за исключением ремонтных работ, указанных в п.3 акта-передачи.

В пункте 3 акта приема-передачи стороны договорились, что к 01.02.2014 в недвижимости ЗАО "АРБИТА" будут завершены ремонтные работы, в том числе: восстановление напольного покрытия; восстановление ранее смонтированной электропроводки; ремонт поврежденных ступеней внутренней лестницы; восстановление санузла на 1 этаже с установкой сантехники; установка демонтированных межкомнатных дверей на 1 этаже; установка конструкций стеклянного теплового тамбура.

При этом в случае просрочки выполнения указанных в данном пункте акта работ, продавец ЗАО "АРБИТА" по требованию покупателя Сенницкой А.А. обязан уплатить покупателю неустойку в виде пени в размере 0,1% (ноль целых одна десятая) процента от общей (продажной) цены недвижимости, указанной в п. 2.1. договора, за каждый день просрочки.

После проведенных ЗАО "АРБИТА" ремонтных работ между ЗАО "АРБИТА" и Сенницкой А.А. 01.07.2014 подписан акт выполненных работ по договору купли-продажи недвижимости N 1 от 30.11.2012.

В акте стороны подтвердили выполнение ЗАО "АРБИТА" в нежилом помещении, расположенном в здании по адресу: **, общей площадью 156,1 кв.м., а именно: 1 этаж, помещение V, ком. 10в, антресоль 1 этажа, помещение I, комната 5 (далее - "недвижимость") следующих ремонтных работ: восстановление напольного покрытия; восстановление ранее смонтированной электропроводки; ремонт поврежденных ступеней внутренней лестницы; восстановление санузла на 1 этаже с установкой сантехники; установка демонтированных межкомнатных дверей на 1 этаже; установка конструкций стеклянного теплового тамбура (далее - ремонтные работы).

Ремонтные работы выполнены в полном объёме. Претензий по качеству выполнения работ покупатель к продавцу не имеет. Обязательства, предусмотренные актом приёма-передачи недвижимости от 30.12.2013, исполнены в полном объёме.

Однако в акте не указано, что претензий по сроку выполнения работ покупатель к продавцу не имеет.

27.05.2014 Сенницкая А.А. направила в адрес генерального директора ЗАО "АРБИТА" претензию с просьбой выплатить неустойку за то, что не в установленный сторонами срок выполнены ремонтные работы (л.д.13,14). Добровольно ЗАО "АРБИТА" неустойку не выплатило.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ЗАО "АРБИТА" взяло на себя обязательство проведения ремонтных работ в недвижимости в срок до 01.02.2014, то должно было выполнить взятые на себя обязательства.

В материалах дела отсутствуют сведения о выполнении ремонтных работ в установленный срок. При таком положении заявленные исковые требования Сенницкой А.А. подлежат удовлетворению в полном объеме. Так как ЗАО "АРБИТА" не просило о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ЗАО "АРБИТА" в пользу Сенницкой А.А. неустойку в размере 4.817.475 руб. 43 коп.

В силу статьи 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

На основании статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку при подаче искового заявления в суд Сенницкой А.А. была оплачена государственная пошлина в размере 32.287 руб. 38 коп., требования истца удовлетворены в полном объеме, то с ЗАО "АРБИТА" в пользу Сенницкой А.А. следует взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере 32.287 руб. 38 коп.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Коптевского районного суда г. Москвы от 20 августа 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Сенницкой А.А. удовлетворить.

Взыскать с ЗАО "АРБИТА" в пользу Сенницкой А А неустойку в размере 4.817.475 руб. 43 коп., судебные расходы в размере 32.287 руб. 38 коп.

Председательствующий:

Судьи: