Решение Московского городского суда от 20 мая 2015 г. N 3-98/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0098/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Софт-Проект" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, возложении обязанности внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Софт-Проект" (далее ООО "Софт-Проект") 29 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит: признать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью ***кв.м., расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости ***рублей; обязать внести соответствующие изменения в государственной кадастр недвижимости.

Свои требования ООО "Софт-Проект" мотивирует тем, что является арендатором названного земельного участка. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" арендная плата за земельный участок исчисляется в процентах от его кадастровой стоимости. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер уплачиваемой заявителем арендной платы и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.

В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Софт-Проект" (по доверенности) Прихожан М.Л., заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Важина А.Н., представляющая также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Степанов Л.Н. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в, представленном заявителем, отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Софт-Проект" на основании договора аренды N М-09-030889 от 26 июня 2006 года, заключённого с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: *** (далее земельный участок) (т. 1 л.д. 8-14).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость, по состоянию на 1 января 2013 года, земельного участка в размере 687 894 290,83 рублей (т. 1 л.д. 15).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Софт-Проект" представило отчёт об оценке от 10 июня 2014 года N 79-05-14, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью ***, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчёт 79-05-14).

Согласно положительному заключению от 16 июня 2014 года N 1067/06/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков", названный отчёт соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 9 декабря 2014 года N 51-3347/2014 отклонено заявление ООО "Софт-Проект" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО *** с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Из отчёта N 79-05-14 следует, что оценщик на странице 94 отчёта указывает, что потенциальный валовый доход от конференц-залов рассчитан, исходя из фактических ставок за дня (4 часа), для корпоративных мероприятий. Однако, из таблицы N 10.15, размещённой на странице 95 отчёта, следует, что оценщик при расчёте названного валового дохода использует фактические ставки за полный день.

Данное обстоятельство вводит пользователя отчёта в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

Также в нарушение требований пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности) оценщиком на странице 95 отчёта в таблице 10.15 без какого-либо обоснования не рассчитан валовый доход от использования "Президентского номера" и "Выставочной площади".

На страницах отчёта 129, 134, 139, 144 и 149 оценщик производит расчёт чистого операционного дохода, исходя из арендных ставок без учёта налога на добавленную стоимость, определяя тем самым рыночную стоимость единого объекта недвижимости также без учёта названного налога. Однако, стоимость замещения улучшений определена с учётом налога на добавленную стоимость. Таким образом, определяя рыночную стоимость прав на земельный участок оценщик вычитает из стоимости единого объекта недвижимости, определённой с без учёта налога на добавленную стоимость, стоимость замещения улучшений, определённую с учётом размера названного налога. Какие-либо обоснования этому оценщиком в отчёте не приведены, что также является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принципы обоснованности, однозначности).

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, ООО "Софт-Проект" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Софт-Проект" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, возложении обязанности внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: