Решение Московского городского суда от 21 июля 2015 г. N 3-110/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-110/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Атлантик" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0012002:24, общей площадью 12 949 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5079, вл. 5, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, обязании внести в государственный кадастр недвижимости измененные сведения о кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Атлантик" обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0012002:24, общей площадью 12 949 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5079, вл. 5, просило установить его кадастровую стоимость в размере 83 518 435 руб., равном рыночной стоимости, обязании внести в государственный кадастр недвижимости измененные сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование требований заявитель указал, что является пользователем указанного земельного участка, вносит арендные платежи, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" по состоянию на 01 января 2013 года кадастровая стоимость спорного участка составила 119 710 008,77 руб.

По мнению заявителя, установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость является завышенной, превышает рыночную стоимость участка. По заказу заявителя была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с отчетом об оценке N 10/04/2014 от 24 апреля 2014 года рыночная стоимость участка составляет 83 518 435 руб. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.

Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление арендной платы исходя из установленной в отношении объекта кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, затрагивает и нарушает его права.

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Веселов М.А. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Вейн К.В. и Степанов Л.Н. против удовлетворения заявленных требований возражали, по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы и не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем полагали, что в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявляли о том, что для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета выкупной цены, а потому, по мнению заинтересованных лиц, заявитель, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая установлена нормативными правовыми актами, настаивали на том, что требования заявителя не что иное, как попытка изменить в одностороннем порядке условия договора аренды; заявляли о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка; в представленном заявителем отчете содержится ряд методологических недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки и др., что свидетельствует о неподтвержденности полученного итогового результата. Заявляли о пропуске Обществом срока для обращения в суд, предусмотренного частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Управление Росреестра по Москве ранее направило в суд отзыв на заявление, в котором просило в удовлетворении требований Общества отказать, поскольку процедура государственной кадастровой оценки проведена в строгом соответствии с установленным действующим законодательством порядком, результатом которого было внесение сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в Государственный кадастр недвижимости; незаконными эти действия, а также нормативный правовой акт Правительства Москвы об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы не признаны; также ссылаясь на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы"), кадастровая стоимость земельного участка изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.

ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представило.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок площадью 12 949 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд N 5079, вл. 5, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 77:02:0012002:24, относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: эксплуатация стоянки и ремонта строительных машин, механизмов и автотранспорта.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года установлена в размере 119 710 008,77 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве от 09 июля 2014 года N 51-1908/2014 заявителю было отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:02:0012002:24 был предоставлен в пользование Обществу с ограниченной ответственностью "Атлантик" для эксплуатации стоянки и ремонта строительных машин, механизмов и автотранспорта (договор аренды земельного участка N М-02-508649 от 17 апреля 2003 года на срок 5 лет с последующим дополнительным соглашением). В настоящее время заявитель является фактическим пользователем земельного участка, осуществляет в адрес арендодателя платежи, предусмотренные договором аренды. Размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентом соотношении к его кадастровой стоимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами заявлено об отсутствии у Общества права на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости как арендатора земельного участка.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы заинтересованных лиц о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что под кадастровой стоимостью понимается ни что иное как рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508).

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, заявитель, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы также заявлено о пропуске Обществом срока для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости со ссылкой на дату введения в действие оспариваемых заявителем результатов государственной кадастровой оценки, дату отклонения заявления Комиссией и дату обращения в суд с указанным требованием (15 декабря 2014 года).

Суд также находит данный довод несостоятельным и отклоняет, учитывая, что предметом и целью рассмотрения и разрешения судом заявленного ООО "Атлантик" требования является оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а не нормативного правового акта Правительства Москвы, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки; срок для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не связан с указанными Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы датами; законом она ограничена периодом с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Заявление ООО "Атлантик" подано в указанные сроки.

Суд также не принимает во внимание доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть заявитель.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку как уже указывалось выше, проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами заинтересованных лиц о том, что заявитель, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.

Довод заинтересованных лиц о том, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата в полном объеме относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при исчислении налога на прибыль подлежит отклонению. Главной целью деятельности заявителя является извлечение прибыли от своей деятельности. Повышение арендной платы приводит к дополнительным расходам и сокращению прибыли, что нарушает права заявителя в сфере предпринимательства. Последующий учет арендных платежей в составе расходов при исчислении налога на прибыль это нарушение не упраздняет.

В обоснование требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости N 10/04/2014 от 24 апреля 2014 года (далее - Отчет об оценке), составленный независимым оценщиком ООО "Циклон" *** (полис страхования ответственности 1306НВ40R2402 от 01 июня 2013 года, свидетельство о членстве в Некоммерческом партнерстве саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 585 от 18 апреля 2013 года), а также положительное экспертное заключение на него.

Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость объекта по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 83 518 435 руб.

В соответствии с экспертным заключением N 993/06/14 от 05 июня 2014 года, подготовленным на Отчет об оценке экспертом Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки подтверждается.

При обращении в суд заявителем соблюден досудебный порядок разрешения спора.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Циклон" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (застрахована ли гражданская ответственность такого лица и др.).

Таким образом, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в Отчете должны быть указаны все сведения, имеющие существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из содержания отчета следует, что оценщиком в ходе проведения оценки применен только сравнительный подход, в рамках которого выбран метод прямого сравнения продаж объекта оценки с объектами-аналогами.

Сравнительный подход в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

При сравнении объекта оценки с объектами-аналогами оценщик приводит ряд корректировок.

Из Отчета усматривается, что оценщиком выбраны следующие аналоги: земельный участок, принадлежащий на праве аренды площадью 1 677 кв.м., расположенный в г. Москве по ул. Полярная, д. 37 (аналог N 1); земельный участок, принадлежащий на праве аренды площадью 4 700 кв.м., расположенный в г. Москве по Ижорскому проезду (аналог N 2); земельный участок, принадлежащий на праве аренды площадью 5 300 кв.м., расположенный в г. Москве по ул. Летной (аналог N 3).

Суд находит, что при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п.14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Некоторые корректировки, произведенные оценщиком, являются неверными. Это в итоге занижает стоимость объекта оценки.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого, они не имеют каких-либо сходных признаков с объектом оценки.

В частности, объекты аналоги вопреки суждению оценщика расположены хотя и недалеко от МКАД, но в разных административных округах города Москвы (СВАО, САО, СЗАО), а также имеют площади существенно отличающиеся от объекта оценки (в 3-6 раз).

Изложенное показывает, что оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, все они значительно удалены от объекта оценки и, соответственно, их цены предложения как минимум подлежат обязательной корректировке по этому основанию; в то же время на странице 58 отчета оценщик отказывается от введения корректировки на местоположение, ссылаясь на то, что все объекты аналоги находятся в районе МКАД в СВАО, что не соответствует действительности.

Кроме того, суд полагает, что необходимость введения корректировки на местоположение в случае различного расположения объекта оценки и объектов-аналогов прямо обусловлена различной стоимостью объектов коммерческого назначения (в данном случае производственно-складского назначения) в зависимости от района расположения на территории города Москвы. Различие в стоимости прав на земельные участки в городе Москве в зависимости от района местоположения являются достаточно существенными, что не оспаривалось заявителем.

Также анализ выбранных оценщиком объектов - аналогов показывает, что их площадь существенно отличается от площади объекта оценки (в 3-6 раз), что опять-таки ставит под сомнение использование таких объектов, в качестве аналогов объекта оценки, поскольку аналоги не имеют сходных характеристик с объектом оценки, относятся к иному сегменту рынка.

Произведенная оценщиком корректировка на площадь в данном случае не имеет значения, поскольку направлена на корректирование цены, что не свидетельствует об обоснованности и верности суждения оценщика о возможности изначального использования таких объектов, в качестве аналогов объекта оценки.

При этом, возможность применения корректировок обуславливается именно тем, что сходный по своим характеристикам объект-аналог, имеет какое-либо отклонение по одному или нескольким признакам от объекта оценки. В данном случае по всем существенным признакам объекты-аналоги отличаются от объекта оценки, в связи с чем их использование, даже при наличии примененных корректировок, не может дать объективной оценки.

Кроме того, суд отмечает, что в отчете об оценке не приведена достаточная и достоверная информация об объектах-аналогах.

Так, в отношении аналогов N 2 и N 3 не указаны адреса объектов (стр. 63 Отчета), в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера по отношению ко всем объектам-аналогам; это исключает их идентификацию и лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок, в том числе в целях проверки достоверности сведений, приведенных в Отчете и суждений (допущений) Оценщика в отношении этих аналогов.

Далее, в отношении аналога N 2 в тексте отчета (Стр. 53, 59 Отчета) оценщиком указано, что участок предоставлен на праве аренды, в связи с чем проводится корректировка цены предложения до стоимости права собственности земельного участка. Вместе с тем, из текста приложенного к отчету объявления (стр. 70 отчета) такой вывод оценщика не следует, какого-либо указания о правах на продаваемый земельный участок объявление не содержит, в то же время, как уже указывалось выше, отчет не должен допускать неоднозначного толкования, вся информация, приведенная в Отчете должна соответствовать требованиям проверяемости и обоснованности. Данное требование федеральных стандартов оценки оценщиком проигнорировано.

Из объявлений о продаже объектов-аналогов NN 1 и 2 усматривается, что они свободны от улучшений, оцениваемый земельный участок также рассматривается как условно свободный, в то же время на объекте-аналоге N 3 согласно объявлению расположены три строения и сооружения; это указывает на то, что у последнего объекта-аналога имеются улучшения по сравнению с другими объектами аналогами и объектом оценки, которые в обязательном порядке должны были быть учтены с помощью соответствующих корректировок, суждение оценщика об их легковозводимости и минимальных затратах на снос суд не считает достаточными для отказа от корректировки цены предложения объекта-аналога N 3, улучшения на данном земельном участке присутствуют, однако, ни в одном расчете это обстоятельство не учтено, что влияет на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, при составлении отчета оценщиком нарушен пункт 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Таким образом, отчет об оценке не соответствует пункту19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; а также не соответствует пункту 22 ФСО N 1, согласно которому при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Кроме того, на странице 63 Отчета итоговая стоимость определена оценщиком в размере 83 518 434,94 руб. и далее рыночная стоимость объекта оценки выведена оценщиком путем округления полученного результата в большую сторону до целого значения - 83 518 435 руб. Вместе с тем, из отчета усматривается, что в расчетах оценщиком допущена арифметическая ошибка, поскольку при перемножении площади земельного участка объекта оценки и полученного расчетным путем удельного показателя рыночной стоимости 1 квадратного метра (12 949 х 6 449,80) получается 83 518 460,20 руб., что также свидетельствует о необоснованности и неподтвержденности полученного в Отчете результата итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

При этом судом учтено, что исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя. В настоящем споре доказательства, представленные заявителем, являются недостоверными.

Ссылки на наличие положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 993/06/14 от 05 июня 2014 года, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и оценивается по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Так, из текста экспертного заключения следует, что экспертом производилась экспертиза, в том числе на подтверждение стоимости объекта.

Вид такой экспертизы отчета об оценке и возможность ее проведения предусмотрены ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения".

В силу пункта 5 указанного ФСО в отношении отчета об оценке может быть проведена нормативно-методическая экспертиза, то есть экспертиза на соответствие требованиям законодательства в области оценочной деятельности, и стоимостная экспертиза, то есть экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, определение стоимостной экспертизы также включает нормативную экспертизу.

Из содержания положительного экспертного заключения N 993/06/14 усматривается, что эксперт-оценщик не знакомился лично с объектом оценки, не проводил анализ исходных данных, не осуществлял интервью с заказчиком и оценщиком, не производил каких-либо измерений на местности. В тексте заключения указано, что оценщик проводил только экспертизу отчета на предмет соответствия его действующим и приведенным в Отчете документам.

Таким образом, по существу экспертом не производилась экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, в тексте положительного заключения не содержится выводов эксперта о том, каким образом он пришел к убеждению, что выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов являются обоснованными, отсутствуют необходимые расчеты и данные, используемые для проверки. Экспертом произведена только нормативно-методическая экспертиза.

Таким образом, экспертом-оценщиком нарушены требования ФСО N 5, поскольку фактически экспертиза на подтверждение стоимости экспертом не производилась, вывод в заключении об обоснованности сведений о величине рыночной стоимости объекта в отчете об оценке является недостоверным.

При таких обстоятельствах, положительное экспертное заключение на отчет об оценке является недостоверным доказательством, суд его в качестве доказательства принять не может.

У суда не имелось оснований для назначения экспертизы, поскольку достоверно установлено, что отчет заявителя не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, ходатайствуя о назначении экспертизы заявитель, по существу, просит поставить перед экспертами вопрос не направленный на установление обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как уже неоднократно указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляла 83 518 435 руб., заявителем не представлены.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Разрешая требование заявителя об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка, суд находит, что оно является производным от просьбы заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, в удовлетворении которой ООО "Атлантик" отказано. При таких данных, оснований для удовлетворения требований Общества в этой части также не имеется; кроме того, суд учитывает, что факт неправомерного уклонения ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиала по Москве) от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости отсутствует.

Таким образом, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Атлантик" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0012002:24, общей площадью 12 949 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5079, вл. 5, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, обязании внести в государственный кадастр недвижимости измененные сведения о кадастровой стоимости земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского

городского суда Р.Б. Михайлова