Решение Московского городского суда от 13 мая 2015 г. N 3-126/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-126/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0019010:14, общей площадью 14010 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, владение 186А, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ" (далее - ООО "НОРД-ВЕСТ", Общество, заявитель, арендатор) 18 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 14010 кв. метров с кадастровым номером 77:02:0019010:14, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, владение 186А (далее - земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 861 171 723 руб.

В своем заявлении Общество с учетом изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимыми оценщиками ЗАО "Экспертная страховая оценка" в отчете N 1411-01 от 11 июня 2014 года в размере 535 546 260 руб. по состоянию на 01 января 2013 года с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года (том 1 л.д. 204-205, том 2 л.д. 77-82 протокол судебного заседания).

В обоснование заявленных требований Общество указало на то, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды от 27 февраля 2004 года N М-02-021668, по условиям договора размер ежегодной арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимыми оценщиками ЗАО "Экспертная страховая оценка" в отчете N 1411-01 от 11 июня 2014 года и составила 535 546 260 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 2191/2014 от 27 июня 2014 года.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель заявителя по доверенности и ордеру адвокат Черников В.Н. в судебное заседание явился, по основаниям, изложенным в заявлении, поддержал требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка; ссылался на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды, в связи с чем настаивал на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 535 546 260 руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой являются оценщики, составившие отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными по основаниям приобщенных к материалам дела письменных возражений ЗАО "Экспертная страховая оценка".

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Степанов Л.Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, предоставлен Обществу на основании договора аренды, земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем полагали, что в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявляли о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка; Общество, будучи арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости принадлежащего городу Москве объекта недвижимости, а кроме того, в представленном заявителем отчете содержится ряд методологических недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки и др., что в совокупности с тем обстоятельством, что оценка была произведена исключительно сравнительным подходом, свидетельствует о неподтвержденности полученного итогового результата; в подтверждение последнего представителями заинтересованных лиц был представлен отчет об оценке N 23/15 от 30 марта 2015 года, подготовленный ООО "Меридиан-ЭКО", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2013 года составила 633 322 050 руб. Кроме того, заинтересованными лицами заявлено о пропуске Обществом трехмесячного срока, предусмотренного частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку кадастровая стоимость земельного участка введена в действие с 01 января 2014 года; Решение Комиссии об отклонении заявления было принято 19 августа 2014 года, тогда как с заявлением в суд Общество обратилось после 17 декабря 2014 года.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Управлением Росреестра по Москве в ходе рассмотрения дела был представлен отзыв на заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на методологические недостатки Отчета, существенным образом влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости земель города Москвы, кадастровая стоимость земельного участка изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной (том 2 л.д. 9-13, 63-67).

ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представлено.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив в качестве свидетеля оценщика ***, принимавшую участие в оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) установлены специальные правила проведения государственной кадастровой оценки, которыми определено, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, площадью 14 010 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл. 186А, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:02:0019010:14, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация административно-производственных зданий (площадью 12584 кв.м.), автосервиса (площадью 418 кв.м.), гостевой автостоянки без права коммерческого использования (площадью 1008 кв.м.) (том 2 л.д. 74-76).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 861 171 723,60 руб. (том 1 л.д. 238).

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:02:0019010:14 передан Обществу в пользование на 49 лет для использования территории под эксплуатацию административно-производственных зданий (площадью 12584 кв.м.), автосервиса (площадью 418 кв.м.), гостевой автостоянки без права коммерческого использования (площадью 1008 кв.м.) на основании договора аренды земельного участка N М-02-021 668 от 27 февраля 2004 года (том 1 л.д. 184-199).

По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 19 августа 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 16 июля 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами заявлено об отсутствии у Общества права как арендатора земельного участка, выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы также заявлено о пропуске Обществом срока для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости со ссылкой на дату принятия Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решения (19 августа 2014 года), дату введения в действия оспариваемых заявителем результатов государственной кадастровой оценки и дату обращения в суд с указанным требованием (18 декабря 2014 года).

Суд находит данный довод несостоятельным и отклоняет, учитывая, что предметом и целью рассмотрения и разрешения судом заявленного ООО "НОРД-ВЕСТ" требования является оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а не решения Комиссии или нормативного правового акта Правительства Москвы, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки; срок для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не связан с этими датами; законом она ограничена периодом с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Заявление ООО "НОРД-ВЕСТ" подано в указанные сроки.

Разрешая требование заявителя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Обществом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, представлен отчет независимых оценщиков ЗАО "Экспертная страховая оценка" за N 1411-01 от 11 июня 2014 года (далее - Отчет) об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 535 546 260 руб.

Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно нормативно-методическому экспертному заключению от 27 июня 2014 года N 2191/2014 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; экспертное заключение сделано по результатам анализа текста Отчета, без личного ознакомления эксперта с объектом оценки и документацией заказчика, без анализа данных, без проведения интервью с заказчиком и оценщиком, без производства каких-либо измерений на местности.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиками ЗАО "Экспертная страховая оценка" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256 и от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщиков относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (застрахована ли гражданская ответственность такого лица и др.)

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктами 16, 17, 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) проведение оценки включает в себя заключение договора на проведение оценки, включающее задание на оценку; последнее должно содержать информацию о предполагаемом использовании результата оценки и связанные с ним ограничения; кроме того оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) установлено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется заданием на оценку.

Анализируя применительно к приведенным требованиям Федеральных стандартов оценки приведенную в Отчете цель оценки (оспаривание кадастровой стоимости), суд находит, что она не соответствует требованию пункта 4 ФСО N 3, нарушает принцип однозначности, поскольку кадастровая стоимость по своей сути является рыночной, которая определяется методами массовой оценки (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 - далее ФСО N 4), а основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является не только установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, но и недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, а не проверить достоверность либо "обоснование величины" кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы заявителей в этой части суд отклоняет и находит их основанными на ошибочном толковании вышеприведенных требований ФСО; перед оценщиком может быть поставлена задача установления, в частности, рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта оценки, и объявлено в связи с этим предполагаемое использование результатов оценки.

Далее, из Отчета видно, что в разделе Описание объекта оценки не приведены сведения о балансовой стоимости объекта оценки; на странице 24 Отчета приведены данные о кадастровой стоимости земельного участка, которые материалами Отчета не подтверждены и напротив опровергаются как документами, устанавливающими качественные и количественные характеристики объекта оценки, представленными к Отчету, так и материалами гражданского дела; на стр. 25 Отчета при описании технических и эксплуатационных характеристик земельного участка оценщиками указано, что "_ на участке расположены здания и сооружения административного назначения_", в то время как на стр. 44 Отчета приведено, что "_ в результате визуального осмотра земельного участка было установлено, что на нем размещены здания и сооружения производственно-складского назначения_"; на странице 22 Отчета указано, что объект оценки расположен в Северо-западном административном округе города Москвы , тогда как район Алексеевский не относится к этому округу, расположен в Северо-восточном административном округе.

По убеждению суда, изложенное вводит пользователя Отчета в заблуждение относительно количественных и качественных характеристик объекта оценки и свидетельствует о несоответствии Отчета как требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, так и принципа однозначности, установленного пунктом 4 ФСО N 3.

Кроме того, суд полагает, что различные по тексту Отчета суждения и выводы оценщиков, в частности, о разрешенном и фактическом использовании земельного участка, не предоставляют возможности получить достоверную информацию обо всех ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта оценки и подлежащих использованию при определении его стоимости.

Доводы ЗАО "Экспертная страховая оценка" о том, что отсутствие сведений о балансовой стоимости объекта оценки не влияет на результат оценки, суд во внимание не принимает, поскольку статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 установлены требования к содержанию отчета, среди которых предусмотрены и данные о балансовой стоимости.

Доводы ЗАО "Экспертная страховая оценка" о допущенной на странице 25 Отчета опечатке суд отклоняет, учитывая, что Отчет в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, а также положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является официальным документом, он должен отвечать принципам существенности и однозначности, подписывается оценщиками, не должен допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение.

Далее, из отчета следует, что при оценке спорного земельного участка оценщики применили сравнительный подход (метод сравнения продаж); отказались от применения доходного и затратного подходов; обоснования отказа от их использования приведены на стр. 20-21, 45-61 Отчета.

Оценщики отказались от применения:

- затратного подхода, объяснив это самим понятием "затратного подхода" как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний и, как следствие, невозможностью в отношении земельного участка, представляющего собой часть земной поверхности, которая не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов), определить затраты, необходимые для его замещения или воспроизводства; отметив, что элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются, в методе выделения (сравнительный подход) и в методе остатка (доходный подход);

- доходного подхода (метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования), сославшись на отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы для расчета модели по причине закрытости и скудности достоверной информации о доходности сопоставимых инвестиций; а также большого количества допущений, которые, по мнению оценщика, могут привести к искажению итогового результата.

Анализируя такие обоснования отказа от использования указанных подходов, суд с ними в части, касающейся доводов о невозможности применения доходного подхода к оценке спорного земельного участка, согласиться не может и считает их надуманными.

Доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); в частности, методами остатка и предполагаемого использования, которые как раз характерны для застроенных земельных участков, каковым является объект оценки, на котором расположено административное здание, площади которого сдаются в аренду, то есть на дату оценки:

- на земельном участке присутствуют улучшения, приносящие доход;

- существует активный рынок аренды , что не отрицалось заявителем; в том числе доступна информация о финансовых условиях аренды (арендных ставках, коммунальных и эксплуатационных платежах, ставках капитализации, доли вакантных площадей), затратах заявителя на замещение текущих улучшений.

Таким образом, отказ оценщиков от использования доходного подхода нельзя признать обоснованным.

Суждение оценщиков о том, что сравнительный подход является наиболее надежным, вызывает у суда обоснованные сомнения; суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Учитывая изложенное, суд находит, что приведенные оценщиками обоснования отказа от использования доходного подхода, не могут быть признаны обоснованными и в этой части отчет противоречит пунктам 20 и 21 ФСО N 1.

Проверяя обоснованность примененной оценщиками в Отчете методологии и последовательности расчетов в рамках сравнительного подхода, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2011 года N 611 (далее - ФСО N 7) предусмотрено, что:

- при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта;

- для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода сравнения продаж) оценщики анализировали предложения по продаже 5 объектов в различных округах города Москвы, сведения об объектах представлены на стр. 49-50 Отчета, а также исходная информация об аналогах представлена в приложении к Отчету.

Как уже указывалось выше, определение рыночной стоимости сравнительным подходом предполагает корректировку значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Из отчета следует, что оценщиками были произведены корректировки на местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики, транспортную доступность, инфрастукту.

Оценивая введенные оценщиками показатели корректировок, суд относится к ним критически в силу следующего.

Так, оценщик, отказываясь от корректировки на местоположение и принимая ее равной 0%, ссылается на то, что "все аналоги расположены в районе нахождения оцениваемого объекта, в связи с чем корректировка по данному критерию не проводилась (стр. 51 Отчета), вместе с тем, на стр. 54 Отчета приводится расчет корректировки для объектов аналогов на местоположение и далее такая корректировка используется в расчетах, что вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, допускает неоднозначное толкование приведенной в нем информации и суждений оценщиков, нарушает принцип однозначности, установленный пунктом 4 ФСО N 3.

Доводы о возможной технической опечатке в отчете (в данном случае на странице 51) уже ранее были отклонены судом в настоящем решении; оснований прийти к иному выводу относительно корректировки на местоположение суд не усматривает.

При определении корректировки на "Вид разрешенного использования" (стр. 52 Отчета) средняя стоимость 1 сотки земельного участка под строительство офисно-производственной недвижимости и автосервиса получена в размере 73 332 долл. США. Однако, при определении величины корректировки используется значение 73 394 долл. США (стр. 53 Отчета), что также нарушает принцип однозначности, установленный пунктом 4 ФСО N 3.

Доводы о том, что ошибочно проставленные в расчетных формулах значения средней стоимости не влияет на результат расчета, который при округлении до 3-его знака в точности соответствует правильному значению величины корректировки, не опровергают факта наличия в Отчете противоречивых и неоднозначных суждений оценщиков по этому вопросу, которые требованиями ФСО N 3 не допускаются.

Далее, обращает на себя внимание то, что в Отчете отсутствует расчеты и последовательности и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, при использовании величин корректировок на местоположение объектов-аналогов, приведенных в расчетной таблице (стр. 58 Отчета). Это нарушает требования пункта 15 ФСО N 3.

Проверка выводов оценщиков не подтверждает полученные оценщиками результаты.

В частности, из таблицы на странице 54 Отчета (корректировка на местоположение) видно, что в отношении объектов аналогов корректировка на местоположение определена путем деления стоимости 1 кв.м. объекта аналога на стоимость 1 кв.м. метра объекта оценки (5 085/3 235 = 1,57; 4 050/3 235 = 1,25; 3 235/3 235 = 1; 3 170/3 235 = 0,98; 2880/3 235 = 0,89) и далее в основную расчетную таблицу (на стр. 57-59) подставлены полученные процентные значения корректировки соответственно (-57%, - 25%, 0%, 2% и 11%). Такую методику расчета подтвердила допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ***, выполнявшая оценку спорного земельного участка по заданию ЗАО "Экспертная страховая оценка".

Вместе с тем, суд считает неверным прямое использование корректировки, сам по себе размер корректировки не означает, что на этот показатель должна быть скорректирована цена предложения объекта недвижимости.

Расчет необходимо производить следующим образом.

1: 1,57= 0,636 (соотношение вклада ценообразующего фактора в стоимость объекта недвижимости);

1-0,636= 0,364 (размер, на который с учетом веса ценообразующего фактора подлежит корректировке цена объекта).

Таким образом, корректировка стоимости объекта аналога 1 по фактору местоположения должна быть в размере - 36,4%, а не -57%, как это указано оценщиком в Отчете. Аналогичным образом дело обстоит с корректировкой на местоположение и по остальным объектам аналогам, которые при верном их исчислении составляют -20,1%, 0%, 2,1%, 12,3%.

Таким образом, даже, если и согласиться с тем, что Отчет формально содержит расчет и последовательность его осуществления, то такой расчет не является верным, он произведен оценщиками некорректно; при этом значительно изменена в сторону уменьшения стоимость объектов аналогов, что в итоге существенным образом отражается на величине рыночной стоимости объекта оценки, определение которой основано на скорректированных ценах аналогов.

Кроме того, отсутствие точного описания расчетов также сказывается на возможности проверки и итогового расчета стоимости объекта оценки, приведенного оценщиками в отчете.

Так, на странице 47 Отчета указано, что "_по факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору стоимости, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору_"; вместе с тем в Отчете отсутствует описание, какие из ценообразующих факторов в большом количестве введенных оценщиками, являются определяющими, а какие - зависимыми, в связи с чем невозможно уяснить и воспроизвести расчет оценщиков по определению итоговых скорректированных цен объектов-аналогов; последовательное введение всех указанных корректировок не приводит к итоговым результатам, заявленным оценщиками в строке "скорректированная цена 1 кв.м./руб." на стр. 58 Отчета), о чем обоснованно указано заинтересованными лицами в возражениях и нашло свое подтверждение в судебном заседании (том 1 л.д. 229-230).

Как пояснила в судебном заседании свидетель ***, дополнив в этой части письменные возражения ЗАО "Экспертная страховая оценка", расчет в Отчете производился методом суммирования процентных отклонений (расчет суммарной корректировки) по отношению к следующим после четвертого элемента сравнения (после четвертой корректировки), первые четыре корректировки введены последовательно и стоимость с их учетом пересчитывалась заново, по остальным ценообразующим факторам корректировка использовалась суммарно.

Вместе с тем, суд полагает, что отсутствие непосредственно в Отчете точного описания расчетов, несмотря на пояснения свидетеля и возражения ЗАО "Экспертная страховая оценка" об их последовательности, нарушает требования пунктов 4 и 15 ФСО N 3; вводит пользователя отчета в заблуждение.

Все эти факторы, при отсутствии каких-либо иных результатов определения итоговой величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода или иных методов в сравнительном подходе, позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенную в отчете итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, представленный заявителем отчет суд находит ненадлежащим доказательством, он не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки, а указанная в нем величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере 535 546 260 не нашла своего объективного подтверждения в судебном заседании.

Представленные ЗАО "Экспертная страховая оценка" письменные возражения на замечания, равно как и показания свидетеля *** не опровергли доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиками методологических нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка.

С учетом всех вышеприведенных критических замечаний к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, на основании которого заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 535 547 260 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, как не отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года.

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Об обоснованности такой критической оценки Отчета также свидетельствует и представленный при рассмотрении настоящего дела заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы отчет N 23/15 от 30 марта 2015 года, подготовленный независимым оценщиком ООО "Меридиан - ЭКО", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года являлась иной и составляла 633 322 050 руб.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляла 535 546 260 руб., заявителем не представлены.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0019010:14, общей площадью 14010 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, владение 186А, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова