Решение Московского городского суда от 20 мая 2015 г. N 3-128/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-128/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Совтрансавто-Москва" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004003:93, общей площадью 47190 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, вл. 58, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести измененные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в Государственный кадастр недвижимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Совтрансавто-Москва" (далее - ОАО "Совтрансавто-Москва", Общество, заявитель, арендатор) 24 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 47 190 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0004003:93, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, вл. 58 (далее - земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 1 134 031 384,20 руб.

В своем заявлении Общество просит признать кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Топ-Консалт" в отчете N 89-06-14/1 от 20 сентября 2014 года в размере 891 169 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости относительно кадастровой стоимости земельного участка, указав ее в размере 891 169 000 руб. Заявитель также просит возместить ему понесенные судебные расходы.

В обоснование заявленных требований Общество указало на то, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды от 24 ноября 1993 года N М-07-000300, по условиям договора размер ежегодной арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО "Топ-Консалт" в названном выше отчете и составила 891 169 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" N 2078/10/14 от 30 октября 2014 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 09 декабря 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 20 ноября 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель заявителя по доверенности Прихожан М.Л. в судебное заседание явился, требования поддержал, хотя и не отрицал того, что орган кадастрового учета не уклоняется от внесения сведений о возможном изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствующий государственный информационный ресурс. Представитель заявителя ссылался на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и установление ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение последней, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными, поддержал представленные в материалы дела письменные пояснения, в том числе от ООО "Топ-Консалт"; ходатайствовал о проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Исаян А.А., в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывал на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, предоставлен Обществу на основании договора аренды, земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем полагал, что в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявлял о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка; Общество, будучи арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости принадлежащего городу Москве объекта недвижимости, ссылался на то, что государственная кадастровая оценка, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП, сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, незаконными эти действия и нормативный правовой акт не признаны. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета выкупной цены, а потому, по мнению заинтересованных лиц, заявитель, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая установлена нормативными правовыми актами. Кроме того, представитель заинтересованных лиц полагал, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не что иное, как попытка изменить заявителем в одностороннем порядке условия договора аренды. Считал, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей, не свидетельствует о недостоверности первой, а изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата в полном объеме относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при исчислении налога на прибыль. Обращал внимание на то, что в представленном заявителем отчете содержится ряд методологических недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки и др., что свидетельствует о неподтвержденности полученного итогового результата.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Управлением Росреестра по Москве в ходе рассмотрения дела был представлен отзыв на заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на методологические недостатки Отчета, существенным образом влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости земель города Москвы, кадастровая стоимость земельного участка изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.

ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представлено.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, площадью 47190 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, вл. 58, поставлен на государственный кадастровый учет 01 ноября 2006 года с присвоением ему кадастрового номера 77:07:0004003:93, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация существующих зданий и сооружений.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 1 134 031 384,20 руб.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:0004003:93 передан Обществу в пользование на 49 лет на основании договора аренды земельного участка N М-07-000300 от 24 ноября 1993 года с последующими дополнительными соглашениями к нему.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентом соотношении к его кадастровой стоимости.

По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 09 декабря 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 20 ноября 2014гда о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами заявлено об отсутствии у Общества права как арендатора земельного участка, выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы заинтересованных лиц о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается не что иное как рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, заявитель, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд также не принимает во внимание доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть заявитель.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку как уже указывалось выше, проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами заинтересованных лиц о том, что заявитель, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.

Довод заинтересованных лиц о том, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата в полном объеме относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при исчислении налога на прибыль, подлежит отклонению. Главной целью деятельности заявителя является извлечение прибыли от своей деятельности. Повышение арендной платы приводит к дополнительным расходам и сокращению прибыли, что нарушает права заявителя в сфере предпринимательства. Последующий учет арендных платежей в составе расходов при исчислении налога на прибыль это нарушение не упраздняет.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой и ее обоснованность, лежит на заявителе.

Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "Совтрансавто-Москва" представило в суд отчет об оценке от 20 сентября 2014 года N 89-06-14/1, составленный по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт" (оценщик Нестерович Т.В.), в котором по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость земельного участка была определена в размере 891 169 000 рублей.

Согласно положительному экспертному заключению от 30 октября 2014 года N 2078/10/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Расчет стоимости объекта оценки подтверждается.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены замечания на отчет об оценке от 20 сентября 2014 года, в ответ на которые заявитель и ООО "Топ-Консалт" представили свои письменные пояснения о необоснованности доводов заинтересованных лиц ввиду того, что оценка производилась на основании представленной заказчиком документации, доступной на дату оценки информации, рыночная стоимость земельного участка была определена при согласовании величин, полученных разными подходами, в Отчете представлена вся существенная для расчета стоимости информация и параметры об объекте оценки и выбранных аналогах, Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Топ-Консалт" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256 и от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (застрахована ли гражданская ответственность такого лица и др.).

Таким образом, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в Отчете должны быть указаны все сведения, имеющие существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 1 проведение оценки включает в себя заключение договора на проведение оценки, получение задания на оценку с информацией о предполагаемом использовании результата оценки и связанных с ним ограничений.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2) установлено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется заданием на оценку.

Анализируя применительно к приведенным требованиям Федеральных стандартов оценки приведенную в Отчете информацию о предполагаемом использовании результатов оценки, указанном в задании на оценку ("для оспаривания кадастровой стоимости"), суд находит, что Отчет допускает в этой части неоднозначное толкование, не соответствуя тем самым требованию пункта 4 ФСО N 3.

Так, заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, а не проверить достоверность либо "обоснование величины" кадастровой стоимости земельного участка; оспаривание кадастровой стоимости возможно по нескольким основаниям. Перед оценщиком может быть поставлена задача установления, в частности, рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта оценки, и объявлено в связи с этим предполагаемое использование результатов оценки. Доводы заявителя и ООО "Топ-Консалт" о соответствии Отчета в данной части требованиям законодательства и стандартов суд находит несостоятельными.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Как видно из отчета, оценщик использовал в своих расчетах количественные и качественные характеристики в отношении зданий, строений и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке; в частности, оценщиком был расчетным путем определен строительный объем таких объектов капитального строительства (стр. 15 Отчета) путем произведения площади зданий по наружному обмеру на усредненную высоту каждого из зданий с учетом перекрытий; документальное подтверждение полученной расчетным путем величины строительного объема зданий в Отчете отсутствует.

Суд полагает, что использование в расчетах такой усредненной величины высоты этажа в зданиях привело к значительной погрешности к определении объема зданий.

Так, в частности, в отношении строения 5 дома 58 по ул. Молодогвардейской в городе Москве, оценщик допустил, что высота этажа составляет 5,85 м., а в связи с этим строительный объем объекта составляет 39 864 куб метров.

Вместе с тем, из представленных к Отчету в качестве приложений экспликаций к поэтажным планам здания, каждый этаж в нем имеет свою высоту, от 2,08 метров до 6,83 метров; действительный объем здания составляет по данным ГУП "МосгорБТИ" 23 233 куб.метра.

При таких данных, суд полагает, что эти обстоятельства существенным образом отразилась на итоговых результатах оценки, поскольку завышенная стоимость улучшений (увеличение затрат на строительство улучшений в едином объекте недвижимости) приводит к занижению стоимости земельного участка в рамках доходного подхода.

Это свидетельствует о несоответствии Отчета установленному пунктом 4 ФСО N 3 принципу обоснованности, поскольку информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; в настоящем случае такая информация опровергается и не находит своего подтверждения. Кроме того, суд считает, что Отчет в связи с указанным обстоятельством также нарушает пункт 19 ФСО N 1, в отчете использована недостоверная, не соответствующая действительности (о строительном объеме улучшений) информация, однако, на основе такой информации оценщик строит расчеты и делает выводы о величине стоимости земельного участка в рамках доходного подхода.

Доводы заявителя со ссылкой на пояснения оценщиков ООО "Топ-Консалт" о том, что оценщик вправе самостоятельно рассчитать необходимые параметры для оценки, суд во внимание не принимает. Эти доводы не опровергают того обстоятельства, что в действительности строительный объем здания иной и почти вдвое отличается от расчетной величины, полученной Оценщиком и влияют на величину стоимости объекта оценки.

Далее, в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из отчета видно, что при оценке земельного участка оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от затратного подхода, что согласуется с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и вышеприведенным правилом ФСО N 1.

Согласно выводам оценщика промежуточная стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом (251 523 000 руб.), существенно отличается от стоимости, определенной доходным подходом (891 169 000 руб.).

Фактически для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал исключительно результат доходного подхода, указав на то, что рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, является недостоверной в виду имеющихся противоречий и значительного расхождения в скорректированных стоимостях аналогов, которые не позволяют сделать однозначный вывод о стоимости земельного участка; оценка, полученная доходным подходом, является достоверной и ее можно признать в качестве итогового значения рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что раздел 9 Отчета содержит в себе данные о применении сравнительного подхода и результат его применения в виде оценки стоимости объекта, суд считает необходимым проверить на соответствие федеральным стандартам оценки порядок его использования, а также обоснованность вывода оценщика о недостоверности рассчитанной таким образом промежуточной стоимости.

Так, в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже прав на 5 земельных участков, выбранных в качестве объектов-аналогов; в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам (на торг, передаваемые права, дату продажи, местоположение, наличие/отсутствие инвестиционного проекта, разрешенное использование, площадь, наличие инженерных коммуникаций, доступность ж/д ветки и др.).

Анализируя исходную информацию о продажах прав на эти объекты, суд отмечает, что в отношении объекта аналога N 5 не подтверждается суждение оценщика о том, что земельный участок расположен в г. Москве за МКАД в СВАО (стр. 86, 174-175 Отчета); в объявлении такая информация не приведена; объект-аналог не идентифицирован, отсутствует его кадастровый номер; установить точное местоположение объекта-аналога (при условии, что это является важным ценообразующим фактором) не представляется возможным; при этом суд учитывает, что Дмитровское шоссе проходит по территории двух субъектов Российской Федерации (Москва и Московская область) и сайт, на котором было размещено объявление о продаже, предлагает коммерческую недвижимость в обоих регионах ("Коммерческая недвижимость Москвы и Подмосковья"); объекты недвижимости из другого региона не могут быть признаны аналогами в целях определения рыночной стоимости земельного участка в составе земель города Москвы.

Кроме того, в представленных в приложении к Отчету объявлениях о продаже прав на объекты-аналоги NN 3-5, отсутствует дата размещения объявлений, что лишает суд и участвующих в деле лиц возможности проверить актуальность существования предложения о продаже на дату оценки, и проверить Отчет в данной части на соответствие требованиями достоверности и достаточности, предъявляемым пунктом 10 ФСО N 3.

Далее, из отчета следует, что оценщиком использована ошибочная величина корректировки на местоположение в отношении объекта-аналога N 3, данный земельный участок расположен в Северном административном округе города Москвы, а потому величина поправки должна составлять 1,569, тогда как в Отчете использована величина 1,087, существующая для земельных участков расположенных в Северо-Западном округе.

Также суд полагает, что оценщиком в рамках применения сравнительного подхода некорректно учтен фактор инвестиционного проекта в цене предложения объекта-аналога N 4, в результате которого его стоимость оценщиком была уменьшена на 50%; из объявления о продаже прав на данный земельный участок не следует, что к предлагаемому к продаже земельному участку оформлена и согласована проектно-сметная и разрешительная документация на строительство тех или иных объектов недвижимости - инвестиционный проект и по этому основанию цена подлежит корректировке, какие-либо дополнительные данные о земельном участке в отчете отсутствуют; в объявлении о продаже указано только о назначении земельного участка, наличии коммуникаций и оформленном праве аренды на пользование земельным участком (стр. 174 Отчета), таким образом суждение оценщика о необходимости корректировки цены предложения нельзя признать верным и обоснованным, вместе с тем скорректированная вдвое стоимость объекта-аналога используется оценщиком в дальнейших расчетах.

Таким образом, оценщиком нарушены установленный пунктом 4 ФСО N 3 принципы однозначности и проверяемости, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование.

Кроме того, сама по себе величина поправки на инвестиционный проект, вызывает у суда обоснованные сомнения.

Так, как уже указывалось выше, при сопоставлении объектов-аналогов оценщик использует поправку на инвестиционный контракт, ссылаясь на то, что по данным консалтинговой группы "Дойче Бевертунг Россия" стоимость инвестиционного проекта на базе земельного участка может составлять от 30 до 70% его стоимости; в расчетах оценщик использует среднее значение названного интервала - 50% (стр. 92-93 Отчета).

Однако, используя данные значения, оценщик попросту сослался на утверждения, авторство которого принадлежит иным лицам, без проверки его обоснованности и научной ценности. Однако, опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.

Таким образом, при составлении отчета оценщиком также нарушен пункт 10 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пункт 4 того же ФСО, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Далее, из Отчета видно, что после введения и применения к объектам-аналогам соответствующих поправок по ценообразующим факторам скорректированные цены предложений аналогов отличаются друг от друга более чем в 3 раза от 3 733 до 15 451 руб./кв.м.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации 25 сентября 2011 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В связи с изложенным, суд находит, что в отчете избранные объекты - аналоги не сопоставимы по ряду существенных ценообразующих факторов с объектом оценки и между собой, а потому не могут быть использованы в качестве аналогов, так как относятся к различным выборкам.

Использование таких аналогов для расчета рыночной стоимости объектов оценки (торгового центра) противоречит подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7.

Доводы представителя заявителя о том, что ФСО N 7 не действовал на дату составления Отчета, суд отклоняет.

Федеральный стандарт оценки N 7 не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N3.

Все это вызывает объективные сомнения в полученной оценщиком в Отчете величине рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом; суд находит, что оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода были нарушены требования федеральных стандартов оценки, приведшие к несопоставимому результату с промежуточной стоимостью, определенной доходным подходом, и повлекшие, в том числе, суждения оценщика о недостоверности результата сравнительного подхода с последующим необоснованным исключением такой стоимости из процесса согласования результатов оценки.

При проверке обоснованности примененной оценщиком в Отчете методологии и последовательности расчетов в рамках доходного подхода, судом установлено следующее.

Доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения; при применении доходного подхода оценщик должен установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Анализируя применение оценщиком для получения величины рыночной стоимости здания доходного подхода, суд отмечает, что оценщик использовал метод остатка и в целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиком, в частности, произведен расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы; рассчитана рыночная стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Из Отчета видно, что оценщик для определения величины доходов от единого объекта недвижимости рассчитывает арендную ставку, "очищая" ее от величины налога на добавленную стоимость.

Тем самым, из Отчета следует, что поток доходов определен без учета НДС, в то время как затраты на воспроизводство улучшений (зданий и сооружений) рассчитаны оценщиком с включением величины НДС.

При такой методологии расчетов поток доходов уменьшается на величину НДС, а стоимость затрат, напротив, увеличивается на указанную величину.

По убеждению суда, это не может быть признано верным; в рамках такой методологии и последовательности расчетов следовало учесть вклад НДС и в потоке доходов в целях сопоставимости затрат и доходов друг с другом.

Кроме того, как уже указывалось выше, оценщиком из-за некорректно определенного строительного объема зданий, была завышена стоимость воспроизводства (замещения) улучшений в едином объекте недвижимости, что в виду использованного алгоритма оценки методом остатка, по мнению суда, занизило стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода.

Обоснованные сомнения у суда также вызывает и методология расчета примененного в Отчете коэффициента на изменение цен в строительстве при расчете стоимости замещения здания.

Как следует из Отчета, оценщик осуществляет расчет стоимости замещения зданий с использованием Справочников оценщика Ко-Инвест, для расчета индекса цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с базисными ценами, указанными в соответствующем справочнике, оценщик использовал данные Федеральной службы государственной статистики о сводных индексах цен строительной продукции по разделу "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", такое применение данных о сводных индексах не может быть признано корректным, учитывая, что данные Федеральной службы государственной статистики содержат специальные индексы цен на строительно-монтажные работы, а не только сводные индексы цен строительной продукции по названному разделу; кроме того, в справочниках Ко-Инвест, которые изначально приняты оценщиком за основу, помимо прочего также содержится информация об изменении индекса цен на строительно-монтажные работы, которые могли быть использованы Оценщиком в расчетах.

Изложенное указывает на то, что оценщиком были в Отчете использованы неверные величины индексов, существенно завышающие индекс перерасчета и искажающие величину затрат на воспроизводство улучшений, расположенных на объекте оценки.

Это также позволяет усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в Отчете при проведении оценки доходным подходом были нарушены принципы однозначности и проверяемости, установленные пунктом 4 ФСО N3.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и позволяют суду усомниться в правильности и обоснованности полученного оценщиком результата стоимости земельного участка в рамках доходного подхода, а также в выведенной при согласовании результатов (исключительно на результате доходного подхода) величине рыночной стоимости объекта оценки, которую Общество просит установить в качестве кадастровой стоимости земельного участка.

Суд, учитывая все вышеприведенные критические замечания к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленные по делу обстоятельства, оценив в совокупности собранные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что указанная в Отчете величина рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 891 169 000 руб. не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и представленный заявителем Отчет не доказывает обоснованность требований заявителя; представленный заявителем отчет суд находит ненадлежащим доказательством определения в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости; отчет не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки.

Представленные ООО "Топ-Консалт" письменные возражения на замечания не опровергли доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка.

Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Положительное экспертное заключение само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости объекта. По существу проведенная экспертиза являлась нормативно-методической, из текста положительного заключения не следует, что эксперт лично знакомился с объектом оценки, проверял точность данных, использованных оценщиком.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе.

Оснований для проведения по делу судебной экспертизы, о назначении которой ходатайствовал представитель заявителя в ходе судебного разбирательства, суд не усмотрел; оценка представленных лицами, участвующими в деле, доказательств, в том числе проверка соответствия Отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и федеральным стандартам оценки, не требует специальных познаний, и осуществляется судом в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляла 891 169 000 руб., заявителем не представлены.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Разрешая требование заявителя об обязании Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка, суд находит, что оно является производным от просьбы заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, в удовлетворении которой отказано.

При таких данных оснований для удовлетворения требований Общества в этой части также не имеется; кроме того, суд учитывает, что факт неправомерного уклонения ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиала по Москве) от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости отсутствует, а на Управление Росреестра по Москве государством не возложены функции по ведению государственного кадастра недвижимости, в том числе вопросы внесения в него каких-либо изменений; Управление является органом, выполняющим функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Совтрансавто-Москва" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004003:93, общей площадью 47190 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, вл. 58, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести измененные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в Государственный кадастр недвижимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова