Решение Московского городского суда от 21 мая 2015 г. N 3-156/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-156/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Аркада" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006005:8, общей площадью 5 247 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Неверовского, вл.9, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Аркада" обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006005:8, общей площадью 5 247 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Неверовского, вл.9, просило с учетом изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установить его кадастровую стоимость в размере 256 690 000 руб., равном рыночной стоимости.

В обоснование требований заявитель указал, что является фактически владельцем и пользователем указанного земельного участка, вносит арендные платежи, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы N 751-ПП по состоянию на 01 января 2013 года кадастровая стоимость спорного участка составила 348 382 383,03 руб.

По мнению заявителя, установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость является завышенной, превышает рыночную стоимость участка. По заказу заявителя была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с отчетом об оценке N 1737-14 рыночная стоимость участка составляет 256 690 000 руб. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.

Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление арендной платы исходя из установленной в отношении объекта кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, нарушает его права.

В судебном заседании представители заявителя по доверенности Веселов М.А. и Нечепай Ю.А. заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Важина А.Н., Степанов Л.Н. против удовлетворения заявленных требований возражали, по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы и не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем полагали, что в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявляли о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка; в представленном заявителем отчете содержится ряд методологических недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки и др., что свидетельствует о неподтвержденности полученного итогового результата.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Управление Росреестра по Москве и ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представили.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, выслушав пояснения допрошенного в качестве специалиста оценщика ООО "Реал-А.К." ***, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В судебном заседании установлено, что заявитель является правопреемником АОЗТ "Генератор", с которым Московским земельным комитетом г. Москвы был заключен договор аренды земельного участка от 19 января 1995 года с учетом последующих дополнительных соглашений. По условиям договора в аренду передан земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Неверовского, вл.9 площадью 5 247 кв.м.

В настоящее время заявитель является фактическим пользователем земельного участка, осуществляет в адрес арендодателя платежи, предусмотренные договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 77:07:0006005:8, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация станции технического обслуживания автомобилей.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 348 382 383,03 руб.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, заявитель обратился в суд, представив в обоснование требований отчет об оценке N 1737-14 от 15 октября 2014 года, составленный независимым оценщиком ООО "Реал-А.К." *** (полис страхования ответственности ГО-ОЦ-139/14 от 20 марта 2014 года, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков" от 27 апреля 2012 года, регистрационный N 007967) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, а также положительное экспертное заключение на него.

Согласно отчету об оценке N 1737-14 рыночная стоимость объекта составляет 256 690 000 рублей. В соответствии с экспертным заключением, подготовленным на отчет экспертом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При обращении в суд заявителем соблюден досудебный порядок разрешения спора.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Реал-А.К." с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256 и Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (застрахована ли гражданская ответственность такого лица и др.).

Таким образом, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в Отчете должны быть указаны все сведения, имеющие существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из содержания отчета следует, что оценщиком в ходе проведения оценки применен только сравнительный подход, в рамках которого выбран метод прямого сравнения продаж объекта оценки с объектами-аналогами.

Сравнительный подход в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Оценщиком выбраны следующие аналоги: земельный участок, принадлежащий на праве собственности площадью 1 652 кв.м., расположенный в г. Москве по ул. Очаковская (аналог N 1); земельный участок, принадлежащий на праве собственности площадью 2 500 кв.м., расположенный в г. Москве по ул. Б. Черемушкинская, 2а, стр. 1 (аналог N 2); земельный участок, принадлежащий на праве аренды площадью 4 600 кв.м., расположенный в г. Москве по ул. Фрязевская, вл.2 (аналог N 3); земельный участок, принадлежащий на праве аренды площадью 5 419 кв.м., расположенный в г. Москве по ул. Строгинский бульвар, дом 30 (аналог N 4).

Суд находит, что при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п.14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку датой определения кадастровой стоимости и датой оценки является 01 января 2013 года, следовательно, для сравнения объекта оценки с объектами-аналогами данные аналоги должны предлагаться к участию в сделке на эту же дату 01 января 2013 года.

Между тем, ни один из объектов-аналогов не предлагался на 01 января 2013 года. Согласно данным, содержащимся в отчете (стр. 35 Отчета), аналог N 1 имеет дату предложения - июнь 2011 года, аналог N 2 имеет дату предложения - май 2012 года, аналоги N 3 и N 4 имеют дату предложения - октябрь 2011 года. При этом, из данных, использованных оценщиком, не следует, что объекты-аналоги существовали на дату оценки и имели нетиповой срок экспозиции без изменения цен предложений о продажах.

Таким образом, у суда имеются обоснованные сомнения в возможности использования данных аналогов в целях определения величины рыночной стоимости объекта оценки, в том числе по причине отсутствия в суждениях оценщика выводов о возможных негативных факторах местоположения или отрицательных технических характеристик таких аналога в целях их корректировки по отношению к объекту оценки; суд находит, что данные объекты в качестве аналогов использованы быть не могут.

Произведенная оценщиком корректировка на дату продажи в данном случае не имеет значения, поскольку направлена на корректирование цены, что не свидетельствует о наличии объектов-аналогов на дату оценки, что при рассмотрении настоящего дела с достоверностью установлено не было.

Кроме того, в отношении аналога N 1, предлагаемого на июнь 2011 года, оценщиком указано, что по данным Управления Росреестра по Москве производится сделка, следовательно, данный объект на 01 января 2013 года не мог существовать как объект-аналог, предлагаемый на рынке.

Таким образом, оценщиком нарушен пункт 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Из положений пункта 14 ФСО N 1 следует, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком выбраны такие объекты-аналоги, которые не имеют каких-либо сходных признаков с объектом оценки.

Так, объектом оценки является земельный участок, расположенный в 5 минутах ходьбы от метро Парк Победы в Западном административном округе, площадью 5 473 кв.м., находящийся в собственности, используемый для размещения административно-торгового здания.

Аналог N 1 расположен в другом административном округе Москвы (Юго-Западный), имеет площадь 1 652 кв.м., что в три раза меньше объекта оценки, расположен в удалении 20 минут транспортом от метро.

Аналог N 2 также не имеет каких-либо сходных характеристик с объектом оценки. Аналог N 2 расположен в другом административном округе, имеет площадь 2 500 кв.м., что в 2 раза меньше, чем объект оценки, расположен в удалении 10 минут транспортом от метро.

В отношении аналогов N 3 и N 4 также отсутствуют сходные признаки с объектом оценки.

Изложенное показывает, что оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, все они значительно удалены от объекта оценки, проигрывают ему по местоположению, т.к. объект оценки находится в 400 м. от Кутузовского проспекта, в районе которого стоимость земельных участков несопоставимо выше, чем в других районах.

Таким образом, использование тех объектов, которые оценщик счел аналогами объекта оценки, противоречит содержанию пункта 14 ФСО N 1, поскольку аналоги не имеют сходных характеристик с объектом оценки.

При этом, возможность применения корректировок обуславливается именно тем, что сходный по своим характеристикам объект-аналог, имеет какое-либо отклонение по одному или нескольким признакам от объекта оценки. В данном случае по всем существенным признакам объекты-аналоги отличаются от объекта оценки, в связи с чем их использование даже при наличии примененных корректировок не может дать объективной оценки.

Кроме того, суд отмечает, что в отчете об оценке не приведена достаточная и достоверная информация об объектах-аналогах.

Так, в отношении аналога N 1 не указан адрес объекта (стр. 35 отчета); в отношении аналога N 2 в отчете оценщиком указан один адрес (ул. Б. Черемушкинская, 2 а, стр.1), тогда как в копии скрин-шота (стр. 48 Отчета) указан иной адрес (ул. Б. Черемушкинская, д.2а, стр.2); в отношении аналога N 3 оценщиком также указан неверный адрес (в тексте отчета указано: ул. Фрязевская, вл.2), тогда как в копии скрин-шота (стр. 49 отчета) указан адрес: ул. Фрязевская, вл.2, стр.1; в отношении аналога N 4 в скрин-шоте (стр. 49 отчета) цена объекта указана в долларах США (5 000 000), в тексте отчета цена в отношении данного объекта указывается в рублях 155 000 000 руб. (стр. 35 Отчета), при этом оценщиком не приводится соотношение валютных курсов, из текста отчета не следует, по какому курсу оценщиком рассчитана стоимость объекта в рублях с учетом того, что данный объект по этой цене предлагался в объявлении на октябрь 2011 года, а оценка произведена оценщиком на 01 января 2013 года.

В тексте отчета (стр. 35 Отчета) оценщиком указывается, что и объект оценки и объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования земельного участка - коммерческая застройка, строительство торгово-бытовых объектов. Вместе с тем, из объявлений объектов-аналогов не следует указание на какой-либо вид разрешенного использования земельных участков.

Так, в отношении аналога N 1 (стр. 48 отчета) в тексте объявления отсутствует какое-либо указание как на вид разрешенного использования земельного участка, так и на категорию земель, к которой относится участок. Отсутствует такая информация и в отношении аналога N 2.

В отношении аналога N 3 в тексте отчета (Стр. 35 Отчета) оценщиком указано, что участок предоставлен на праве аренды под строительство торгово-бытовых объектов. При этом, из текста приложенного к отчету объявления (стр. 49 отчета) следует, что участок предоставлен для размещения магазинов, объектов общественного питания, бытового обслуживания в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004г. N 865-ПП. Однако 03марта 2009 года данное постановление утратило силу, следовательно, договор аренды, на котором не было реализовано предусмотренное постановлением строительство, подлежит расторжению, а целевое назначение участка подлежит изменению. Оценщиком данное обстоятельство не принято во внимание.

В отчете об оценке указано, что аналоги N 3 и N 4 предлагаются в аренду и оценщиком оценивается право аренды. При этом оценщиком не учитывается срок аренды и не приводится соответствующая корректировка на срок аренды. Между тем, стоимость права аренды земельного участка напрямую зависит от срока аренды. Данное обстоятельство оценщиком проигнорировано.

Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Из содержания отчета (стр. 35 отчета) усматривается, что сведения об объектах-аналогах взяты оценщиком из различных информационных порталов. Пунктом 10 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В отчете об оценке (стр. 35 отчета) не содержатся достаточные ссылки на источники информации, в результате чего невозможно сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В описании источников информации (л.д.53) оценщиком приведены ссылки на сами сайты www.cian.ru, но не на интернет-страницы, зайдя на которые могла бы быть проверена достоверность используемой оценщиком информации и ее актуальность на дату оценки.

В отношении аналога N 1 сведения, как указывает оценщик, получены из базы данных Росреестра, однако имеющаяся в приложении ссылка не позволяет проверить данную информацию, в открытом доступе какая-либо база данных Росреестра отсутствует.

Таким образом, при составлении отчета оценщиком нарушен пункт 10 ФСО N 3 и пункт 4 того же ФСО, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В тексте отчета оценщик при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами приводит ряд корректировок. Некоторые корректировки, произведенные оценщиком, являются неверными, что в итоге занижает стоимость объекта оценки.

Так, аналог N 1 расположен за МКАД в районе Солнцево, однако при расчете корректировки в отношении данного аналога оценщик необоснованно принимает расположение данного аналога в зоне ТТК-МКАД, что приводит к использованию недостоверной корректировки и занижению стоимости объекта. Кроме того, в представленных в отчете материалах отсутствуют данные для расчета корректировки в районе расположения аналога N 1.

Таким образом, отчет об оценке не соответствует пункту19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; а также не соответствует пункту 22 ФСО N 1, согласно которому при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

В тексте отчета оценщик приводит корректировку на площадь земельных участков (Стр. 38 отчета). При этом размер корректировки рассчитан на основании устаревших данных исследования А.Д. Власова "Проблемы кадастровой стоимости земельных участков". По этим данным оценщиком произведен расчет для участков под производственную застройку и по состоянию на 2005 год. При этом оценщиком в нарушение пункта 22 ФСО N 1 не приведено обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки для региона объекта оценки.

Кроме того, используя данные, указанные в статье А.Д. Власова, оценщик попросту сослался на утверждения, авторство которого принадлежит иному лицу, без проверки его обоснованности и научной ценности. Однако опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.

Таким образом, при составлении отчета оценщиком нарушен пункт 10 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пункт 4 того же ФСО, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

При этом, у суда не имелось оснований для назначения экспертизы, поскольку достоверно установлено, что отчет заявителя не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, ходатайствуя о назначении экспертизы заявитель, по существу, просит поставить перед экспертами правовой вопрос.

При этом судом учтено, что исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя. В настоящем споре доказательства, представленные заявителем, являются недостоверными.

Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

К пояснениям специалиста *** суд относится критически; они не опровергли доводы заинтересованных лиц и установленные судом при рассмотрении настоящего дела факты допущенных оценщиком методологических нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка.

Как уже неоднократно указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляла 256 690 000 руб., заявителем не представлены.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Аркада" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006005:8, общей площадью 5 247 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Неверовского, вл.9, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского

городского суда Р.Б. Михайлова