Решение Московского городского суда от 13 мая 2015 г. N 3-167/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-167/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Легион" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001084:1254, общей площадью 880 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, владение 46/2, строение 3, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Легион" (далее - ЗАО "Легион", Общество, заявитель, арендатор) 24 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 880 кв. метров с кадастровым номером 77:01:0001084:1254, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, владение 46/2, строение 3 (далее - земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 125 049 144 руб.

В своем заявлении Общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" в отчете N Н-1408281 от 28 октября 2014 года в размере 65 323 560 руб. по состоянию на 01 января 2013 года с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года (том 1 л.д. 19).

В обоснование заявленных требований Общество указало на то, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды от 30 июля 2007 года N М-01-514699, по условиям договора размер ежегодной арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" в названном выше отчете и составила 65 323 560 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент" N 3123/С-14 от 29 октября 2014 года.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель заявителя по доверенности Хохлов А.А. в судебное заседание явился, по основаниям, изложенным в заявлении, поддержал требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка; ссылался на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды, в связи с чем настаивал на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 65 323 560 руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными по основаниям приобщенных к материалам дела письменных возражений ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" и доводам оценщика ***.

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Прытков В.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, предоставлен Обществу на основании договора аренды, земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем полагали, что в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявляли о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка; Общество, будучи арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости принадлежащего городу Москве объекта недвижимости, а кроме того, в представленном заявителем отчете содержится ряд методологических недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки и др., что свидетельствует о неподтвержденности полученного итогового результата.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Управлением Росреестра по Москве в ходе рассмотрения дела был представлен отзыв на заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на методологические недостатки Отчета, существенным образом влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости земель города Москвы, кадастровая стоимость земельного участка изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной (том 2 л.д. 1-5).

ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представлено.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив в качестве свидетеля оценщика ***, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, площадью 880 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, владение 46/2, строение 3, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:01:0001084:1254, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под административные цели и благоустройство территории.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 125 049 144 руб. (том 1 л.д. 38).

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001084:1254 передан Обществу в пользование до 26 февраля 2019 года для эксплуатации здания под административные цели и благоустройство территории на основании договора аренды земельного участка N М-01-514699 от 30 июля 2007 года (том 1 л.д. 39-55).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентом соотношении к его кадастровой стоимости.

По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 ноября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 31 октября 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами заявлено об отсутствии у Общества права как арендатора земельного участка, выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы заинтересованных лиц о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается ни что иное как рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, заявитель, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд также не принимает во внимание доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть заявитель.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку как уже указывалось выше, проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами заинтересованных лиц о том, что заявитель, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.

Довод заинтересованных лиц о том, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата в полном объеме относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при исчислении налога на прибыль подлежит отклонению. Главной целью деятельности заявителя является извлечение прибыли от своей деятельности. Повышение арендной платы приводит к дополнительным расходам и сокращению прибыли, что нарушает права заявителя в сфере предпринимательства. Последующий учет арендных платежей в составе расходов при исчислении налога на прибыль это нарушение не упраздняет.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой и ее обоснованность, лежит на заявителе.

Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЗАО "Легион" представило в суд отчет об оценке от 28 октября 2014 года N Н-1408281, составленный по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" (оценщиком ***), в котором по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость земельного участка была определена в размере 65 323 560 рублей.

Согласно положительному экспертному заключению от 29 октября 2014 года N 3123/С-14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент", названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Расчет стоимости объекта оценки подтверждается.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены замечания на отчет об оценке от 28 октября 2014 года.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля оценщик *** дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в Отчете профессиональных суждений, подтвердил свои выводы, изложенные в Отчете, пояснив, что оценка производилась на основании представленной заказчиком документации, доступной на дату оценки информации, рыночная стоимость земельного участка была им определена при согласовании величин, полученных разными подходами, полагал, что в Отчете представлена вся существенная для расчета стоимости информация и параметры об объекте оценки и выбранных аналогах, Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256 и от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (застрахована ли гражданская ответственность такого лица и др.).

Таким образом, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в Отчете должны быть указаны все сведения, имеющие существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из отчета вида, что при оценке земельного участка оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от затратного подхода, что согласуется с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и вышеприведенным правилом ФСО N 1.

Вместе с тем, суд полагает, что оценщиком в нарушение требования пункта 18 ФСО N 1 некорректно был определен сегмент рынка улучшений объекта оценки, что в конечном итоге существенным образом повлияло на определение стоимости как сравнительным, так и затратным подходом.

Так, согласно подпункту в) пункта 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Из раздела 2.5 Отчета следует, что оценщик определяет класс улучшений расположенного на оцениваем земельном участке здания как бизнес-центр класса "С", по отношению к данному классу улучшений оценщик далее подбирает объекты аналоги и анализирует рынок коммерческой недвижимости такого класса в разделе 4 Отчета. При этом, какого бы то ни было обоснования отнесения здания к такому классу оценщиком в Отчете не приведено, данные по классификации офисной недвижимости в Отчете также отсутствуют.

Как указывают заинтересованные лица со ссылкой на размещенные в сети Интернет объявления об аренде нежилых помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, арендатором здание позиционируется как бизнес-центр более высокого класса "В" и именно с учетом такого его класса помещения сдаются в аренду. Указанное обстоятельство в ходе разбирательства по делу заявителем опровергнуто не было, к показаниям оценщика ***, утверждавшего, что в действительности здание является бизнес-центром класса "С", суд относится критически, учитывая, что сам собственник здания (заявитель) рассматривает и позиционирует его как более высокий класс офисной недвижимости. При таких данных оснований сомневаться в доказательствах представленных заинтересованными лицами суд не усматривает.

Изложенное свидетельствует о том, что оценщиком неверно был определен сегмент рынка улучшений объекта оценки и как следствие не проведен анализ рынка соответствующего класса недвижимости в целях выяснения интервала и диапазона значений цен, допустил нарушение пункта 4 ФСО N 3, принципов обоснованности и проверяемости, а также пункта 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСОN 7), устанавливающего, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Кроме того обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в нарушение подпункта "а" пункта 11 ФСО N 7 оценщик в отчете не проанализировал социально-экономическую ситуацию в регионе, которая напрямую оказывает влияние на рынок оцениваемого объекта, определяет тенденции на рынке в период, предшествующий оценке.

По убеждению суда, приведенные нарушения вводят пользователя Отчета в заблуждение относительно количественных и качественных характеристик объекта оценки и его улучшений, сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, и свидетельствует о несоответствии Отчета как требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, а также вышеприведенным требования Федеральных стандартов оценки. Суд полагает, что приведенный в отчете анализ рынка по отношению к офисной недвижимости более низкого класса не предоставляет возможности получить достоверную информацию обо всех ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта оценки и подлежащих использованию при определении его стоимости.

Таким образом, в рамках Отчета невозможно провести анализ соответствия цен предложений объектов-аналогов рыночным данным, что в том числе подвергает объективному сомнению вывод оценщика о диапазоне цен на земельные участки под административную застройку в городе Москве, он не может служить ориентиром рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы представителя заявителя со ссылкой на показания оценщика *** и подготовленные ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" возражения на замечания заинтересованных лиц к отчету, о достаточности приведенного в отчете анализа рынка, его соотносимости для целей общей характеристики ситуации земельного рынка, подтверждающей, по мнению оценщика, диапазон стоимостей земельных участков, суд находит несостоятельными, поскольку в силу подпункта "ж" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должен содержаться анализ рынка объекта оценки в том числе применительно к правильно установленному сегменту рынка, а не сведения о рынке земли под коммерческую недвижимость класса, относящегося к иному по сравнению с оцениваемым сегменту рынка.

При проверке обоснованности примененной оценщиком в Отчете методологии и последовательности расчетов в рамках сравнительного подхода, судом установлено, что оценщик использовал метод выделения и анализировал предложения по продаже 4 "единых объектов недвижимости" в различных округах города Москвы, сведения об объектах представлены на стр. 49-50 Отчета, а также исходная информация об аналогах представлена в приложении к Отчету (объявления размещены и скопированы с сайта http://zdanie.info).

Условием применения метода выделения является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Метод предполагает, расчет стоимости улучшений или стоимости воспроизводства улучшений с последующим вычитанием из стоимости единого объекта недвижимости стоимости улучшений, определение отличий по каждому из элементов сравнения и их корректировка в целях их сглаживания, расчет рыночной стоимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В рамках использованного метода для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, оценщик рассчитал стоимость существующих строений на земельных участках и далее "очистил" цены предложений объектов-аналогов от стоимости расположенных на них улучшений (зданий).

Вместе с тем, анализ объявлений о продажах объектов аналогов свидетельствует о том, что продаются не земельные участки либо единые объекты недвижимости, а здания; из содержания объявлений сделать обоснованный вывод о том, что указанная в них цена включает в себя не только цену здания, но и стоимость земельного участка (передачу прав на земельный участок) не представляется возможным.

В частности, это следует из указаний в объявлениях о том, что земельные участки под зданиями переданы собственникам зданий в пользование на основании договоров аренды; только в отношении объекта аналога N 3 в объявлении имеется ссылка на то, что земля под зданием принадлежит продавцу на праве собственности и возможно цена предложения по продаже здания также включает в себя вознаграждение за передаваемые права на земельный участок, хотя из текста самого объявления этого не следует.

Таким образом, суд считает, что у оценщика отсутствовало основное условие для расчета рыночной стоимости методом выделения - информация о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, в связи с чем суд находит несостоятельными суждения и расчеты оценщика в целях получения результата стоимости в рамках сравнительного подхода и полагает, что стоимость, определенная в данном подходе, не находит своего объективного подтверждения.

Кроме того, суд отмечает, что в отчете не приведена полная информация об объектах-аналогах, выбранных оценщиком в целях расчета стоимости методом выделения, в частности, не указано точное местоположение объектов аналогов (данные приведены по сведениям и информации, содержащейся в объявлениях о продажах), хотя на стр. 55 Отчета оценщик указал на то, что производил визуальный осмотр объектов, поименованных в объявлениях, то есть точное местоположение объектов аналогов оценщику было известно; причины, по которой эти сведения не могли быть отражены в Отчете, не установлены, в то же время в соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информацию о точном местоположении объектов аналогов суд считает существенной, поскольку это значительным образом влияет их стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

При расчете поправки на отчуждаемые права оценщик определил, что коэффициент для перехода от прав собственности к праву долгосрочной аренды составляет 11,2%; расчет корректировки произведен по отношению факторов срочного и бессрочного аннуитетов, без учета региональных особенностей рынка земельных участков и рыночных данных (соотношении спроса и предложения на продажу (покупку) прав аренды и прав собственности, сложившихся на открытом рынке к дате проведения оценки). При этом полученное оценщиком значение не проанализировано на соответствие рыночным данным, поскольку на основании "Справочника оценщика недвижимости. Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты" (Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова Д.А. Издательство: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012), соотношение цен земельных участков, передаваемых на праве собственности, к ценам земельных участков, передаваемых на правах долгосрочной аренды, составляет в среднем 17,6%; а в Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга СРД N 11 под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича соотношение цен земельных участков, передаваемых на праве собственности, к ценам земельных участков, передаваемых на правах долгосрочной аренды, в Москве составляет: - середина, офисное - 63%.

Кроме того, суд критически относится к введенной оценщиком величине поправки на местоположение, которая была определена на основе соотношения цен на жилье в районах расположения рассматриваемых объекта оценки и объектов аналогов.

По мнению суда, это не может быть признано обоснованным для участков под административную (офисную) недвижимость, для которых основным ценообразующим фактором является близость к центру города, крупным городским магистралям в районах деловой застройки и для которых такие ценообразующие факторы, которые используются для жилой недвижимости (экология и близость к рекреационным зонам, повышающие стоимость жилья) не имеют существенного значения, поскольку эти факторы не влияют на доходность бизнес-центров.

При таких данных, даже если принять во внимание расчеты оценщика в рамках метода выделения, суд считает, что введенные оценщиком корректировки (на объем передаваемых прав, на местоположение) нельзя признать обоснованными, отказ оценщика в такой ситуации от применения величины корректировок, подтверждаемых экспертными мнениями аналитиков по результатам анализа рынка в соответствующих исследованиях, выглядит более чем сомнительно.

То обстоятельство, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки, не предоставляет ему права использовать те или иные корректировки без их соответствующего обоснования и подтверждения.

Таким образом, суд находит, что в Отчете при проведении оценки сравнительным подходом были нарушены принципы однозначности, обоснованности и проверяемости, установленные пунктом 4 ФСО N3: содержание отчета вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, допускает неоднозначное толкование; состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяют воспроизвести расчет стоимости и согласиться с суждениями оценщика и введенными им корректировками; отчет в этой части не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки по приведенным выше основаниям.

Далее, проверяя примененную оценщиком в Отчете методологию и последовательность расчетов в рамках использованного доходного подхода, суд также усматривает существенные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Так, доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения; при применении доходного подхода оценщик должен установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиком, в частности, произведены расчеты стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка, чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за выбранный период на основе рыночных ставок арендной платы, определены величина чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, и коэффициент капитализации доходов, а также величина земельной ренты.

При этом, из Отчета видно, что для определения величины доходов от объекта оценки как единого объекта недвижимости оценщик рассчитывает потенциальный валовый доход на основе рыночного уровня арендных ставок и количества сдаваемых в аренду площадей, "очищая" ставки арендной платы от величины налога на добавленную стоимость.

Тем самым, из Отчета следует, что поток доходов определен без учета НДС, в то время как затраты на воспроизводство улучшений (зданий и сооружений) рассчитаны оценщиком с включением величины НДС.

При такой методологии расчетов поток доходов уменьшается на величину НДС, а стоимость затрат, напротив, увеличивается на указанную величину.

По убеждению суда, это не может быть признано верным; в рамках такой методологии и последовательности расчетов следовало учесть вклад НДС и в потоке доходов в целях сопоставимости затрат и доходов друг с другом.

Это также позволяет усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенную в отчете итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, в том числе с учетом того, что итоговая величина в соответствии с правилами ФСО N 1 была выведена оценщиком при согласовании результатов двух подходов.

Таким образом, представленный заявителем отчет суд находит ненадлежащим доказательством, он не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки, а указанная в нем величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере 65 323 560 руб. не нашла своего объективного подтверждения в судебном заседании.

Представленные ООО "Независимый Консуальтационный Центр "Эталонъ" письменные возражения на замечания, равно как и показания свидетеля *** не опровергли доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиками методологических нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка.

С учетом всех вышеприведенных критических замечаний к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, на основании которого заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 65 323 560 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, как не отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года.

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляла 65 323 560 руб., заявителем не представлены.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Легион" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001084:1254, общей площадью 880 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, владение 46/2, строение 3, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова