Решение Московского городского суда от 7 июля 2015 г. N 3-182/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-182/15 по заявлению Закрытого акционерного общества "Завод металлической и медицинской мебели" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Завод металлической и медицинской мебели" (далее - ЗАО "МетМедМебель", заявитель, Общество, собственник) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2 (далее по тексту - здание, объект оценки, объект недвижимости, объект капитального строительства), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в размере 323 938 077,29 руб.

В своем заявлении Общество просит установить кадастровую стоимость здания, равной его рыночной стоимости в размере 172 803 774,21 руб. по состоянию на 01 января 2013 года с применением данной кадастровой стоимости здания, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований ЗАО "МетМедМебель" указало на то, что является собственником здания, последнее включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как их кадастровая стоимость на 2014 год, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год". Общество является плательщиком налога на имущество организаций, а потому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость здания затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость здания является налоговой базой для расчета и уплаты данного налога; завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для Общества налогового бремени; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость объекта оценки определена независимым оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Активные Бизнес Консультации" в Отчете за N О-23/01/14-3 от 08 мая 2014 года и подтверждена положительным экспертным заключением.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель ЗАО "МетМедМебель" по доверенности Литовцев А.В. в судебное заседание явился, требования поддержал; ссылался на то, что рыночная стоимость здания определена в результате его индивидуальной с учетом всех уникальных характеристик объекта оценки; полагал, что представленный Отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости здания, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными.

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Захаров А.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости здания были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", сведения о кадастровой стоимости спорного здания были внесены в государственный кадастр недвижимости, незаконными эти действия и нормативный правовой акт не признаны; кроме того, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы полагали, что заявителем не доказан факт установления в отношении здания его рыночной стоимости на 01 января 2013 года в указанном размере, поскольку представленный Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки; по утверждению заинтересованных лиц, оценщиком в Отчете некорректно произведен анализ рынка объекта оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., недостатки Отчета существенным образом влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости здания.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Управление Росреестра по Москве и ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представили.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив свидетелей *** и ***, в том числе огласив ранее данные свидетелем *** в ходе судебного разбирательства показания и пояснения, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что здание с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2, принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается представленной нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права.

Здание поставлено на государственный кадастровый учет и сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости с присвоением вышеуказанного кадастрового номера.

Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" была утверждена кадастровая стоимость здания в размере 323 938077,29 руб., сведения о таком размере кадастровой стоимости здания были внесены в Государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".

Здание включено в Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год (строка 713 приложения).

Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как его кадастровая стоимость.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 11 декабря 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывают на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; в нем, как уже указывалось выше, закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Кроме того, анализ приведенных положений действующего законодательства, регулирующего и подлежащего применению к возникшим правоотношениям, свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.

В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащее Обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.

Суд также не принимает во внимание доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть заявитель. Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Кроме того, суд учитывает, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости здания по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, не предполагают проверку достоверности установленных в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении; эти обстоятельства предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, в связи с чем доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о проведении государственной кадастровой оценки в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства суд во внимание не принимает.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой и ее обоснованность, лежит на заявителе.

Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЗАО "МетМедМебель" представило в суд отчет об оценке N О-23/01/14-3 от 08 мая 2014 года, составленный по заказу заявителя ООО "Активные Бизнес Консультации" (оценщик ***) (далее - Отчет), в котором по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость здания была определена в размере 172 803 774,21 рублей.

Согласно положительному экспертному заключению от 571/Н-14 от 02 июля 2014 года, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент" по результатам нормативно-методической экспертизы, Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; экспертное заключение сделано по результатам анализа текста Отчета, без личного ознакомления эксперта с объектом оценки и документацией заказчика, без анализа данных, без проведения интервью с заказчиком и оценщиком, без производства каких-либо измерений на местности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены замечания к Отчету об оценке от 08 мая 2014 года.

Допрошенные в ходе судебного разбирательства в качестве свидетелей оценщик *** и эксперт *** дали дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в Отчете и экспертном заключении профессиональных суждений, подтвердили свои выводы, изложенные в Отчете и заключении, пояснив, что оценка производилась на основании представленной заказчиком документации, доступной на дату оценки информации, рыночная стоимость здания была определена по результатам согласования результатов, полученных сравнительным, затратным и доходным подходами; полагали, что Отчет не вводит пользователей в заблуждение, все расчеты являются методологически верными, поддержали дополнительно представленные ООО "Активные Бизнес Консультации" пояснения о необоснованности доводов заинтересованных лиц.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Активные Бизнес Консультации" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256 и от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного здания.

Так, по мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Первое, что обращает на себя внимание при анализе Отчета, это то, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.

НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции _", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

Доводы заявителя со ссылкой на позицию оценщика ООО "Активные Бизнес Консультации" и эксперта ***, о том, что в целях предотвращения введения в заблуждение пользователей отчетов об определении кадастровой стоимости объекта оценки в отчете следует указывать информацию о наличии или отсутствии величины НДС в составе кадастровой стоимости (письмо Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (письмо от 10 апреля 2012 года N Д064-1006), суд во внимание не принимает. В настоящем деле определяется не кадастровая, а рыночная стоимость объекта оценки, для которой характерно определение именно с учетом величины налога на добавленную стоимость.

Также суд отмечает, что на территории города Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС, что следует из п.8 "Допущений, касающихся расчетов кадастровой стоимости" Отчета об определении кадастровой стоимости на территории города Москвы от 21.11.2013г.

С учетом изложенного, ввиду того, что на территории города Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость подлежит определению без учета НДС, не имеется.

Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.

Далее, в соответствии с пунктами 20 и 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Из Отчета следует, что при оценке спорных объектов недвижимости оценщик применил сравнительный, доходный и затратный подходы, обоснованно полагая, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Вместе с тем, проверяя примененную оценщиком в Отчете методологию и последовательность расчетов в рамках использованных подходов, суд находит, что оценщиком были допущены нарушения требований Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральных стандартов оценки; использованы некорректные данные об объекте оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, недостатки Отчета существенным образом влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости здания.

Так, анализ расчетов и суждений при оценке объекта недвижимости затратным подходом, суд не может согласиться с примененным в Отчете регионально-экономическим коэффициентом и использованным индексом изменения цен на строительно-монтажные работы в целях расчета затрат на воспроизводство здания.

Как следует из Отчета, оценщик принимает регионально-экономический коэффициент (стр. 162 Отчета) в размере 1,211 (по данным бюллетеня N80 "Индексы цен в строительстве") по состоянию на 01.07.2012 года, а при расчете индекса изменения цен строительно-монтажных работ основывается на значениях индексов на 01 января 2011 года и на дату оценки 01 января 2013 года.

Вместе с тем, величина названного коэффициента не соответствует значению коэффициента на дату оценки, на 01 января 2013 года он составлял 1,213 (по данным бюллетеня N82 "Индексы цен в строительстве").

Ссылки заявителя и оценщика в показаниях и письменных пояснениях на то, что данные бюллетеня N 82 не могли быть использованы Оценщиком в силу положений пункта 19 ФСО N 1, суд находит несостоятельными, учитывая, что этой нормой запрещено использовать при проведении оценки информацию о событиях, произошедших после даты оценки; в данном случае информация, используемая при проведении оценки (корректная величина коэффициента) соответствует дате оценки - 01 января 2013 года и тот факт, что эти данные приведены в бюллетене, выпущенном после этой даты, не свидетельствует о том, что указанная информация не могла быть использована в оценке; события (дата, по состоянию на которую определен названный коэффициент) не относятся к периоду после даты оценки.

Кроме того, это в том числе подтверждается рекомендациями по применению справочников Ко-Инвест (раздел 1 справочника Ко-Инвест "Общественные здания 2011"), в котором указано, что регионально-экономический коэффициент необходимо принимать на дату оценки в соответствии с разделом 8.2 бюллетеня "Индексы цен в строительстве".

Заинтересованными лицами также оспариваются определенные в Отчете индексы изменения цен на строительно-монтажные работы, при этом Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывают на то, что при определении индексов изменения цен строительно-монтажных работ Оценщик принимает некорректные значения индексов, а также использует данные раздела 2.1 бюллетеня "Индексы цен в строительстве", тогда как рекомендации по использованию справочников Ко-Инвест четко требуют использования раздела 2.2 бюллетеня, где указанные индексы на строительно-монтажные работы представлены в разрезе классов конструктивных систем.

Так, из Отчета видно, что изменения цен в строительстве рассчитывались оценщиком из величин индексов изменения цен на строительно-монтажные работы на дату 01 января 2011 года (6,874) и на 01 июля 2012 года (как наиболее близкой дате к дате оценки) (размер индекса принят равным 8,472). Расчеты основаны на данных бюллетеня N 74 "Индексы цен в строительстве).

Вместе с тем, анализ данных этого бюллетеня показывает, что указанные величины индексов не соответствуют тем периодам, на которые они использованы оценщиком; первый индекс - это индекс середины 2010 года, второй индекс - средний индекс 2 квартала 2012 года, верные величины индексов на использованные оценщиком даты 01 января 2011 года и 01 июля 2012 года - это соответственно индекс на декабрь 2010 года и июнь 2012 года, которые имеют иные значения и соответственно при их применении в расчетах приводят к иному отличному результату. Доводы представителя заявителя, а также свидетеля *** об обратном суд отклоняет как несостоятельные и опровергнутые в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, суд находит, что оценщиком были в Отчете использованы неверные величины индексов, что существенно завышает индекс перерасчета и искажает величину затрат на воспроизводство объекта оценки.

Также обращает на себя внимание и тот факт, что при определении затрат на замещение оценщик дополнительно относит к их стоимости дополнительные косвенные затраты на прокладку инженерных сетей в размере 17,5% (стр. 165 Отчета). В соответствии с рекомендацией по использованию справочников Ко-Инвест данные затраты не относятся к затратам на замещение оцениваемого здания, эти улучшения относятся не к стоимости здания, а к улучшениям земельного участка под пятном застройки.

Кроме того, в Отчете оценщиком в расчете улучшений использованы разные параметры по классу качества здания, которые в нарушение пункта 4 ФСО N 3 вводят пользователей Отчета в заблуждение и допускают неоднозначного толкования относительно класса качества здания.

Так, для расчета стоимости замещения оцениваемого здания за основу удельного показателя строительства принят по Справочнику КО-ИНВЕСТ "Складские здания и сооружения" объект-аналог класса качества "Ecomon", соответствующий наиболее дешевому удельному показателю строительства складов класса "С" (стр. 159 Отчета); при этом при расчете прибыли инвестора Оценщик принимает прибыль инвестора в размере 58% для складов-терминалов более высокого класса "В", расположенных в срединной зоне города на основании данных справочника СРД N 11, 2012 года (Стр. 166 Отчета), тогда как этому соответствует удельный показатель строительства по аналогам более высокого класса, а не по объекту уровня "Ecomon".

Таким образом, анализ применения оценщиком затратного подхода позволяет сделать вывод о занижении результатов определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

Применение оценщиком для получения величины рыночной стоимости здания сравнительного подхода также вызывает определенные сомнения суда в их корректности и обоснованности.

Так, в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже расположенных в разных округах города Москвы 4 объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов; в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам.

Первое, что обращает на себя внимание, это длительный, превышающий 1,5 года срок экспозиции предложения о продаже аналога N4 (стр. 95 Отчета), его невостребованность на рынке; в связи с нетиповым сроком экспозиции аналогичных объектов (в пределах 6 месяцев - стр. 31 Отчета) у суда имеются обоснованные сомнения в возможности использования данного аналога в целях определения величины рыночной стоимости объекта оценки, в том числе по причине отсутствия в суждениях оценщика выводов о возможных негативных факторах местоположения или отрицательных технических характеристик такого аналога в целях их корректировки по отношению к объекту оценки.

Доводы о несущественности изменения стоимости по сравнительному подходу в связи с "неиспользованностью" данного аналога, суд во внимание не принимает, учитывая, что выбор объектов-аналогов является основой сравнительного подхода, на нем строится весь массив рассуждений и расчетов при определении величины рыночной стоимости объекта оценки.

Далее, из Отчета следует, что в рамках метода прямого сравнения продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого здания, оценщик "очистил" цены предложения объектов-аналогов от стоимости земельных участков.

Вместе с тем, анализ объявлений о продажах объектов-аналогов не свидетельствует о том, что продаются единые объекты недвижимости и указанная в объявлении цена относится не только к зданию, а стоимость - требует очищения на долю, приходящуюся на земельный участок (стр.187-189 Отчета).

В частности, это следует из указаний в объявлениях о том, что земельный участок под объектом-аналогом N 2 передан собственнику здания в пользование на основании договора аренды; каких-либо сведений о земельных участках под объектами-аналогами N 1 и N 4 в объявлениях вообще не приведено и по выводу оценщика земельные участки под зданиями также переданы собственникам на условиях аренды.

Таким образом, суд находит несостоятельными суждения оценщика о необходимости корректировки (уменьшения) указанной в предложениях о продажах аналогов NN 1,2 и 4 цен на стоимость земельного участка (стр. 95-98 Отчета).

При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования пункта 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Кроме того, суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал здания, существенно отличающиеся от оцениваемого как по площади (в частности, два из четырех выбранных объектов аналогов имеют площадь почти в 3 раза меньшую, по сравнению с другими аналогами и объектом оценки), продажной стоимости (отличие более чем в 10 раз) и местоположению (все они значительно удалены от объекта оценки, расположены в разных округах Москвы и пределах разных магистралей (зон)).

Все это, по убеждению суда, свидетельствует о невозможности использования таких объектов в качестве объектов-аналогов в виду отсутствия у таких объектов сходных характеристик с объектом оценки.

Доводы оценщика и эксперта о том, что все указанные различия объектов-аналогов между собой и с объектом оценки были нивелированы специально введенными в этих целях поправками, а скорректированные цены находятся в одном диапазоне (20-24 тысячи рублей на 1 кв.м.) суд не считает достаточным обоснованием использования в целях определения рыночной стоимости объекта оценки данных объектов-аналогов, учитывая, что валовая коррекция по двум объектам-аналогам превысила 50%, а для двух других составила более 80%, что указывает на несопоставимость объектов-аналогов с объектом оценки, отнесению их к иному сегменту рынка, ценообразование для которых возможно строится на факторах, не влияющих и не имеющих существенного значения для объекта оценки.

Также вызывают определенные сомнения и введенные оценщиком корректировки по ряду ценообразующих факторов.

В частности, суд находит необоснованным отсутствие корректировки на состав площадей/использование, учитывая, что в составе оцениваемого здания есть торговые площади, доля которых в общей площади занимает 9%, тогда как все объекты-аналоги являются складскими комплексами с различной долей офисных помещений и не содержат торговых площадей; средние цены продажи торговых площадей дороже цен продажи офисных площадей, что не отрицалось заявителем; вместе с тем, корректировка на наличие в оцениваемом здании торговых площадей оценщиком не проводилась.

Из отчета также следует, что при определении величины рыночной стоимости 1 кв.м. здания (стр. 95-98 Отчета) оценщик уменьшил цены за единицу площади объектов-аналогов на величину налога на добавленную стоимость, тем самым еще дополнительно и необоснованно занизив стоимость объекта оценки на названную величину.

Полученная оценщиком средневзвешенная рыночная стоимость 1 кв.м здания в размере 21 510,95 руб. не соответствует и приведенным в Отчете рыночным данным о средней цене предложения такого рода недвижимости в районе расположения объекта оценки с учетом скидки на торг: страница 57 - 24400-36600 руб./кв.м (складская недвижимость); страница 59 - 129-800-194800 руб./кв.м (торговая недвижимость); страница 85 - 84 000 руб./кв.м (коммерческая (офисная) недвижимость).

Доводы заявителя о том, что средняя цена предложения офисной недвижимости в указанном размере не может быть применена и сопоставлена со средневзвешенной рыночной стоимостью 1 кв.м. конкретного объекта оценки, полученной расчетным путем, суд отклоняет, учитывая, что Отчет представляет из себя единый документ, отдельные части и разделы которого не могут рассматриваться самостоятельно в отрыве от проведенного оценщиком общего анализа рынка и др.

Все это вызывает объективные сомнения в полученной оценщиком в Отчете величине рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом; суд находит, что оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода были нарушены принципы однозначности и обоснованности, установленные пунктом 4 ФСО N3.

Анализируя применение оценщиком для получения величины рыночной стоимости здания доходного подхода, суд отмечает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения; при применении доходного подхода оценщик должен установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиком принят вид коммерческого использования здания под сдачу помещений в аренду, определены потенциальный валовый доход, предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости, рассчитаны предполагаемые расходы на содержание и обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости, определен чистый операционный доход, коэффициент капитализации.

При этом из Отчета видно, что оценщик как для определения величины доходов от объекта оценки (расчета арендной ставки), так и величины расходов на содержание, подлежащих вычету, учитывает вклад земельного участка (поправка на земельный участок, равная 31,39%) (стр. 152-153 и 135 отчета). Такой двойной учет доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости и в текущих арендных платежах за землю и в составе операционных расходов суд считает методологически неверным, это занижает стоимость объекта оценки. Плата за пользование долей земли, выраженная в текущих арендных платежах за землю, учитывается в составе операционных расходов.

Кроме того, полученная оценщиком средневзвешенная рыночная ставка аренды 1 кв.м здания в размере 4 115,42 руб. (стр. 149 Отчета) не соответствует и приведенным в Отчете рыночным данным о средней цене предложения по аренде такого рода недвижимости в районе расположения объекта оценки (страница 139 Отчета - 10 000 руб.), что опять-таки вызывает объективные сомнения в полученной оценщиком в Отчете величине рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, поскольку оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках данного подхода были нарушены принципы однозначности и обоснованности, установленные пунктом 4 ФСО N3.

Оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки являются обоснованными; они не были опровергнуты заявителем, в том числе представленными в материалы дела письменными возражениями на замечания Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы и показаниями свидетелей *** и ***.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и позволяет суду усомниться в правильности и обоснованности полученного оценщиками результата стоимости здания недвижимости в рамках доходного подхода, а также в выведенной при согласовании результатов итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, которую Общество просит установить в качестве кадастровой стоимости здания; указанная в Отчете величина рыночной стоимости здания по состоянию на 01 января 2013 года в размере 172 803 774,21 руб., не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

С учетом всех вышеприведенных критических замечаний к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, на основании которого заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка как не отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости здания, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости.

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении здания его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года составляла 172 803 774,21 руб., заявителем не представлены.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Представленные заявителем доводы в ответ на возражения заинтересованных лиц по существу отчета, не опровергают данных возражений, не свидетельствуют о наличии правомерно допустимых различных подходов со стороны разных оценщиков, что могло бы являться основанием для проведения экспертизы.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Завод металлической и медицинской мебели" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова