Решение Московского городского суда от 25 мая 2015 г. N 3-197/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0197/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Дельта-Рессурс" об оспаривании кадастровой стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дельта-Рессурс" (далее ООО "Дельта-Рессурс") обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, определённую на 1 января 2013 года, равной его рыночной стоимости, определённой на 1 января 2013 года в размере *** рублей; обязать внести соответствующие изменения в государственной кадастр недвижимости.

Свои требования ООО "Дельта-Рессурс" мотивирует тем, что является собственником названного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости его кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.

В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Дельта-Рессурс" (по доверенности) Канева Ю.В. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Васнева С.А., представляющая также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, огласив показания свидетеля Каптур В.И., допрошенного в судебном заседании 21 мая 2015 года, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Дельта-Рессурс" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *** (далее земельный участок) (л.д. 54).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2013 года установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 362 841 772,4 рублей (л.д. 58).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Дельта-Рессурс" представило отчёт об оценке от 10 сентября 2014 года N 37-14-ОЗ, составленного по заказу заявителя, Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес оценка", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 169 106000 рублей (далее отчёт 37-14-ОЗ).

Согласно положительному заключению от 15 сентября 2014 года N 3334/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчёт соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 9 декабря 2014 года N 51-3342/2014 отклонено заявление ООО "Дельта-Рессурс" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Бизнес оценка" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности, однозначности и проверяемости, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В таблице 6.1 на странице 66 отчёта N 37-14-ОЗ оценщиком приведены одинаковые даты предложения к продаже для всех объектов-аналогов - декабрь 2012 года. Вместе с тем, в приложенных к отчёту копиях объявлений отсутствует дата предложения к продаже объектов-аналогов, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).

Также в нарушение указанного принципа оценщиком в этой же таблице вводится положение о наличии у объектов-аналогов 2 и 5 коммуникаций по границе участка. Вместе с тем, в приложенных к отчёту копиях объявлений о продаже объектов-аналогов 2 и 5, сведения о коммуникациях отсутствуют.

Кроме того, в нарушение пункта 4 ФСО N 3, оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки не применяется корректировка к объекту 2, имеющему обременения в виде охранной зоны. Рассуждения оценщика о том, что эти обременения не влияют на стоимость земельного участка, поскольку практически все земельные участки имеют подобные обременения, не обоснованы, так как из приложенных к отчёту объявлениях о продаже других объектов-аналогов и описания объекта оценки усматривается, что названные земельные участки таких обременений не имеют, а, следовательно, различаются по данному ценообразующему фактору с объектом-аналогом 2.

Из приложенных к отчёту копий объявлений о продаже видно, что объекты-аналоги 2 и 3 являются одним и тем же земельным участком. Это обстоятельство подтверждается письменными материалами дела, в частности названными объявлениями о продаже (л.д. 157, 158, 240, 241), и заявителем не опровергнуто.

Названное совпадение объектов-аналогов 2 и 5 вводит в заблуждение пользователей отчёта, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

Согласно пункту 19 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

В нарушение требований названных положений, оценщик при оценке земельного участка в качестве объекта-аналога 5 использует земельный участок, который предлагался к продаже 5 июля 2013 года, то есть после даты оценки (1 января 2013 года). Указанный вывод суда подтверждается, представленной представителем Правительства Москвы копией объявления о продаже названного земельного участка и никем не опровергнут.

Местоположение оказывает значительное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости. Методическими рекомендациями местоположение земельного участка отнесено к наиболее важным факторам стоимости. Однако из отчёта следует, что оценщиком не проводится корректировка на местоположение, хотя объект оценки расположен на Калужском шоссе, объекты-аналоги 4 и 5 по Минскому и Симферопольскому шоссе, то есть на различных направлениях от города Москвы.

На странице 74, в таблице 6.3 отчёта оценщик приводит объекты-аналоги на основании которых им рассчитывается корректировка на удалённость от МКАД. Однако в этой таблице отсутствуют сведения о дате предложения этих объектов, о наличии у них коммуникаций, о виде их разрешённого использования. Копии объявлений о продаже этих объектов к отчёту не приложены, что делает невозможным проверить сопоставимость этих объектов по указанным факторам, а также корректность расчёта корректировки на удалённость от МКАД, что нарушает пункт 4 ФСО N 3 (принцип проверяемости).

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

К показаниям, допрошенного в судебном заседании 21 мая 2015 года, в качестве свидетеля, оценщика Каптур В.И., который поддержал выводы изложенные в составленном им отчёте об оценке N 37-14-ОЗ, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщённые названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведённым выше анализом содержания названного отчёта.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.

Таким образом, ООО "Дельта-Рессурс" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Дельта-Рессурс" об оспаривании кадастровой стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: