Решение Московского городского суда от 26 мая 2015 г. N 3-203/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0203/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,

установил:

17 декабря 2014 года Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" (далее - ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской") обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***. В заявлении ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" просит установить кадастровую стоимость указанного здания равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2013 года в размере ***рублей.

В обоснование своих требований ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" указывает, что является собственником названного здания, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости его кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" (по доверенности) Григорьева Т.Е., заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Вейн К.В., представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Степанов Л.Н. возражали против удовлетворения требования заявителя по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, ссылаясь на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", на основании которого сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта в установленном законом порядке, незаконными эти действия и нормативные правовые акты не признаны; Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы оспаривали представленный заявителем отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая на его несоответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки; также представители заинтересованных лиц обращали внимание на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость здания изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.

Привлечённые к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили. От Управления Росреестра по Москве поступил письменный отзыв на заявленные требования, в котором требования ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" не признаются. Управление считает, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Судом, на основании положений 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, постановлено о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управление Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра".

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителя заинтересованных лиц, допросив свидетеля Панфилова К.С., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" является собственником здания с кадастровым номером ***, общей площадью ***кв.м., расположенного по адресу: *** (далее здание).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания, по состоянию на 1 января 2013 года, установлена в размере 1 590 874 285,50 рублей.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента введения его в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения для российских организаций согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Пунктами 1 и 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьёй; налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 12 и пункту 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьёй 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Статьёй 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности, установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утверждённая в установленном порядке.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своём официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Состав сведений, подлежащих включению в соответствующий перечень, определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в сфере налогов и сборов (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 02 ноября 2013 года N 307-ФЗ).

На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года введён налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешённого использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

В соответствии со статьёй 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" утверждён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 537 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 году, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0006010:1015.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как его кадастровая стоимость.

Оспаривая утверждённую постановлением Правительства Москвы N 752-ПП кадастровую стоимость здания, ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" представило отчёт об оценке от 24 июня 2014 года N 06-02/14, составленного по заказу заявителя Индивидуальным предпринимателем Панфиловым К.С., в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере ***рублей (далее отчёт N 06-02/14).

Согласно положительному экспертному заключению от 16 октября 2014 года N 1335/07/14 от 16 июля 2014 года, подготовленному Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", названный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте, подтверждается.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2014 года N 51-2880/2014 отклонено заявление ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена ИП Панфиловым К.С. с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете должны быть указаны точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.

В нарушение указанных требований закона в отчёте об оценке N 06-02/14 названные сведения о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют.

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Из отчёта N 06-02/14, его раздела 12.2 "Обоснование (отказ) применения подходов к оценке", следует, что при выборе подхода к оценке оценщиком обоснованы и выбраны: метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода; метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Описывая доходный подход на странице 36 в разделе 12.2 отчёта "Обоснование (отказ) применения подходов к оценке", оценщик не производит никаких выводов о его использовании (отказа) в расчёте стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, в отчёте оценщик производит оценку, в том числе и на основе доходного подхода, что вводит пользователей отчёта в заблуждение и является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

В этом же разделе, обосновывая применение сравнительного подхода, оценщик ссылается на проведённый им анализ рынка коммерческой недвижимости Московской области, тогда как объект оценки расположен в г. Москве и в разделе 10 "Анализ рынка объекта оценки" оценщиком проводится анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, что также вводит пользователей отчёта в заблуждение и является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

Несмотря на применение в рамках отчёта затратного подхода, в дальнейшем оценщик на странице 45 отчёта указывает, что результат полученный в рамках затратного подхода в итоговом результате оценки не использовался.

Таким образом, оценщик не отказавшись обосновано, в соответствии с пунктом 20 ФСО N 1, от применения затратного подхода, фактически его применил в отчёте и отказался от полученных на его основании результатов оценки здания, что является нарушением приведённого пункта 20 ФСО N 1 и подпункта и пункта 8 ФСО N 3, согласно которому в разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчётов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В разделе 16 "Согласование результатов и итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки" на странице 65 отчёта оценщик, проводя согласование результатов оценки, полученных с использование сравнительного и доходного подхода, приводит формулу, согласно которой переменная V1 является стоимостью, полученной с использованием затратного подхода, переменная Q1 является средневзвешенным значением достоверности затратного подхода.

Это обстоятельство также вводит в заблуждение пользователей отчёта, чем нарушается пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

На страницах 42-43 отчёта при расчёте затрат на новое строительство в качестве объекта-аналога оценщиком используется офисное здание этажностью от 5 до 11 этажей. Оцениваемое здание 14-этажное. При этом в отчёте оценщиком не приводится никакого обоснования использование данного объекта-аналога. Поскольку в применённом оценщиком справочнике КО-Инвест "Общественные здания. Укрупнённые показатели стоимости строительства в уровне цен 1.01.2011г." приведены также объекты-аналоги этажностью от 12 до 20 этажей (л.д.187-188), то использование оценщиком объектов-аналогов этажностью от 5 до 11 этажей без соответствующего обоснования является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).

На странице 37 отчёта оценщик приводит определение стоимости воспроизводства оцениваемого объекта. В приведённом на данной странице отчёта перечне затрат, которые включают в себя укрупнённые показатели стоимости строительства, отсутствует учёт прибыли предпринимателя (застройщика, инвестора). Необходимость учёта названной прибыли в стоимости воспроизводства объекта оценки вытекает из анализа положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 6 ФСО N 1, определяющих понятие рыночной стоимости.

Ссылки на то обстоятельство, что в расчёте учтена сметная прибыль, подлежат отклонению поскольку указанная прибыль не включает в себя прибыль инвестора. Так, согласно Методическим указаниям по определению стоимости строительной продукции, утверждённым Постановлением Госстроя Российской Федерации от 26 апреля 1999 года N 31 сметная прибыль это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости здания. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.

К показаниям, допрошенного 29 апреля 2015 года и в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля, оценщика Панферова К.С., который поддержал выводы, изложенные в составленном им отчёте об оценке N 06-02/14, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщённые названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведённым выше анализом содержания названного отчёта.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.

Таким образом, ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: