Решение Московского городского суда от 19 мая 2015 г. N 3-214/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0214/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Автодормехбаза" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Автодормехбаза" (далее ЗАО "Автодормехбаза") 25 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером *** в размере *** рублей, земельного участка с кадастровым номером *** в размере *** рублей, с кадастровым номером *** в размере *** рублей.

Свои требования ЗАО "Автодормехбаза" мотивирует тем, что является арендатором названных земельных участков. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" арендная плата за земельные участки исчисляется в процентах от их кадастровой стоимости. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельных участков напрямую влияет на размер уплачиваемой заявителем арендной платы и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.

В настоящем судебном заседании представитель заявителя ЗАО "Автодормехбаза" (по доверенности) Бондарь В.А. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости земельных участков, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела в аренде ЗАО "Автодормехбаза" находятся земельные участки:

- с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: эксплуатация зданий автобазы (далее земельный участок 1);

- с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: эксплуатация зданий автобазы (далее земельный участок 2);

- с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под установку временного сборно-разборного металлического гаража размером 3х6 м. (далее земельный участок 3) (л.д. 63-64, 90-117).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года установлена в размере 326 059 715,96 рублей, земельного участка 2 в размере 86 363 рублей, земельного участка 3 в размере 29 432 493,08 рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость земельных участков, ЗАО "Автодормехбаза" представило отчёт об оценке от 24 сентября 2014 года N 465054-Н, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью "Московская экспертиза независимая", в котором рыночная стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей, земельного участка 3 в размере *** рублей (далее отчёт N 465054-Н).

Согласно положительному экспертному заключению от 11 ноября 2014 года N 2157/11/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "Деловой союз оценщиков", названный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 9 декабря 2014 года N 51-3351/2014 отклонено заявление ЗАО "Автодормехбаза" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1, 2, 3.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Московская экспертиза независимая" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Из отчёта усматривается, что объект-аналог N 3 расположен за МКАД в Московской области г. Мытищи, вместе с тем корректировка данного объекта в виду его нахождения вне города Москвы оценщиком в отчёте не проведена.

На странице 48 отчёта оценщик, используя данные "Справочника оценщика недвижимости" под редакцией Лейфера Л.А., приходит к выводу о необходимости применения к объекту - аналогу N 2, повышающую величину корректировки на состав передаваемых прав в размере 14%.

Вместе с тем, исходя из приведённой на странице 47 отчёта таблицы 39 указанная корректировка должна составлять 16,3 %. Применение к объекту-аналогу N 2 названной корректировки в меньшем размере оценщиком в отчёте не обосновано. В приложенных к отчёту объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и 3 не указан вид передаваемых прав. Оценщик производя расчёт рыночной стоимости объектов оценки, принимает ничем не обоснованное допущение о нахождении этих объектов-аналогов в собственности, не производя корректировок на вид передаваемых прав, чем нарушается пункт 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

В разделе 10 "Описание объекта оценки" на странице 34 отчёта оценщиком указаны данные о кадастровой стоимости земельных участков 1 и 3, определённой по состоянию на 1 января 2013 года, по земельному участку 1 по состоянию на 1 января 2013 года, что вводит пользователя отчёта в заблуждение относительно уровня кадастровой стоимости объектов оценки на дату производства оценки, чем нарушается пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

Оценщик, проводя корректировку на вид разрешённого использования определяет вид разрешённого использование объектов оценки как "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и стоянок", что относится к 3 виду разрешённого использования. Вместе с тем, объекты оценки имеют вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий автобазы. Такой вид разрешённого использования земельных участков соотносится с 9 видом "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Таким образом, корректировки на вид разрешённого использования земельных участков по объекту аналогу N 1 не требовалось, корректировка по объектам-аналогам NN 2-3 требовалась с учётом 9 вида разрешённого использования объектов оценки.

На странице 28 отчёта оценщик, проводя анализ рынка, указывает, что ценообразующим фактором, влияющим на стоимость земельных участков города Москвы, является наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и возможность их подведения на участок. Наибольшие цены запрашиваются за объекты, обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций цены снижаются. Исходя из описания объекта оценки, на странице 34 отчёта у объекта имеются инженерные коммуникации. В объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация о наличии/отсутствии у них инженерных коммуникаций. Определяя рыночную стоимость объектов оценки, оценщик принимает допущения, что у объектов-аналогов и объектов оценки коммуникации проходят по границе, не включая тем самым в стоимость объекта оценки стоимость оплаченных технических условий подключения к коммуникациям и выделенных мощностей.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельных участков 1, 2, 3. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.

Ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы представитель заявителя не заявлял.

К письменным объяснениям, ООО "Московская экспертиза независимая", организации, составившей отчёт об оценке земельных участков, в которых по существу поддерживаются выводы, изложенные в отчёте об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства изложенные в этих пояснениях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведённым выше анализом содержания названного отчёта.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, ЗАО "Автодормехбаза" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества "Автодормехбаза" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков