Решение Московского городского суда от 21 мая 2015 г. N 3-216/15

Московский городской суд в составе

судьи Казакова М.Ю.,

при секретаре Яковенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0028/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ-Региональная недвижимость" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ-Региональная недвижимость" (далее Общество) 30 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить с 1 января 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рублей.

Свои требования Общество мотивирует тем, что на основании договора долгосрочной аренды является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" арендная плата за земельный участок исчисляется в процентах от его кадастровой стоимости. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер уплачиваемой заявителем арендной платы и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.

В настоящем судебном заседании представители заявителя ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ-Региональная недвижимость" (по доверенности) Шабанов И.А., Захаров Д.Н. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Паршиков Д.М. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Согласно поступившему в суд письменному отзыву Управления Росреестра по Москве последнее просит отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку считает, что Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает возможности установления рыночной стоимости с целью перерасчёта арендной платы. Обращают внимание, что заявитель не является собственником земельного участка, в связи с чем не имеет возможности совершать с ним сделки.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, допросив свидетеля Русакова П.В., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, общей площадью ***кв.м. (далее земельный участок).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года установлена в размере 615 850 686 рублей (л.д. 15).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, установленную по состоянию на 1 января 2013 года, Общество представило отчёт об оценке от 19 сентября 2014 года N 460/14, составленного по заказу заявителя, Обществом с ограниченной ответственностью "ОМ-Консалт", в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере ***рублей (далее отчёт N 460/14).

Согласно положительному экспертному заключению от 3 октября 2014 года N 3562/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2014 года N 51-3191/2014 отклонено заявление Общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "ОМ-Консалт" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

На странице 38 отчёта оценщик, осуществляя анализ ценообразующих факторов и степень их влияния на стоимость объекта оценки указывает, что объём передаваемых прав является одним из ключевых факторов.

Вместе с тем, рассчитывая стоимость права собственности объекта оценки, используя объекты-аналоги находящиеся в аренде, оценщик соответствующих корректировок на передаваемые права не производит, делая вывод, что объём прав в данном случае на стоимость объекта оценки не влияет. Однако, оценщиком в нарушение пункта 4 ФСО N 3 не приведено подтверждений данному выводу, в анализе рынка не приведён анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, что также нарушает положения пункта 12 ФСО N, согласно которому в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчёте об оценке должен быть проведён анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Нарушения приведённых пунктов 4 и 12 ФСО N 3 допущены оценщиком при отказе от производства корректировок на площадь земельного участка на странице 39 отчёта. В этом случае оценщиком также не приведено подтверждений сделанному им выводу; в анализе рынка не приведён анализ данного значения на соответствие рыночным условиям.

Исходя из содержания отчёта оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка выбран метод сравнительных продаж с использованием элементов метода выделения. Применяя указанный подход и метод, оценщик очищает стоимость единых объектов недвижимости аналогов от стоимости улучшений с использованием метода выделения, проводит процедуру корректирования стоимости земельных участков-аналогов и согласование взвешенных результатов оценки в рамках метода сравнения продаж.

На странице 57 отчёта оценщиком проводится расчёт объёмов улучшений объектов-аналогов. В данных расчётах оценщик использует, среднюю высоту потолков объектов-аналогов N 1 и 2 в размере 5,5 м. и 4,5 м., что превышает типовой показатель высоты потолков для административных зданий. При этом в отчёте оценщиком не приведено информации позволяющей проверить его выводы о средней высоте потолков названных объектов-аналогов, данные сведения ничем не подтверждены, чем нарушен принцип обоснованности, закреплённый в пункте 4 ФСО N 3.

Этот же принцип нарушен оценщиком при определении, на странице 55-56 отчёта, физического износа улучшений объектов-аналогов, поскольку в отчёте не указано каким способом определялось состояние несменяемых конструкций здания и состояние внутренних конструктивных элементов улучшений объектов-аналогов.

Кроме того, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).

На спорном земельном участке расположено здание торгового объекта - гипермаркет "Матрица". В качестве объектов-аналогов оценщиком использованы: объект-аналог N 1 - офисное здание, объект-аналог N 3 - физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Указанные объекты принадлежат другому сегменту рынка и, следовательно, имеют состав ценообразующих факторов, отличных от факторов, влияющих на стоимость торговой недвижимости.

Таким образом, оценщиком при выборе объектов-аналогов нарушен пункт 14 ФСО N1.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

К показаниям, допрошенного в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля, оценщика Русакова П.В., который поддержал выводы изложенные в составленном им отчёте об оценке N 460/14, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщённые названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведённым выше анализом содержания названного отчёта.

Ссылки представителей заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, Обществом не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "МДМ-Региональная недвижимость" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации, через Московский городской суд, в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков