Решение Московского городского суда от 8 июня 2015 г. N 3-223/15

Московский городской суд в составе

судьи Казакова М.Ю.,

при секретаре Яковенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0223/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Отель Вояж Парк" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Отель Вояж Парк" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2013 года в размере *** рубля, указывая в обоснование своих требований, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как арендатора названного земельного участка, поскольку арендная плата за его пользование установлена в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что в рамках настоящего дела проведена судебная оценочная экспертиза, ООО "Отель Вояж Парк" уточнило свои требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 245 825 792 рубля.

В настоящем судебном заседании представитель ООО "Отель Вояж Парк" (по доверенности) Прихожан М.Л. явился, заявленные требования поддержал в полном объёме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Степанов Л.Н. возражали против удовлетворения требований заявителя, пояснив, что в отношении спорного земельного участка имеют место, определённые законом, обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем рыночная стоимость для него не может быть установлена. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчёта выкупной цены. Таким образом, по мнению заинтересованных лиц, заявитель, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая установлена нормативными правовыми актами. Кроме того, представители заинтересованных лиц полагали, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не что иное, как попытка изменить заявителем в одностороннем порядке условия договора аренды. Считали, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, доводы заявителя о том, что на него возложена обязанность по уплате завышенной арендной платы за землю не обоснованы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направили, об отложении слушания дела не просили.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом постановлено о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления Росреестра по Москве и ФГБУ "ФКП Росреестра.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив эксперта Ворончихина Д.В., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "Отель Вояж Парк" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Отель Вояж Парк" предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: *** (далее земельный участок), что подтверждается договором долгосрочной аренды от 5 марта 2014 года N М-07-044563, заключённым заявителем с Департаментом городского имущества города Москвы (т. 1 л.д. 9-23).

Согласно названному договору земельный участок предоставлен для эксплуатации здания гостиницы и проходной.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентом соотношении к его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость, по состоянию на 1 января 2013 года, названного земельного участка в размере 371 979 804, 54 рубля (т. 1 л.д. 24).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 ноября 2014 года N 51-3135/2014 отклонено заявление ООО "Отель Вояж Парк" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (т. 2 л.д. 1-3).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Отель Парк Вояж" представило в суд отчёт об оценке от 6 августа 2014 года N 273-ТИ-ОВ/14, составленный по заказу заявителя, Обществом с ограниченной ответственностью "ЭсАрДжи-Оценка", в котором по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере ***рубля.

Согласно положительному экспертному заключению от 21 августа 2014 года N 1648/08/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков", названный отчёт соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены замечания на отчёт об оценке от 6 августа 2014 года N 273-ТИ-ОВ/14 и другой отчёт об оценке от 17 февраля 2015 года N 017/15, составленный Открытым акционерным обществом "Городской кадастр" по заказу Департамента городского имущества города Москвы. Согласно названному отчёту рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2013 года, составила ***рублей.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В связи с глубокими противоречиями в представленных сторонами отчётах об определении рыночной стоимости земельного участка и существенным расхождением его итоговой рыночной стоимости определённой в них, определением суда от 19 марта 2015 года, по ходатайству ООО "Отель Вояж Парк", назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Некоммерческому партнерству "Деловой союз судебных экспертов".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 22 апреля 2015 года N 016/04/2015-ЭЗ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере ***рубля.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нём выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.

Не доверять выводам эксперта НП "Деловой союз судебных экспертов" Ворончихина Д.В. у суда оснований не имеется, так как они мотивированны, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и её производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Эксперт Ворончихин Д.В. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, составленное им заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка земельных участков, аналогичных оцениваемому, были обосновано выбраны подходы и применяемые в их рамках методы оценки. Применяемые в процессе оценки корректировки, проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчёты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Кроме того, эксперт Ворончихин Д.В. был допрошен в настоящем судебном заседании, отвечал на вопросы, поставленные как стороной заявителя, так и заинтересованными лицами, давал пояснения по существу проведённых исследований и подтвердил свои выводы, изложенные в заключении, пояснив, что оценка производилась на основании представленной документации, материалов гражданского дела.

Доводы заинтересованных лиц о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и недостоверности определённой экспертом рыночной стоимости земельного участка, основаны на предположении и не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами.

Достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы в суд не представлено, от проведения повторной судебной оценочной экспертизы представители названых заинтересованных лиц отказались.

К представленному в материалы дела отчёту от 17 февраля 2015 года N 017/15, составленному ОАО "Городской кадастр" суд относится критически, поскольку указанный отчёт составлен во вне судебном порядке по заказу Департамента городского имущества города Москвы, являющимся заинтересованным лицом по настоящему делу. Кроме того, на данный отчёт не получено положительное экспертное заключение, а выводы, содержащиеся в нём о величине рыночной стоимости земельного участка, опровергаются заключением проведённой судебной экспертизы, которому суд доверяет.

На отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка от 6 августа 2014 года N 273-ТИ-ОВ/14, составленного Обществом с ограниченной ответственностью "ЭсАрДжи-Оценка", заявитель свои требования не основывает, кроме того, содержащиеся в нём выводы о величине рыночной стоимости земельного участка также опровергаются заключением проведённой судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы.

Доводы заинтересованных лиц о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена являются неправильными, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из принципов заложенных в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то есть определяется наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод суд также учитывает, что исходя из понятия кадастровой стоимости, приведённого в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утверждённого приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается ни что иное как рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая, как правило, методами массовой оценки. Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, заявитель, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать её пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Нельзя согласиться с доводами заинтересованных лиц о том, что заявитель, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта его уникальных характеристик.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требования ООО "Отель Вояж Парк" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой на основании заключения судебной оценочной экспертизы на ту же дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Поскольку требования ООО "Отель Вояж Парк" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в суд 29 декабря 2014 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2014 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с последующими изменениями и дополнениями) кадастровый учёт осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 вышеназванного Закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учёт изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда. По смыслу статей 2418, 2420 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Отель Вояж Парк" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, определённой по состоянию на 1 января 2013 года, в размере *** (***) рубля.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков