Решение Московского городского суда от 21 мая 2015 г. N 3-237/15

Московский городской суд в составе

судьи Казакова М.Ю.,

при секретаре Яковенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0237/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "НМЦ профсоюза работников АПК" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, обязанни внеси изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НМЦ профсоюза работников АПК" (далее ООО "НМЦ профсоюза работников АПК") 28 января 2015 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером ***в размере ***рублей, земельного участка с кадастровым номером *** в размере ***рублей, и обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменённые сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Свои требования ООО "НМЦ профсоюза работников АПК" мотивирует тем, что является собственником земельных участков 1 и 2, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.

В настоящем судебном заседании представители заявителя ООО "НМЦ профсоюза работников АПК" (по доверенности) Васильев Ю.В., Фарахудинов Р.Р. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Кулешов В.Ю., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости земельных участков, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, допросив свидетеля Терентьева А.А., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "НМЦ профсоюза работников АПК" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью ***кв.м., расположенного по адресу: *** (далее земельный участок 1), земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *** (далее земельный участок 2).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка 1, по состоянию на 1 января 2013 года установлена в размере 123 776 704 рублей, земельного участка 2, на ту же дату, в размере 36 565 592, 4 рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость земельных участков, ООО "НМЦ профсоюза работников АПК" представило отчёт об оценке от 25 июля 2014 года N 02-03/14/851, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Вета", в котором рыночная стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей (далее отчёт N 02-03/14/851).

Согласно положительному экспертному заключению от 18 августа 2014 года N 2917-1/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 декабря 2014 года N 51-3692/2014 отклонено заявление ООО "НМЦ профсоюза работников АПК" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1 и 2.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Оценочная компания "Вета" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При определении рыночной стоимости земельного участка 2 под многоэтажным жилым домом, объекты - аналоги оценщиком выбраны с видом разрешённого использования под индивидуальное жилищное строительство и малоэтажное жилищное строительство. Корректировку по виду разрешённого использования земельных участков оценщик не проводит, указывая на отсутствие разницы в цене земельных участков соответствующих видов разрешённого использования. Указанный вывод оценщик делает на основании сравнения, на странице 25 отчёта, предложений о продаже двух земельных участков в посёлке Ватутинки, равной стоимости, один из которых имеет вид разрешённого использования - для жилищного строительства и иных объектов культурно-социального назначения, второй - для малоэтажного жилищного строительства. Таким образом, указанные земельные участки, в отличие от объекта оценки, не имеют вида разрешённого использования под многоэтажную жилищную застройку, вывод оценщика об обратном не обоснован.

При этом суд учитывает, что исходя из кадастровой оценки, утверждённой постановлением Правительства Москвы от 27 ноября 2012 года N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", стоимость земельных участков под многоэтажную жилищную застройку в несколько раз превышает стоимость земельных участков под малоэтажную индивидуальную жилищную застройку, а следовательно корректировка по виду разрешённого использования земельных участков в данном случае была необходима.

Далее на странице 39 отчёта оценщиком проводится корректировка на площадь земельных участков 1 и 2 на основании данных исследования А.Д. Власова "Проблемы кадастровой стоимости земельных участков" N 1 (40). Вместе с тем, данная корректировка рассчитана для земельных участков под производственную застройку. Земельные участки 1 и 2 под многоэтажную жилищную застройку и коммерческое использование. Приведённые категории имеют различную плотность застройки. Однако, оценщиком данные обстоятельства не учтены, в отчёте не приведено обоснование применения названных корректировок, что является нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N1, согласно которому при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснения того, при каких условиях значения введённых корректировок будут иными.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно отчёту оценщик отказался от применения доходного подхода, мотивируя свой отказ тем, что оценка носит ретроспективный характер и точное прогнозирование доходов и расходов весьма затруднительно, что влечёт за собой множество допущений, которые могут сказаться на достоверности рассчитываемой величины рыночной стоимости.

Между тем, исходя из фактических обстоятельств дела, суд соглашается с позицией заинтересованных лиц о том, что отказ от применения метода остатка в рамках доходного подхода, при оценке земельного участка 1, является необоснованным, поскольку у оценщика имелась возможность запросить необходимую информацию у собственника здания, а также использовать среднерыночные показатели для расчёта затрат на замещение текущих улучшений и величины потенциального валового дохода от их использования.

Таким образом, отказ оценщика от применения метода остатка в рамках доходного подхода не обоснован, произведённый им расчёт рыночной стоимости объекта оценки другими методами не подтверждён.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельных участков 1 и 2. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено, своё ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы представители заявителя в настоящем судебном заседании не поддержали.

К показаниям, допрошенного в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля, оценщика Терентьева А.А., который поддержал выводы изложенные в составленном им отчёте об оценке N 02-03/14/851, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщённые названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведённым выше анализом содержания названного отчёта.

Ссылки представителей заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, ООО "НМЦ профсоюза работников АПК" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "НМЦ профсоюза работников АПК" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, обязанни внеси изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации, через Московский городской суд, в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков