Решение Московского городского суда от 21 января 2016 г. N 3а-51/16

Именем Российской Федерации

21 января 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Васильковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Строительная инновация" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Открытое акционерное общество "Строительная инновация" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8.

В своем административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 25 марта 2015 года N 02-03/14/1272-19/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО "Оценочная компания "ВЕТА", по состоянию на 01 января 2014 года в размере 19 940 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 37 295 328,08 руб., что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Строительная инновация" по доверенности Демин Д.В. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержал. Возражений относительно результатов судебной оценочной экспертизы не представил.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Пелевина Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Выразила несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на условиях дополнительного соглашения N М-08036795-1 от 07 февраля 2013 года к договору аренды N М-08036795 от 22.02.2012 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:08:0007010:8, площадью 797 кв.м., находящийся по адресу. г. Москва, проезд Полесский, вл. 16 (л.д. 9-27).

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости.

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере 37 295 328,08 руб., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 8).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Строительная инновация" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 сентября 2015 года ООО "Строительная инновация" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 28-30), в связи с чем ООО "Строительная инновация" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Строительная инновация" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости были представлены: отчет от 25 марта 2015 года N 02-03/14/1272-19/2, подготовленный по заданию истца независимым оценщиком ООО "Оценочная компания "Вета" (л.д. 49-116), положительное экспертное заключение ООО "Российское общество оценщиков" N 905-2015-2 на данный отчет (л.д. 37-47).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке от 25 марта 2015 года (л.д. 147-155), в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 15 декабря 2015 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро оценки бизнеса".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25 декабря 2015 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Оценщик неверно определяет класс недвижимости, к которому относится здание, расположенное на оцениваемом земельном участке. В соответствии с существующей классификацией здание представляет собой здание советского времени постройки, перепрофилированные под офисное использование, имеет коридорную планировку, неудобный подъезд и отсутствие организованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием недорогих материалов. Тогда как офисные объекты класса "В" - это офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, либо реконструированные постройки более позднего периода - особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта. В офисах классов "В" обязательно наличие качественного ремонта, открытой планировки помещений, современных лифтов, отдельной парковки, современных систем пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования, оптоволоконной связи, отдельных телефонных линий. Здание, расположенное на оцениваемом земельном участке, относится к классу "С", а не "В". Оценщиком в доходном подходе некорректно подбираются объекты-аналоги для определения величины арендной ставки (аналоги - офисные помещения, расположенные в зданиях класса "В"), величина недозагрузки также определяется для сегмента рынка, к которому не относится оцениваемое здание (для низкоклассных офисных объектов величина недозагруки по данным "Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2012 г. составляет 13%). Тем самым нарушается п. 22б ФСО N7, в котором указано, в качестве аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; п. 4 ФСО N3 принципы существенности и обоснованности. Оценщик в сравнительном подходе использует корректировку на площадь из "Справочника Оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (издание третье, актуализированное и расширенное) Нижний Новгород, 2014", подписанного к печати 01.02.2014 г., тогда как дата оценки 01 января 2014 г. Нарушается п. 19 ФСО N1. "Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки".

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 29 932 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 25 декабря 2015 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 25 марта 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Оценочная компания "Вета", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности (л.д. 171-172).

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, возражений не представили.

Доводы представителя Департамента городского имущества города Москвы о несогласии с результатами судебной экспертизы не мотивированы, представителем не указано, по каким основаниям он считает выводы эксперта относительно определения рыночной стоимости земельного участка ошибочными, несмотря на то, что стороны были заранее ознакомлены с экспертным заключением, им было предоставлено время для подготовки соответствующих мотивированных возражений.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков. При этом Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ходатайств о повторной экспертизе не заявляли.

Выводы эксперта ООО "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В. мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Строительная инновация" является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Земельный участок представлен ООО "Строительная инновация" в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере 29 932 000 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Разрешая вопрос о взыскании с административного ответчика в пользу административного истца расходов по оплате госпошлины, суд исходит из того, что разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, а также наличие спора о праве административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, в связи с чем судебные расходы, понесенные по таким делам, относятся на заявителя. Более того, административный истец в судебном заседании настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка, определенной на основании представленного им отчета, признанного заключением судебной экспертизы не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО, в связи с чем в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка суд положил заключение судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8, площадью 797 кв.м., расположенного по адресу. г. Москва, проезд Полесский, вл. 16, равной его рыночной стоимости в размере 29 932 000 руб. по состоянию на 01 января 2014 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда Ж.А. Сибул

Дело N 3А-51/2016

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

21 января 2016 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Васильковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Строительная инновация" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0007010:8, площадью 797 кв.м., расположенного по адресу. г. Москва, проезд Полесский, вл. 16, равной его рыночной стоимости в размере 29 932 000 руб. по состоянию на 01 января 2014 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда Ж.А. Сибул