Решение Московского городского суда от 28 декабря 2015 г. N 3а-489/15

Именем Российской Федерации

28 декабря 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гаражного потребительского кооператива "БАГРАТИОН" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N1, N2, N3, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

Гаражный потребительский кооператив "БАГРАТИОН" (сокращенное наименование ГПК "БАГРАТИОН") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N1, N2, N3.

В своем заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 01 января 2014 года в размере "сумма" для участка с кадастровым номером N1, "сумма" для участка с кадастровым номером N2 и "сумма" для участка с кадастровым номером N3.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере "сумма" для участка с кадастровым номером N1, "сумма" для участка с кадастровым номером N2 и "сумма" для участка с кадастровым номером N3, что подтверждается справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку административный истец является арендатором указанных земельных участков, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель ГПК "БАГРАТИОН" по доверенности Ежков А.С. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержал, дополнительно пояснил, что оставляет решение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, на усмотрение суда. Возражений относительно результатов судебной оценочной экспертизы не представил.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Петлинский П.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу предоставлен на условиях договора аренды N М-07-505125 от 09 октября 2001 года земельный участок с кадастровым номером N1, площадью 1 773 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" (том 2: л.д. 37-57, 85-87). Административному истцу предоставлен на условиях договора аренды N М-07-505138 от 16 октября 2001 года земельный участок с кадастровым номером N2, площадью 3 681 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" (том 2: л.д. 58-80, 88-90). Также административному истцу предоставлен на условиях договора аренды N М-07-505124 от 09 октября 2001 года земельный участок с кадастровым номером N3, площадью 5 954 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" (том 2: л.д. 15-36, 91-93).

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорными земельными участками, исходя из их кадастровой стоимости. Указанное подтверждается условиями вышеприведенных договоров.

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером N1 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере "сумма"; в отношении участка с кадастровым номером N2 - "сумма"; в отношении участка с кадастровым номером N3 - "сумма", что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 2: л.д. 94-96).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков влияют на права и обязанности ГПК "БАГРАТИОН" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 26 мая 2015 года ГПК "БАГРАТИОН" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объектов недвижимости (том 2: л.д. 81-84), в связи с чем ГПК "БАГРАТИОН" обратился в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если иные лица возражают против удовлетворения административного иска, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ГПК "БАГРАТИОН" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости были представлены: отчет N DB2015-11113 от 02 апреля 2015 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ООО "***" (том 1: л.д. 11-249), положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "***" N 1389/2015/1 от 08 апреля 2015 года на данный отчет (том 2: л.д. 97-110).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке от 02 апреля 2015 года (т. 2: л.д. 111-126), в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 11 декабря 2015 года отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N1, N2, N3, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N1 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет *** рублей, участка с кадастровым номером N2 - *** рублей, участка с кадастровым номером N3 - *** рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 11 декабря 2015 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 02 апреля 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчета ООО "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

В свою очередь пунктом 4 Федерального стандарта оценки N3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 254 и действовавшего на момент составления проверяемого отчета, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа проверяемости, в соответствии с которым состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков от 02 апреля 2015 года не соответствует требованиям п. 4 ФСО N3, поскольку оценщиком не приведены ссылки на источники информации, использованной в анализе рынка, расчетах; в отчете приведены противоречивые данные о состоянии рынка земельных участков в г. Москве (утверждается, что он не является рыночным по своей сути, при этом оценщиком используются данные о продаже земельных участков); не раскрывается, на основании чего были установлены сведения о кадастровых номерах подобранных объектов-аналогов; отсутствуют сведения об источниках информации о размере поправки на вид передаваемых прав. Оценщиком также не обоснован отказ от использования доходного подхода при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, допущен ряд иных нарушений, что подробно мотивировано в заключении эксперта (стр. 20-21 экспертного заключения).

При этом суд находит, что эксперт ООО "***" С., проводивший судебную экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, представитель административного истца ГПК "БАГРАТИОН" каких-либо возражений относительно экспертного заключения не представил, оставив решение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы, на усмотрение суда.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в городе Москве в районах идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена личная инспекция объектов оценки с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2014 года.

В свою очередь административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков не представлено.

Доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о несогласии с результатами судебной экспертизы не мотивированы, представителем не указано, по каким основаниям он считает выводы эксперта относительно определения рыночной стоимости земельных участков ошибочными, несмотря на то, что стороны были заранее ознакомлены с экспертным заключением, им было предоставлено время для подготовки соответствующих мотивированных возражений.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков. При этом Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ходатайств о повторной экспертизе не заявляли.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, а ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ГПК "БАГРАТИОН" является арендатором земельных участков и не вправе выступать заказчиком оценки их рыночной стоимости, поскольку согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Земельные участки предоставлены ГПК "БАГРАТИОН" в аренду на условиях, установленных договорами аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства, в связи с чем не принимаются во внимание доводы административных ответчиков о том, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N1, N2, N3 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд руководствуется ч. 3 ст. 108 КАС РФ, в силу предписаний которой эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административных ответчиков против определенной в отчете рыночной стоимости спорных земельных участков, при этом административный истец требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, определенной по результатам независимой оценки (признанной недостоверной) не изменил, оставив решение названного вопроса на усмотрение суда, в связи с чем настоящее решение (в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "***") расценивается как принятое против ГПК "БАГРАТИОН"; учитывая, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости; а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования сторонами по делу не оплачено, суд возлагает обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "***", по счету N52 от 24 ноября 2015 года в сумме *** рублей на ГПК "БАГРАТИОН".

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N1, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей с 01 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N2, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей с 01 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N3, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей с 01 января 2014 года.

Возложить на Гаражный потребительский кооператив "БАГРАТИОН" обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", по счету N52 от 24 ноября 2015 года в сумме *** рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: 14.01.2016г.

Судья: подпись