Решение Московского городского суда от 1 декабря 2015 г. N 3а-496/15

Именем Российской Федерации

01 декабря 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

с участием представителя административного истца по доверенности Плотниковой И.В., представителя административных ответчиков Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Вейн К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Успех XXI-V" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Успех XXI-V" (сокращенное наименование ООО "Успех XXI-V") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "***" в отчете N *** от 29 декабря 2014 года в размере 104 154 507 рублей по состоянию на 01 января 2014 года, обязать Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной "сумма" рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Указанный земельный участок предоставлен ООО "Успех XXI-V" на основании договора аренды земельного участка от 28 ноября 2003 года N ***.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена кадастровая стоимость арендуемого ООО "Успех XXI-V" земельного участка в размере "сумма" рублей, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Успех XXI-V" по доверенности Плотникова И.В. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержала в полном объеме. Выразила несогласие с результатами судебной оценочной экспертизы, в связи с чем просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по результатам изначально представленного в материалы дела отчета, однако оснований, по которым полагает заключение эксперта необоснованным, не привела. Указала, что оплата услуг по составлению экспертного заключения со стороны административного истца не произведена.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Полагала необходимым отказать в пересмотре кадастровой стоимости как по результатам оценки, проведенной по заказу административного истца, так и по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу предоставлен на условиях договора аренды N *** от 28 ноября 2003 года земельный участок площадью 6 600 кв.м. с кадастровым номером N (том 1: л.д. 13-24). Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" (т. 1: л.д. 30).

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости. Указанное подтверждается и представленным в материалы дела уведомлением Департамента городского имущества N**** от 14 января 2014 года (т. 1: л.д. 25).

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером N утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере "сумма" рублей, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1: л.д. 40).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Успех XXI-V" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 21 мая 2015 года ООО "Успех XXI-V" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1: л.д. 9-12), в связи с чем ООО "Успех XXI-V" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Успех XXI-V" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости были представлены: отчет N *** от 29 декабря 2014 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ООО "***" (том 1: л.д. 54-153), положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N *** от 28 января 2015 года на данный отчет (том 1: л.д. 41-53).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке от 29 декабря 2014 года (т. 1: л.д. 198-222), в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18 ноября 2015 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012000:581, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет "сумма" рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 18 ноября 2015 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 29 декабря 2014 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчета ООО "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

В свою очередь пунктом 4 Федерального стандарта оценки N3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 254 и действовавшего на момент составления проверяемого отчета, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа проверяемости, в соответствии с которым состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 29 декабря 2014 года не соответствует требованиям п. 4 ФСО N3, поскольку оценщик, приводя сведения о зависимости цены предложения земельных участков под торговые объекты в г. Москве от их площади, не указал на основании чего строилась эта зависимость, скорректированы ли стоимости на наличие других ценообразующих факторов, что привело к низкому коэффициенту корреляции. Оценщик, ссылаясь на то обстоятельство, что площадь земельного участка является одним из важных ценнобразующих факторов, не ввел корректировку на площадь при том, что площади объекта оценки и аналога N1 отличаются более чем в три раза. Оценщиком также неверно указаны объемно-планировочные параметры здания, находящегося на земельном участке, не верно рассчитан строительный объем здания и неверно определен класс конструктивной системы и подобран объект-аналог. Указанное привело к некорректному расчету итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Суд отклоняет доводы представителя административного истца о несогласии с выводами судебного эксперта относительно несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, эксперт ООО "***" М., проводивший судебную экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

В свою очередь представитель административного истца ООО "Успех XXI-V" по доверенности Плотникова И.В. в судебном заседании не смогла дать каких-либо пояснений относительно того, по каким основаниям она считает выводы эксперта необоснованными.

Представитель административных ответчиков выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривал, вместе с тем представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы полагал выводы эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N необоснованными, представив соответствующие письменные пояснения.

Оценивая заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года в размере "сумма" рублей по правилам ст. ст. 82, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности ответов эксперта на поставленный вопрос не имеется.

Так, выводы эксперта ООО "***" М. мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Доводы административных ответчиков о неверном применении корректировок на состав передаваемых прав и местоположения объекта оценки являются несостоятельными и предположительными, безусловных сведений об ином составе передаваемых прав, чем тот, что указал эксперт, административными ответчиками не представлено; доказательств того, что приобщенные к возражениям снимки публичной кадастровой карты относятся именно к исследуемым объектам-аналогам не имеется, в то время как эксперт в качестве обоснования характеристик подобранных объектов-аналогов сослался в приложении к экспертному заключению на объявления о рыночных предложениях названных объектов.

Административными ответчиками не обоснована необходимость введения корректировки на плотность застройки ссылками на соответствующие положения действующего законодательства об оценочной деятельности. В свою очередь эксперт для приведения объектов-аналогов в аналогичное с объектом оценки состояние определил элементы, по которым осуществлялось их сравнение, обосновал необходимость введения соответствующих корректировок и применил их.

Не могут быть приняты во внимание доводы административных ответчиков о некорректном определении стоимости улучшений объекта оценки со ссылкой на необходимость использования справочника компании Ко-Инвест, поскольку действующие федеральные стандарты оценки не содержат указания на обязательное применение конкретных справочников при проведении оценки. Экспертом приведены ссылки на источники информации, использованные при определении стоимости улучшений объекта оценки, данная информация является проверяемой. Каких-либо сведений о том, что эксперт исказил информацию, приведенную в информационно-аналитическом бюллетене Rway N225 за декабрь 2013 года, административными ответчиками не представлено, равно как не обоснована и нормативно закрепленная необходимость использования при оценке стоимости объекта недвижимого имущества иных справочников, в том числе справочника компании ***.

Более того, все доводы административных ответчиков о несоответствии экспертного заключения требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, по сути, сводятся к несогласию с выводами оценщика, сделанными в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков и научной обоснованности представленных возражений. Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ходатайств о повторной экспертизе не заявляли.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом также отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Успех XXI-V" является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Земельный участок представлен ООО "Успех XXI-V" в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заявления требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере "сумма" рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Что касается требований административного истца о возложении на Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Москве обязанности внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной не затрагивает права и законные интересы Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, которое в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Суду каких-либо сведений о том, что со стороны Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве допущено нарушение прав и законных интересов административного истца, не представлено. При этом Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве не является ни органом утвердившим результаты определения кадастровой стоимости (в настоящем случае Правительство Москвы), ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (таким органом в силу п. 5.2.1. Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), в связи с чем и согласно разъяснениям, данным в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" не может быть признано надлежащим административным ответчиком по делу.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд руководствуется ч. 3 ст. 108 КАС РФ, в силу предписаний которой эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административных ответчиков против определенной в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка, в связи с чем настоящее решение суда (в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "***") расценивается как принятое против ООО "Успех XXI-V"; учитывая, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости; а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования сторонами по делу не оплачено, суд возлагает обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "***", по счету N668 от 03 ноября 2015 года в сумме "сумма" рублей на ООО "Успех XXI-V".

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости в размере "сумма" рублей с 01 января 2014 года.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью "Успех XXI-V" обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса", по счету N668 от 03 ноября 2015 года в сумме "сумма" рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано:

Судья: подпись