Решение Московского городского суда от 28 декабря 2015 г. N 3а-699/15

Именем Российской Федерации

28 декабря 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Евтеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Дженерал Центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" (сокращенное наименование ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В своем заявлении общество изначально просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "***" в отчете N 01/087/1603 от 20 марта 2015 года в размере *** по состоянию на 01 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Указанный земельный участок предоставлен ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" на основании договора аренды земельного участка от 08 октября 2002 года N М-01-022025. Административный истец также указал, что по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена кадастровая стоимость арендуемого ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" земельного участка в размере ***, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В последующем, в связи с установлением факта того, что оспариваемая кадастровая стоимость была определена не по состоянию на 01 января 2014 года, а по состоянию на 23 января 2015 года, истцом были изменены требования, в которых он просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "***" в отчете N НИ/01/0310 от 12 ноября 2015 года в размере *** рублей по состоянию на 23 января 2015 года.

Представитель ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" по доверенности Макарова Н.М. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержала в полном объеме.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Петлинский П.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, Московского городского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу предоставлен на условиях договора аренды N М-01-022025 от 08 октября 2002 года земельный участок площадью 2 438 кв.м. с кадастровым номером N (том 1: л.д. 13-25).

Административный истец в силу положений, содержащихся в Постановлении Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", уплачивает арендные платежи за пользование спорным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости. Указанное подтверждается условиями договора аренды и уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 18 февраля 2015 года (т. 1: л.д. 26).

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером N с 01 января 2015 года применялась кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года, в размере "сумма" (утвержденная постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП), что подтверждается ответом Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве (том 1: л.д. 164-165). В последующем, согласно приведенному ответу, 23 января 2015 года был изменен разрешенный вид использования спорного земельного участка, в связи с чем была пересмотрена и его кадастровая стоимость, которая по состоянию на 23 января 2015 года была определена в размере "сумма", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 2: л.д. 7).

Кадастровая стоимость данного земельного участка была определена Филиалом ФГБЦ "ФКП Росреестра" по Москве в соответствии с "Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N222, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земель, которые, в свою очередь были утверждены постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в сумме 337 461 353 рубля 02 копейки и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, представив на рассмотрение комиссии отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "***", составленный по состоянию на 01 января 2014 года, и положительное экспертное заключение на него.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 21 мая 2015 года ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1: л.д. 10-12), в связи с чем ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" обратилось в суд с настоящим административным иском.

Между тем, как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по смыслу абзаца первого статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Таким образом, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере 337 461 353 рубля 02 копейки является 23 января 2015 года - дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N.

Как разъяснено в пункте 11 вышепоименованного постановления Пленума Верховного Суда РФ, если факт отсутствия необходимых документов, в том числе отчета об оценке, составленного на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости и экспертного заключения саморегулируемой организации на этот отчет, выяснится в ходе рассмотрения дела, суд предоставляет административному истцу срок для устранения нарушений.

Во исполнение приведенных положений административным истцом были представлены суду новый отчет NНИ/01/0310 от 12 ноября 2015 года об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 23 января 2015 года, выполненный ООО "***" (т. 2: л.д. 8-90), согласно которому рыночная стоимость участка составила *** рублей, а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "***" N1478/11-15 от 25 ноября 2015 года на указанный отчет (т. 2: л.д. 91-111).

Административный истец также повторно в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, решением которой от 10 декабря 2015 года ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N1, 2, 3, 7, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, от 25 сентября 2014 N 611, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки и должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; основные факты и выводы; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Как следует из материалов дела, содержание отчёта свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком проанализирован рынок земельных участков в городе Москве в районах идентичных району расположения объекта оценки; оценщиком произведена личная инспекция объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в отчёте приведены по всем значимым группам элементов сравнения. Расчёты, проведённые в рамках используемых оценщиком подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 23 января 2015 года.

Суд также находит представленный в материалы дела отчет в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Так, оценка стоимости спорного объекта произведена оценщиком, являющимся членом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", имеющим диплом о профессиональной переподготовке Московского государственного строительного университета серия ПП N711006, дата выдачи 08 июля 2005 года и свидетельство о повышении квалификации Московского государственного университета геодезии и картографии, и профессиональная деятельность которого застрахована (том 2: л.д. 57-60).

В свою очередь административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка не представлено, несмотря на то, что стороны были заранее ознакомлены с представленными в материалы административного дела документами, а ранее состоявшееся судебное заседание откладывалось по ходатайству представителя административных ответчиков для подготовки соответствующей мотивированной позиции по делу.

Суд также отмечает, что отчет оценщика подготовлен в рамках его профессиональных знаний. Между тем суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков. Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ходатайств о проведении судебной экспертизы по делу не заявляли, в то время как отчет получил положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", что в полной мере соответствует как требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Судом также отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок представлен ООО "ДЖЕНЕРАЛ ЦЕНТР" в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заявления требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в отчете об оценке по состоянию на 23 января 2015 года, а именно в размере *** рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 23 января 2015 года, в размере *** рублей с 23 января 2015 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: 14.01.2016 г.

Судья: подпись