Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 21 января 2016 г. по делу N 33-743/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Суханкина А.Н.

судей

Ольковой А.А.

Зайцевой В.А.

при секретаре Доевой З.Б. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Есечкина ВН, Есечкиной АА к Администрации г. Екатеринбурга, МУГИСО, обществу с ограниченной ответственностью "Рейн" о признании действий незаконными, возложении обязанности по формированию участка и исправлению кадастровой ошибки, о признании аукциона по продаже земельного участка и договора купли-продажи земельного участка недействительными по апелляционной жалобе истцов Есечкина ВН и Есечкиной АА на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 27.08.2015.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения истцов Есечкина В.Н., Есечкиной А.А., представителя истцов Китиной А.А., представителя ответчика ООО "Рейн" Заводовой Т.В., судебная коллегия

установила:

Есечкин В.Н., Есечкина А.А. являются собственниками (по 1/3 доли в праве каждый) ... Право собственности зарегистрировано в установленном порядке ( / / ) на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ( / / ). Оставшаяся 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру принадлежит несовершеннолетней ФИО1

Многоквартирный дом по ... в числе прочих домов расположен на земельном участке площадью ( / / ) кв.м с кадастровым номером N, границы которого в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.

Ответчик ООО "Рейн" является собственником смежного земельного участка площадью ( / / ) кв.м с кадастровым номером N, расположенного по ... Право собственности зарегистрировано в установленном порядке ( / / ) на основании договора купли-продажи N от ( / / ). Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Договор купли-продажи N от ( / / ) был заключен между ООО "Рейн" и МУГИСО по результатам аукциона по продаже земельного участка, проведенного ( / / ).

Ссылаясь на то, что при формировании земельного участка с кадастровым номером N в его границы вошла часть многоквартирного дома истцов, последние с учетом уточнений просили признать недействительными аукцион, проведенный ( / / ) за N, по продаже земельного участка с кадастровым номером N, а также договор N от ( / / ) купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между МУГИСО и ООО "Рейн", возложить на Администрацию г. Екатеринбурга и МУГИСО обязанность в порядке и сроки, установленные законом, провести комплекс мероприятий по устранению кадастровой ошибки в местоположении смежной границы между участками с кадастровыми номерами N и N, и сформировать земельные участки с учетом фактического землепользования с соблюдением градостроительных, пожарных и санитарных норм, а также с учетом мест общего пользования, дорог и подъездов транспорта к расположенным на участках зданиям.

Кроме того, просили признать незаконными действия (бездействия) и отказ Администрации г. Екатеринбурга и МУГИСО по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, обязать Администрацию г. Екатеринбурга и МУГИСО в порядке и сроки, установленные законом, провести такой аукцион.

В судебном заседании истцы и их представитель Китина А.А. доводы иска поддержали.

Представитель ответчика МУГИСО в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором указано, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению. Также указано, что в отношении участков с кадастровыми номерами N и N ведутся работы по устранению кадастровой ошибки, а за формированием и постановкой на кадастровый учет земельного участка, на котором расположен ... , вправе обратиться собственники жилых помещений данного дома самостоятельно.

Представитель ответчика ООО "Рейн" в представленном отзыве просила в удовлетворении заявленных требований отказать в виду их необоснованности.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 27.08.2015 исковые требования Есечкина В.Н., Есечкиной А.А. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным судом решением, полагая его незаконным и необоснованным, истцы Есечкин В.Н., Есечкина А.А. подали апелляционную жалобу, в которой указали, что судом дана неверная оценка представленным доказательствам, неправильно определены обстоятельства, подлежащие установлению, неверно определен закон, подлежащий применению.

В заседании судебной коллегии истцы и их представитель доводы жалобы поддержали.

Представитель ответчика ООО "Рейн" просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении жалобы истцов отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом. Помимо направления извещений о времени и месте рассмотрения дела по почте, информация о рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции была размещена на сайте Свердловского областного суда.

Заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером N был сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном порядке, процедура проведения аукциона по продаже права собственности на данный участок соблюдена, договор купли-продажи, заключенный между МУГИСО и ООО "Рейн" соответствует требованиям закона, при этом требование об исправление кадастровой ошибки является преждевременным и может быть разрешено лишь после установления границ участка с кадастровым номером N с учетом необходимой придомовой территории. По требованиям относительно участка с кадастровым номером N суд указал на пропуск трехмесячного срока и отсутствие доказательств обращения истцов за предоставлением данного участка.

Указанные выводы основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом, как согласно пунктам 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Также собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Администрация не представила суду доказательств соблюдения прав собственников многоквартирного дома, а также требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности при формировании земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно имеющемуся в материалах дета техническому паспорту по состоянию на ( / / ) ... состоит из основного строения (литера В) площадью ( / / ) кв.м, холодного пристроя (литера в) площадью ( / / ) кв.м и холодного пристроя (литера в1) площадью ( / / ) кв.м. Приложенным к техническому паспорту планом и кадастровым паспортом от ( / / ) подтверждается, что холодный пристрой (литера в1) площадью ( / / ) кв.м относится к ...

Из подготовленной Администрацией г. Екатеринбурга в целях формирования спорного участка схемы его расположения на кадастровом плане, видно, что граница данного участка прошла по стене ... , в результате чего холодный пристрой дома оказался включен в образованный земельный участок, которому впоследствии был присвоен кадастровый N.

По заключению кадастрового инженера ФИо2 от ( / / ) общая площадь пересечения с домом составляет ( / / ) кв.м (входная группа (крыльцо) - ( / / ) кв.м, часть основного строения - ( / / ) кв.м). Вход и выход из квартиры истцов осуществляется через земельный участок с кадастровым номером N.

Эти же обстоятельства подтверждены заключением специалиста N от ( / / ) ( / / ) ФИО3

Таким образом установлено и не оспаривается никем из сторон, что часть многоквартирного дома расположена на участке, сформированном Администрацией г. Екатеринбурга и приобретенном с торгов ООО "Рейн".

Возражения ООО "Рейн" о том, что истцами была произведена самовольная реконструкция холодного пристроя в данном случае правового значения не имеют, поскольку как следует из изготовленной на топографической съемке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 236, т. 1), до реконструкции часть дома также находилась на сформированном участке.

В силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, установленного ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, границы формируемого участка не могут пересекать существующие на участках здания, строения, сооружения.

Поскольку участок, занятый многоквартирным домом, а также необходимый для его использования, в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в спорный период, а также норм ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не может быть предметом распоряжения, в том числе путем проведения торгов, так как исключительное право на данный участок принадлежит собственникам многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу, что проведение торгов в отношении участка, сформированного частично за счет земель многоквартирного дома, противоречит закону.

Согласно ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом коллегия отмечает, что вопреки выводам суда первой инстанции у истцов отсутствует иной способ защиты своего права, в том числе путем истребования своего имущества из чужого незаконного владения, поскольку участок, необходимый для эксплуатации жилого дома сформирован не был.

Разрешая требования истцов к Администрации г. Екатеринбурга и МУГИСО о возложении обязанности в порядке и сроки, установленные законом, исправить кадастровую ошибку в местоположении границ участков и сформировать земельный участок под многоквартирный дом с учетом фактического землепользования и градостроительных норм, судебная коллегия оснований для их удовлетворения не находит, поскольку в случае признания торгов и договора купли-продажи недействительными, какие-либо препятствия для формирования участка под многоквартирный дом истцов во внесудебном порядке отсутствуют.

Такое формирование осуществляется в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.04.2012 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в отношении территории квартала, где находится многоквартирный дом истцов, проект межевания не утверждался, основания для исправления кадастровой ошибки в местоположении границ участков отсутствуют. Требования о снятии участка с кадастровым номером N с кадастрового учета в настоящем деле не заявлены.

Исковые требования о признании незаконными действия (бездействия) и отказ Администрации г. Екатеринбурга и МУГИСО по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, возложении обязанности на Администрацию г. Екатеринбурга и МУГИСО в порядке и сроки, установленные законом, провести такой аукцион, также не подлежат удовлетворению.

На основании п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 10.1 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 2,4 Областного закона от 24.11.2014 N 98-ОЗ "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления МО "г. Екатеринбург" и органами государственной власти Свердловской области ... " органом, уполномоченным на распоряжение землями, право собственности на которые не разграничено, является МУГИСО, в связи с чем Администрация г. Екатеринбурга является ненадлежащим ответчиком по данному требованию.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, исходя из имеющегося в материалах дела ответа на обращение истцов от ( / / ) N, намерено провести в отношении земельного участка с кадастровым номером N аукцион, исходя из чего обязывать указанный орган судебным решением к совершению этих действий правовых оснований не имеется (ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцы и их представитель в заседании судебной коллегии не смогли пояснить, какими действия (бездействиями) МУГИСО нарушает их права и законные интересы в отношении участка N, на который они претендуют.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 27.08.2015 в части отказа в иске Есечкина ВН, Есечкиной АА к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ООО "Рейн" о признании аукциона и договора купли-продажи недействительными отменить.

Принять по делу в этой части новое решение, которым иск удовлетворить.

Признать недействительным аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером N, проведенный ( / / ) (протокол N).

Признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО "Рейн" договор купли-продажи N от ( / / ) земельного участка с кадастровым номером N.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Есечкина ВН и Есечкиной АА - без удовлетворения.

Председательствующий Суханкин А.Н.

Судьи Олькова А.А.

Зайцева В.А.