Решение Свердловского областного суда от 03 февраля 2016 г. по делу N 3а-120/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Парамоновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-120/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Силур-Технопарк" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Правительству Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрации Арамильского городского округа,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

- от ООО "Силур-Технопарк": представитель Кобелева А.А. на основании доверенности от 01.11.2015;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель Мелеш Ю.В. на основании доверенности от 30.12.2015;

- от Правительства Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области: представитель Гаврилова М.Л. на основании доверенности от 27.01.2016;

- от администрации Арамильского городского округа: представитель Чернышев О.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Силур-Технопарк" (далее - ООО "Силур-Технопарк", административный истец), указывая, что является собственником земельного участка, обратилось с настоящим административным исковым заявлением в Свердловский областной суд, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:1112 в размере его рыночной стоимости 59314849 руб. по состоянию на 14 июля 2012 года.

Административным истцом представлен Отчет об оценке от 19 ноября 2015 N 61ЕК-2015, выполненный ООО "Интегро "Оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 июля 2014 года определена в размере 59314849 руб. вместо установленной кадастровой стоимости в размере 222521513,06 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью нарушает права ООО "Силур-Технопарк" - собственника земельного участка, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога.

В судебном заседании представитель административно истца Кобелева А.А. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля Л..

Также в судебном заседании приняли участие представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - Мелеш Ю.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области - Гаврилова М.Л. и Администрации Арамильского городского Чернышев О.А.

Правительство Свердловской области извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечило.

В силу ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), неявка в судебное заседание представителя указанного лица, участвующего в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела в их отсутствии.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении заявленных требований оставлен на усмотрение суда, возражений относительно установления кадастровой стоимости в размере рыночной, у представителя Мелеш Ю.В., нет.

От ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области получен отзыв, в котором указано, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 14 июля 2012 года.

Кадастровая стоимость рассчитана на основании Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области" (далее - Постановление N 695-ПП), и составляет 222521513,06 руб.

От Администрации Арамильского городского округа поступили возражения на административное исковое заявление с просьбой отказать в удовлетворении иска, поскольку рыночная стоимость по спорному земельному участку значительно ниже кадастровой стоимости.

По материалам дела судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:1112, площадью 36 773 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Арамиль, ул. Клубная 57, что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 15.07.2015.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 14 июля 2012 года и составляет 222521513,06 руб.

Данная стоимость рассчитана на основании Постановления N 695-ПП.

Ссылаясь на нарушение своих прав, которое выражается в том, что размер земельного налога зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, а так же на положения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:1112 в размере его рыночной стоимости 59314849 руб. по состоянию на 14 июля 2012 года.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетеля Л., суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения настоящего административного искового заявления.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным округом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в названных случаях, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

Постановлением N 695-ПП по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Свердловской области, кадастровая стоимость земельных участков утверждена по состоянию на 1 января 2010 года.

Спорный земельный участок не вошел в перечень проводимой массовой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Свердловской области; он был поставлен на кадастровый учет 14 июля 2012 года.

Поскольку в данном случае земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет 14 июля 2012 года, следовательно, на эту дату определяется его кадастровая стоимость.

Для целей Федерального Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3).

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

Административным истцом был представлен Отчет об оценке от 19 ноября 2015 N 61ЕК-2015, выполненный ООО "Интегро "Оценка", исследовав который суд не находит оснований считать его неполным, или недостоверным, и считает возможным основываться на его данных в силу следующего.

Общие требования к содержанию Отчета об оценке перечислены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.

В частности, такими принципами являются: принципы обоснованности, однозначности и проверяемости.

По общему правилу отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, в том числе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 1, 11, 20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, законодательством предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания Отчета от 19 ноября 2015 N 61ЕК-2015 следует, что оценщик, проводивший оценку - Ш. работает по трудовому договору в ООО "Интегро "Оценка".

Оценщик провела оценку в соответствии с Законом об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.05.2015 N 297, Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 298, Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 299, Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденный приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 N 508, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденный приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611.

Из содержания отчета следует, что оценщик обладает специальным образованием, является членом саморегулируемой организацией оценщиков, в установленном законом порядке застрахована его ответственность и ответственность юридического лица, с которым он состоит в трудовых отношениях.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, названный отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Кроме того, отчет скреплен печатью этого юридического лица.

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п. 8 п/п "и" ФСО N 3: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки.

Согласно п. 4 ФСО N 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете об оценке от 19 ноября 2015 N 61ЕК-2015, соответствуют предмету исследования, данным об объекте оценки, имеющимся в материалах дела, содержат необходимые обоснования и разъяснения.

В качестве ценообразующих факторов оценщиком приняты во внимание местоположение участка, его количественные и качественные характеристики, данные о правах, ограничениях, разрешенном использовании, экономических условиях земельного рынка Свердловской области.

При определении рыночной стоимости был использован сравнительный подход и соответствующий ему метод оценки - сравнения продаж.

В качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана цена за 1 кв. м. площади земельного участка.

В мотивировочной части приведены аргументы в пользу такого выбора и причины предпочтения относительно затратного и доходного подхода.

Суд находит такой подход обоснованным и соответствующим целям определения рыночной цены для установления его кадастровой стоимости как объективного показателя его действительной экономической привлекательности.

В соответствии с п. 10, 11 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объектом - аналогом в силу п. 10 ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оцениваемый объект относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование под административную застройку.

Анализ выявленных предложений о продаже земельных участков под общественно - деловую (коммерческую застройку) позволил Оценщику сделать вывод об отсутствии пригодных для расчета аналогов.

В связи с этим Оценщик провел анализ рынка земельных участков под производственно-складскую застройку с целью выявления сопостовимых по местоположению и масштабу объектов.

Из предложенных на дату оценки предложений Оценщиком было отобрано 69.

По ним установлены минимальные и максимальные значения и выведена средняя стоимость 1 кв., которая составила 864 руб.

Из 69 предложений Оценщик выбрал 3 объекта-аналога.

Оценщиком приложены к отчету копии материалов и распечаток, на которые он опирался в своем исследовании.

Приложенные к Отчету источники содержатся сведения об их стоимости, виде передаваемых прав, площади земельных участков, и иные данные, позволяющие отнести земельные участки к категории земель населенных пунктов, к виду разрешенного использования - под производственно-складскую застройку.

Недостающая в объявлениях информация была восполнена оценщиком из публичной кадастровой карты (ссылка на которую имеется в отчете), из картографического ресурса 2ГИС Екатеринбург.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иными.

В частности Оценщиком применены корректировки на торг, на местоположение, на целевое использование, на объем передаваемых прав, на наличие инженерного обеспечения.

По остальным элементам сравнения корректировки не проводились.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает.

В тексте отчета подробно изложены используемые корректировки (процентные и стоимостные), поправки, применяемые к стоимости аналогов.

В отчете имеется ссылка на источники информации, которыми оценщик руководствовался при установлении размера корректировок, выдержки из которых, приобщены к отчету.

При проверке введенных Оценщиком корректировок арифметических ошибок выявлено не было: расчет соответствует приведенным математическим формулам.

На возникшие у суда вопросы по методике проведения оценки свидетелем даны полные и исчерпывающие ответы в судебном заседании.

Тем самым, оснований для критической оценки относительно выбора конкретных объектов-аналогов, равно как и расчета стоимости земельного участка с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, у суда не имеется.

При итоговом согласовании результатов оценщик, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:1112 по состоянию на 14 июля 2012 года составляет 59314849 руб.

Лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства того, что имеющийся в административном деле Отчет от 19 ноября 2015 N 61ЕК-2015 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки.

Само по себе несогласие лиц, участвующих в деле с представленным Отчетом от 19 ноября 2015 N 61ЕК-2015 при отсутствии документов (доказательств) опровергающих его соответствие Закону об оценочной деятельности, не свидетельствует о том, что, информация, используемая оценщиком при проведении оценки, не отвечает требованиям достаточности, достоверности и проверяемости.

Выводы Отчета от 19 ноября 2015 N 61ЕК-2015 подтверждены экспертным заключением.

Таким образом, суд признает достоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:1112 в размере 59314849 руб. по состоянию на 14 июля 2012 года.

Именно эта стоимость в силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в комиссию - 18 декабря 2015 года.

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в соответствии с требованиями ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в комиссию 18 декабря 2015 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость для указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения), с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем, все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Поскольку при подаче административного иска административным истцом была уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., из бюджета в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации административному истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 4000 руб.

Руководствуясь статьями 114, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Силур-Технопарк" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:1112 равной рыночной стоимости, в размере 59314849 руб. по состоянию на 14 июля 2012 года, на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать18 декабря 2015 года.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Силур-Технопарк" из местного бюджета ошибочно уплаченную платежным поручением N 789 от 27 ноября 2015 года государственную пошлину за рассмотрение административного иска в Свердловском областном суде в размере 4000 (четыре) тысячи руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08 февраля 2016 года.

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова