Решение Приморского краевого суда от 23 ноября 2015 г. по делу N 3а-136/2015

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ровенко П.А.

при секретаре Петровой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Амбер Вуд" к Администрации Приморского края и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Амбер Вуд" (далее - ООО "Амбер Вуд") обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю (далее - Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю) о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование своих требований административным истец указал, что ему на праве аренды (доля участия в праве в праве - 1/10) принадлежат земельные участки с кадастровым номером N площадью 742 кв.м., и с кадастровым номером N, площадью 215 кв.м., расположенные по адресу: "адрес".

По результатам проведённой государственной кадастровой оценки земель Приморского края Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края.

В соответствии с данным нормативным правовым актом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 742 кв.м., установлена Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю в размере ... , кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 215 кв.м. - в размере ... , что, по мнению ООО "Амбер Вуд", не соответствует их рыночной стоимости.

Так, согласно отчёту об оценке от 20 марта 2014 года N( N), составленному оценщиком Общества с ограниченной ответственностью " ... , рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 1 января 2010 года составляла ... и ... соответственно.

Данный отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка 16 июля 2015 года получил положительное экспертное заключение ...

По мнению административного истца, поскольку согласно Методике расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока, утвержденной Муниципальным правовым актом г. Владивостока от 5 марта 2008 года N 17-МПА, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесение в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков в размере, не соответствующем их рыночной стоимости, нарушает права и законные интересы организации в сфере предпринимательской деятельности, так как необоснованно возлагает дополнительную обязанность по внесению арендных платежей.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости ООО "Амбер Вуд" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю, которая 26 января и 30 января 2015 года за исходящими N уведомила административного истца о том, что она не уполномочена рассматривать данные заявления.

Со ссылкой на положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) ООО "Амбер Вуд" просило суд изменить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером N, площадью 742 кв.м., и с кадастровым номером N, площадью 215 кв.м., расположенных относительно ориентира - здания (Лит. А, А1), находящегося в границах участков (почтовый адрес ориентира: "адрес"), определив её равной их рыночной стоимости: 6211 000 рублей и 1800000 рублей соответственно; а также возложить на Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю обязанность внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Определением судьи Приморского краевого суда от 25 августа 2015 года исковое заявление ООО "Амбер Вуд" принято к производству Приморского краевого суда с возбуждением гражданского дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

На основании части 1 статьи 3 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" с 15 сентября 2015 года настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), в связи с чем, процессуальное положение ООО "Амбер вуд" определено как административного истца; Администрации Приморского края и Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю - как административных ответчиков; Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - как заинтересованного лица.

Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил. При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьёй 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю.

В судебном заседании представитель ООО "Амбер Вуд" Сыщиков Е.И. требования административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N поддержал в полном объёме по указанным в нём доводам, дополнительно пояснив, что несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права и законные интересы организации, поскольку увеличивает её финансовые обязательства по уплате арендных платежей. По мнению представителя административного истца новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равная его рыночной стоимости, должна определяться по состоянию на 1 января 2010 года, а не на дату постановки данного объекта недвижимости на кадастровый учёт и внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости. Также представитель административного истца указал, что отчёт об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков от 20 марта 2014 года N( N), составленный оценщиком ... и положительное экспертное заключение на данный отчёт полностью соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, их выводы являются достаточными и достоверными. Каких-либо оснований ходатайствовать об истребовании в порядке статьи 63 КАС РФ дополнительных доказательств, а также о назначении по делу в порядке статьи 77 КАС РФ оценочных экспертиз в целях определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N у ООО "Амбер Вуд" не имеется.

Представитель Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края Раков А.Ю. в судебном заседании полагал, что административное исковое заявление ООО "Амбер Вуд" удовлетворению не подлежит, поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края были утверждены Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края", которое было опубликовано в установленном порядке, к настоящему моменту не отменено и не признавалось недействующим. В отчёте об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N( N), составленном оценщиком ... , не учтено, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, то есть 28 июня 2012 года, соответственно, определение рыночной стоимости земельного участка должно быть произведено по состоянию на 28 июня 2012 года; при расчете рыночной стоимости двух земельных участков оценщиком объединены их площади (957 кв.м.) и земельные участки рассмотрены как один земельный участок, что не позволило выделить характеристики, определяющие земельные участки в качестве индивидуально определенных вещей, а также учесть, что кадастровая стоимость земельных участков определена на разные даты. Кроме того, оценщиком неверно выполнены расчёты сравнительным методом; объекты-аналоги не совпадают с объектом оценки по правовому режиму, размеру и целевому назначению; для объектов-аналогов, находящихся в аренде, неистекшие периоды аренды необоснованно определены как равные; отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать объекты-аналоги как существующие объекты недвижимости на дату оценки. В представленном положительном экспертном заключении отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации. Таким образом, отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не могут быть признаны достоверными и достаточными.

Выслушав представителя ООО "Амбер Вуд" Сыщикова Е.И., представителя Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края Ракова А.Ю., исследовав все доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении административного искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края", опубликованным 31 декабря 2010 года в "Приморской газете" N 111 (502), были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; группы видов разрешённого использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м. земель населённых пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.

Как следует из материалов дела, 16 марта 2015 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Амбер Вуд" заключены договоры аренды N в отношении земельных участков с кадастровым номером ... расположенных по адресу: "адрес" (доля участия ООО "Амбер Вуд" в праве составляет 1/10), разрешенное использование: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договоры аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Иные пользователи земельных участков (физические лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11) сообщили суду об отсутствии у них зарегистрированных прав на данные объекты недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 742 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учёт 8 мая 2007 года, о чём свидетельствует содержание кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ N.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 215 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учёт 28 июня 2012 года, о чём свидетельствует содержание кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ N.

Согласно кадастровым справкам от 30 января 2015 года и от 2 февраля 2015 года, составленным Филиалом "ФКП Росреестра" по Приморскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2010 года в размере ... а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 28 июня 2012 года в размере ...

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьёй.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, ООО "Амбер Вуд" указывает на то, что расчет арендной платы в отношении указанных земельных участков производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в то же время, установленная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N не соответствует их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года.

В силу положений части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости возлагается на административного истца.

Доказывая обоснованность требований административного искового заявления, ООО "Амбер Вуд" ссылается на выводы отчёта об оценке земельных участков от 20 марта 2014 года N( N), составленного оценщиком ... " ФИО7 (далее - Отчёт об оценке), согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2010 года составила 6211000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2010 года составила 1 800000 рублей, а также на положительное экспертное заключение на данный отчёт об оценке от 16 июля 2015 года N/Владивосток, составленное ...

Между тем, как уже указывалось выше, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3114307 рублей 25 копеек установлена Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Приморскому краю по состоянию на 28 июня 2012 года (то есть по состоянию на момент образования данного земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учёт), а не на 1 января 2010 года.

В судебном заседании представитель ООО "Амбер Вуд" Сыщиков Е.И. пояснил, что необходимости определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 28 июня 2012 года не имеется, и ходатайств о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости на указанную дату ООО "Амбер Вуд" заявляться не будет.

В то же время, в силу пункта 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года N, в случае, когда образование нового земельного участка произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость такого земельного участка определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Таким образом, со стороны ООО "Амбер Вуд" суду не представлены доказательства несоответствия кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N размеру его рыночной стоимости непосредственно на дату установления его оспариваемой кадастровой стоимости, как того требуют положения статей 24.18, 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Поскольку сведения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2010 года не отражают его действительную рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости, соответствующие требования ООО "Амбер Вуд" удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Отчёт должен быть составлен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, и других нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчёте. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Таким образом, представленные административным истцом Отчёт об оценке и экспертное заключение не имеют для суда заранее установленной силы, они подлежат проверке на их соответствие законодательству об оценочной деятельности.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

С 29 сентября 2015 года действует Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая величина стоимости объекта оценки рассчитывается посредством использования различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО N 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка, арендуемого ООО "Амбер Вуд", оценщик ... использовал только сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО N 1).

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (пункт 3 ФСО N 1).

Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Аналогичные нормы содержались также и в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённом Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, который действовал на момент составления Отчёта об оценке.

Между тем в Отчёте об оценке, определяя рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 1 января 2010 года, оценщик указал, что указанные земельные участки рассматриваются им как единый объект оценки, имеющий общую площадь 957 кв.м. (страницы 15 и 34 Отчёта об оценке), хотя с учётом положений пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок с кадастровым номером N появился как объект недвижимости с момента постановки его на кадастровый учёт (28 июня 2012 года), то есть он не мог участвовать в гражданском обороте по состоянию на 1 января 2010 года.

Таким образом, оценщик нарушил требования пункта 3 ФСО N 1 при определении объекта оценки, тогда как непосредственно земельный участок с кадастровым номером N, площадью 742 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", и поставленный на государственный кадастровый учёт ранее 1 января 2010 года, в Отчёте об оценке в качестве объекта оценки указан не был.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются элементы сравнения, перечисленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).

В данном случае при расчёте рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал корректировки по шести элементам сравнения: скидка на торг; имущественные права; район месторасположения; расположение относительно автомобильного и пешеходного трафиков; доступные коммунальные услуги и их состояние; площадь земельного участка (страницы 30-35 Отчёта об оценке).

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода оценщик должен сравнивать объект недвижимости, являющийся объектом оценки, с другими сходными объектами недвижимости.

В Отчёте об оценке в качестве объектов-аналогов выбраны три земельных участка, которые, как указано оценщиком, по своим характеристикам наиболее сопоставимы с объектом оценки (страница 29, Таблица 6-1 Отчёта об оценке).

К числу этих объектов-аналогов были отнесены: земельный участок площадью 1 900 кв.м., расположенный по "адрес" в "адрес", кадастровый квартал N (далее - Объект-аналог N 1); земельный участок площадью 2 382 кв.м., расположенный по "адрес", кадастровый квартал N (далее - Объект-аналог N 2); земельный участок площадью 2 655 кв.м., расположенный в районе "адрес", кадастровый квартал N (далее - Объект-аналог N 3). Вместе с тем в Отчёте об оценке не были приведены кадастровые номера данных Объектов-аналогов, а также другие сведения, позволяющие идентифицировать их как существующие объекты недвижимости.

Дополнительно в ходе рассмотрения дела ООО "Амбер Вуд" представило 28 сентября 2015 года письменную информация, согласно которой Объекты-аналоги NN 1, 2, 3 имеют кадастровые номера N соответственно.

Однако из содержания сведений Публичной кадастровой карты следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1896 кв.м., имеет разрешённое использование "для дальнейшей эксплуатации производственной базы" и расположен примерно в 111 м. на юго-запад от ориентира - нежилого здания (почтовый адрес ориентира: "адрес"), следовательно, его характеристики невозможно соотнести с характеристиками Объекта-аналога N 1, площадью 1900 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", предназначенного "под производственные объекты", который согласно информации, использованной в Отчёте об оценке, находится в кадастровом квартале N, а не в кадастровом квартале N.

Таким образом, суд приходит к выводу, что материалы Отчёта об оценке и документы, дополнительно представленные ООО "Амбер Вуд", не подтверждают то обстоятельство, что Объект аналог N 1 существовал на дату оценки как объект недвижимости, который мог находиться в гражданском обороте, в отношении которого была возможна государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права собственности, других вещных прав (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При составлении Отчёта об оценке оценщик пришёл к выводу, что и объект оценки и объекты-аналоги имеют одно назначение (разрешённое использование) - "торгово-офисное" (страница 31 Отчёта об оценке), в связи с чем, корректировка стоимости по этому показателю не проводилась.

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером N указано, что он имеет разрешённое использование "для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания", тогда как согласно сведениям, содержащимся в Публичной кадастровой карте, Объект-аналог N 2, имеющий кадастровый N, предназначен "для благоустройства прилегающей территории", а Объект-аналог N 3, имеющий кадастровый N, предназначен "для строительства и дальнейшей эксплуатации гаража-стоянки". В свою очередь, включённые в Отчёт об оценке графические материалы с интернет-сайтов продаж объектов недвижимости, на данные которых ссылается оценщик, свидетельствуют о том, что Объект-аналог N 1 предназначен "под любой вид деятельности", Объект-аналог N 2 - "под строительство автосервисного комплекса", а Объект-аналог N 3 - "имеет обширное целевое назначение" (страницы 46, 47 Отчёта об оценке).

Из анализа содержания Постановления Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 N 437-па следует, что указанные выше виды разрешённого использования Объектов-аналогов не соответствуют той группе видов разрешённого использования земельных участков, к которой относится земельный участок с кадастровым номером N однако, необходимая корректировка стоимости указанных Объектов-аналогов по данному элементу сравнения в Отчёте об оценке не проводилась.

В соответствии с пунктами 5, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, информация, приведенная в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов; в случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Подобные положения содержались также в пунктах 4, 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, действовавшего на момент составления Отчёта об оценке.

Согласно пункту 13 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки сравнительным подходом, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Достаточной считается информация, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Между тем, по мнению суда, информация об Объектах-аналогах, использованная оценщиком, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N в соответствии со статьёй 62, 247, 248 КАС РФ выносились судом на обсуждение, представителю ООО "Амбер Вуд" в судебном заседании разъяснялось, что, с учётом бремени доказывания оснований заявленных требований, административный истец вправе ходатайствовать об истребовании дополнительных доказательств в порядке статьи 63 КАС РФ и о назначении по делу экспертиз по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии со статьёй 77 КАС РФ. Однако, представитель ООО "Амбер Вуд" Сыщиков Е.И. подобных ходатайств не заявил, пояснив, что уже имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждающие несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, являются достаточными и достоверными.

При подаче административного искового заявления со стороны ООО "Амбер Вуд" суду в соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и пунктом 5 части 2 статьи 246 КАС РФ представлено положительное экспертное заключение ... от 16 июля 2015 года N (далее - Заключение), согласно выводам которого Отчёт об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, требованиям Стандартов оценки СРО, членом которой является оценщик, а также признаны обоснованными выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки.

Вместе с тем в приложении к Заключению (Условия применения и ограничения на использование результатов экспертизы), указано, что при составлении Заключения эксперты не проводили личного ознакомления с объектом оценки, анализа исходных данных и не гарантируют точность исходных данных, заявленных оценщиком в Отчёте об оценке.

В то же время, из содержания пункта 17 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его проведения (ФСО N 5), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 328, прямо следует, что при проведении экспертизы отчёта об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, включая и требования Федеральных стандартов оценки о достаточности и достоверности используемой при оценке информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений (пункты 11, 13 ФСО N 1).

Таким образом, суд приходит к выводу, что определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 742 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира - здания (Лит. А, А1), находящегося в границах участка (Почтовый адрес ориентира: "адрес"), по состоянию на 1 января 2010 года в размере 6211 000 рублей, не может быть признана достоверной.

В свою очередь, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N устанавливалась по состоянию на 28 июня 2012 года, а не на 1 января 2010 года, как ошибочно полагает административный истец.

При указанных обстоятельствах административное исковое заявление ООО "Амбер Вуд" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью "Амбер Вуд" к Администрации Приморского края и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Приморского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий