Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 27 января 2016 г. по делу N 33-115/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Мележик Л.М.,

судей Песковой Ж.А., Тришкиной М.А.,

при секретаре Григорьевой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белоножко Т.В. к администрации муниципального образования "Город Саратов", комитету по управлению имуществом города Саратова о возложении обязанности по выкупу жилого помещения, по апелляционным жалобам Белоножко Т.В., администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Волжского районного суда города Саратова от 27.08.2015 года, которым исковые требования Белоножко Т.В. удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Песковой Ж.А., объяснения К., представлявшей интересы Белоножко Т.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца и возражавшей против доводов жалоб администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия

установила:

Белоножко Т.В. обратилась в суд с указанным выше иском, просила взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" денежные средства в счет выкупной цены комнаты в коммунальной квартире N ... дома N 146 по улице им. Кутякова И.С. в городе Саратове в размере ... , исходя из средней стоимости 1 кв.м общей площади жилых помещений по Саратовской области среднего качества (типовых) на вторичном рынке жилья, составляющей 38 660 рублей 64 копейки.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником указанной комнаты общей площадью 19,6 кв.м. Жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации она имеет право на получение выкупной цены за указанное жилое помещение.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 27.08.2015 года с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу Белоножко Т.В. взысканы денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Кутякова И.С., дом N 146, квартира N ... , в размере 588 973 рубля 75 копеек. Постановлено, что после выплаты администрацией муниципального образования "Город Саратов" указанной выкупной цены право собственности Белоножко Т.Н. на жилое помещение, расположенное по адресу: город Саратов, улица им. Кутякова И.С., дом N 146, квартира N., подлежит прекращению. С администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 10 000 рублей.

Стороны не согласились с постановленным решением суда, подали апелляционные жалобы.

В своей жалобе Белоножко Т.В. ссылается на неправильное определение судом взысканной в её пользу выкупной цены.

Администрация муниципального образования "Город Саратов" и комитет по управлению имуществом города Саратова полагают, что исковые требования Белоножко Т.В. не могут быть удовлетворены, поскольку не соблюдена процедура изъятия жилого помещения и земельного участка, предусмотренная статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме этого, указывают на то, что истец приобрела спорное жилое помещение после того, как жилой дом, в котором оно расположено, был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем сделка не соответствует требованиям закона.

На заседании судебной коллегии Белоножко Т.В., представители администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по управлению имуществом города Саратова, извещённые о месте и времени слушания дела, не явились. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости его изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с пунктом 49 названного Положения (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела видно и установлено судом, что с 12.09.2012 года на основании договора купли-продажи от 27.08.2012 года Белоножко Т.В. является собственником комнаты общей площадью 19,6 кв.м в коммунальной квартире N ... , расположенной в доме N 146 по улице им. Кутякова И.С. в городе Саратове.

Согласно заключению межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу от 19.06.2012 года N 1/к жилой дом N 146 по улице им. Кутякова И.С. в городе Саратове признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 30.08.2013 года N 381-р собственникам помещений в указанном жилом доме было предложено в течение трёх месяцев со дня издания распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений, а также произвести снос дома в срок до 01.09.2013 года.

До настоящего времени указанные мероприятия не осуществлены.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет право на взыскание выкупной цены спорного жилого помещения с администрации муниципального образования "Город Саратов", как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования "Город Саратов".

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Поскольку судом первой инстанции не в полном объёме были установлены значимые по делу обстоятельства и в опровержение доводов жалоб к материалам дела судебной коллегией приобщены дополнительные доказательства, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, обстоятельства, в подтверждение которых они получены и представлены, судебная коллегия считает установленными.

Так, по сведениям общества с ограниченной ответственностью "Авангард", регистрирующего органа и органов технического учета Белоножко Т.В. и ее сын Белоножко И.Н. зарегистрированы и проживают в комнате коммунальной квартиры N ... дома N 146 по улице им. Кутякова И.С. в городе Саратове с 21.09.2012 года, иного жилья в собственности не имеют.

Белоножко Т.В. в зарегистрированном браке не состоит, является малоимущей, что подтверждается копией свидетельства о расторжении брака Белоножко Т.С. с Б. (решение мирового судьи судебного участка N ... Центрального района города Твери от 30.05.2008 года), справкой, выданной 23.11.2015 года государственным автономным учреждением Саратовской области "Комитет социальной поддержки населения города Саратова".

Из заключения общества с ограниченной ответственностью "Саратовоблпроект-1" следует, что за период эксплуатации жилого дома N 146 по улице им. Кутякова И.С. города Саратова, веденного в эксплуатацию в 1933-1935 годах, капитальный ремонт проводился выборочно, физический износ фундамента достигает более 75%, стен и подвал 80%, междуэтажных перекрытий 50%, чердачного перекрытия 40%,стропильной системы 40%, кирпичных ветканалов 75%, крыльца 65%, лестницы спуска 40%, лестницы и сены спуска 65%, козырьков над входами в подъезд 60%, итого общий физический износ здания составляет 61%, здание находится в ветхом состоянии и является непригодным для проживания.

При наличии перечисленных обстоятельств следует вывод о том, что состояние спорного жилого помещения создает реальную угрозу жизни и здоровью проживающих в нём лиц.

Учитывая изложенное, принимая во внимание длительное бездействие администрации муниципального образования "Город Саратов", выразившееся в непринятии мер, определённых частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истец, являясь собственником непригодного для проживания жилого помещения, не лишена возможности реализовать свое право в соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации путем взыскания выкупной цены.

Взыскание с администрации муниципального образования "Город Саратов" выкупной цены непригодного для проживания жилого помещения является способом защиты нарушенного права истца.

При таких обстоятельствах, доводы жалоб ответчиков о неправомерности решения суда в связи с несоблюдением предусмотренной статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, нельзя признать состоятельными.

Не могут быть приняты во внимание и доводы жалоб ответчиков о том, что поскольку истец приобрела спорное жилое помещение после того, как жилой дом, в котором оно расположено, был признан аварийным и подлежащим сносу, сделка, совершенная в отношении указанного жилого помещения, не соответствует требованиям закона.

Доказательства того, что стороны договора купли-продажи спорного жилого помещения, заключая сделку, заведомо знали об аварийности данного жилья, материалы дела не содержат.

Кроме этого, распоряжение администрации муниципального образования "Город Саратов", в котором определены мероприятия по отселению жильцов многоквартирного дома N 146 по улице им. Кутякова И.С. города Саратова и установлен срок для сноса дома, было принято только 30.08.2013 года, то есть после того, как Белоножко Т.В. приобрела в собственность спорное жилое помещение.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривала, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор купли-продажи спорного жилого помещения его сторонами не оспорен; требование о применении последствий недействительности данной сделки, как ничтожной, ответчики не заявляли; основания полагать, что указанная сделка является ничтожной, отсутствуют.

Апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова не содержат доводов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции, имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда по существу заявленных требований. Указанные доводы сводятся к иному толкованию норм материального права, что не может служить основанием для отмены судебного акта.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с размером выкупной цены, взысканной судом первой инстанции с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счёт средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу истца.

Доводы апелляционной жалобы Белоножко Т.В. в этой части заслуживают внимания.

Определением Волжского районного суда города Саратова от 08.06.2015 года в целях определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы".

Согласно заключению названной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения (комнаты N ... в доме N 146 по улице Кутякова И.С. в городе Саратове) на момент оценки составляет 365 428 рублей 45 копеек исходя из расчета стоимости объектов-аналогов, с учетом метода сравнения продаж (сравнительный подход) и корректировки по отдаленности от центра города, количеству комнат, площади сопоставимых объектов, технического состояния.

Судом первой инстанции был допрошен эксперт, проводивший указанную экспертизу. Из его показаний следует, что расчет им произведён неточно, в связи с тем, что им производилась оценка только жилой комнаты, без учета площади мест общего пользования. Согласно дополнительному расчету, представленному экспертом районному суду, выкупная цена спорного жилого помещения составила 588 973 рубля 75 копеек.

Вместе с тем, выкупная цена изымаемого жилого помещения, определяемая по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, кроме рыночной стоимости жилого помещения включает в себя, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, с 28.07.2006 года состоит на кадастровом учете.

Поскольку при определении размера выкупной цены вышеперечисленные требования жилищного законодательства и установленные по делу обстоятельства не были учтены судом первой инстанции в полном объеме, апелляционным определением судебной коллегии от 09.12.2015 года по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственность "Центр судебных экспертиз".

Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз" выкупная цена спорного жилого помещения составляет 803 007 рублей.

При этом в указанную выкупную цену вошла рыночная стоимость комнаты в размере 571 183 рубля с учетом площади вспомогательный помещений в коммунальной квартире и доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, рассчитанная посредством сравнительного анализа объектов-аналогов, корректировки на местоположение, этаж, тип дома, внутреннее состояния комнаты, физический износ дома; убытки, в связи с изъятием жилого помещения в размере 32 520 рублей; рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок в размере 199 304 рубля.

Указанное заключение эксперта содержит подробное описание проведённого исследования, ясный и понятный ответ на поставленный судом вопрос, основания не доверять данному заключению отсутствуют.

Размер выкупной цены указанного жилого помещения с учетом вышеприведенных позиций, установленный экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз", ответчиками не оспорен, иного расчёта суду не представлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости взыскания с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу Белоножко Т.В. денежных средств в счёт выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: город Саратов, улица Кутякова, дом N 146, квартира N ... в размере, определенном экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз".

Исходя из приведённых выше норм закона и установленных по делу обстоятельств, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым решение суда в части взыскания с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" денежных средств в счет выкупной цены спорного жилого помещения изменить, взыскать с ответчика в пользу Белоножко Т.В. указанные денежные средства в размере 803 007 рублей.

Согласно части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Из материалов дела следует, что стоимость экспертизы, произведённой экспертами общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы", составила 10 000 рублей, стоимость экспертизы, произведённой экспертами общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз" составила 20 000 рублей, из которых 10 000 рублей истец уплатила. Исковые требования Белоножко Т.В. удовлетворены на 65,75%.

Таким образом, с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" подлежат взысканию расходы за производство экспертизы в размере 6 575 рублей, в пользу Белоножко Т.В. подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы обществом с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз" в размере 3 150 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз" подлежат взысканию расходы за производство экспертизы в размере 10 000 рублей.

С Белоножко Т.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" подлежат взысканию расходы за производство экспертизы в размере 3 425 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда города Саратова от 27.08.2015 года изменить в части.

Изложить абзацы первый и четвертый резолютивной части решения суда в следующей редакции:

"Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу Белоножко Т.В. денежные средства в счёт выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: город Саратов, улица им Кутякова И.С., дом N 146, квартира N ... , в размере 803 007 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" расходы за производство экспертизы в размере 6 575 рублей".

Дополнить резолютивную часть решения суда текстом следующего содержания:

"Взыскать с Белоножко Т.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" расходы за производство экспертизы в размере 3 425 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу Белоножко Татьяны Валерьевны расходы за проведение судебной экспертизы обществом с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз" в размере 3 150 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз" расходы за производство экспертизы в размере 10 000 рублей".

В остальной части решение Волжского районного суда города Саратова от 27.08.2015 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: