Решение Краснодарского краевого суда от 11 декабря 2015 г. по делу N 3а-258/2015

Краснодарский краевой суд в составе :

председательствующего судьи

: Бендюк А.К.

при секретаре судебного заседания

: Шиловой А.А.

с участием : представителя ЗАО "Краснодарпроектстрой" по доверенности

" Ф.И.О. "4., представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности

" Ф.И.О. "5, представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по КК по доверенности

" Ф.И.О. "6, представителя Администрации МО " ... " по доверенности

" Ф.И.О. "3

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по административному исковому заявлению З

АО "Краснодарпроектстрой" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Краснодарпроектстрой" обратился в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома, расположенного по адресу: РФ, " ... ", Центральный внутренний округ, " ... " в размере его рыночной стоимости, равной " ... " рублей, определенной по состоянию на 15 декабря 2014 года.

Обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

В обосновании своих требований указывая, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от " ... " является собственником земельного участка, расположенного по адресу: " ... "

Согласно, кадастровой справки филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"" по Краснодарскому краю от " ... " кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости вышеуказанного земельного участка составляет " ... " рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно завышена ЗАО "Краснодарпроектстрой" обратился в ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" для проведения рыночной оценки земельного участка, поскольку расчет налоговой базы за пользование земельным участком осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно отчета экспертной компании "Финэка"от " ... " " ... "ОЦ2015 об оценке земельного участка рыночная стоимость земельного участка кадастровый " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: РФ, " ... ", Центральный внутренний округ, " ... " по состоянию на дату оценки составляет " ... " рублей.

Указанный отчет получил положительную оценку эксперта Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков от " ... " за " ... " о чем выдано соответствующее заключение. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке земельного участка подтверждается.

ЗАО "Краснодарпроектстрой" обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от " ... " " ... " отклонено заявление ЗАО "Краснодарпроектстрой" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в связи с тем, что установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости в размере " ... " рублей более чем на 30 %.

ЗАО "Краснодарпроектстрой", считает, что указанное решение Комиссии является незаконным и нарушающим права административного истца как собственника, поскольку имеется существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью, что повышает налоги, уплачиваемые обществом.

В судебном заседании представитель ЗАО "Краснодарпроектстрой" по доверенности " Ф.И.О. "4. настаивал на требованиях, изложенных в административном исковом заявлении, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый " ... ", площадью " ... " кв.м, расположенного по адресу: " ... ", Центральный внутригородской округ, " ... " в размере его рыночной стоимости равной " ... " рублей. Проведенную экспертизу считает законной и обоснованной, с соблюдением необходимых норм и правил.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности " Ф.И.О. "5 возражал против удовлетворения требований ЗАО "Краснодарпроектстрой". Пояснив, что при проведении экспертизы значительно нарушены требования закона ст.3 ФЗ от " ... " N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оценщиком допущен ряд нарушений. Формула, используемая для определения величины корректировки на размер площади земельного участка не имеет математического смысла.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по КК по доверенности " Ф.И.О. "6, пояснила, что при рассмотрении требований ЗАО "Краснодарпроектстрой", интересы Комиссии по рассмотрению споров не затрагиваются, полагалась на усмотрение суда.

Представитель Администрации МО " ... " по доверенности " Ф.И.О. "3 возражала против удовлетворения требований ЗАО "Краснодарпроектстрой". Пояснив, что в отчете об оценке и приложении к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок. Доводы административного истца считаем необоснованными.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании ЗАО "Краснодарпроектстрой"является собственником земельного участка кадастровый " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: " ... " что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от " ... " " ... " выданном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В соответствии с

п.1, 5 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу

ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Из содержания положений

ст.3 ФЗ от " ... " N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст.24.19 Федерального закона.

Земельный участок с кадастровым номером " ... " относится к категории земель : земли населенных пунктов, жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома.

Согласно, кадастровой справки филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"" по Краснодарскому краю от " ... " кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости вышеуказанного земельного участка составляет " ... " рублей.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, заявитель ссылается на то, что в силу существенного различия между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, собственник вынужден оплачивать завышенный размер земельного налога.

В силу

ст. 24.18 Федеральный закон от " ... " " ... " - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно отчета экспертной компании "Финэка"от " ... " " ... " об оценке земельного участка рыночная стоимость земельного участка кадастровый " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: " ... " по состоянию на дату оценки составляет " ... " рублей.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам ст.67 ГПК РФ.

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от " ... " " ... ", установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " была определена на основании результатов кадастровой оценки земель : земли населенных пунктов, жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома в размере " ... " рублей.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО " ... ")", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от " ... " " ... ".

Приказом Минэкономразвития России от " ... " " ... " утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО " ... ")", положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО " ... "). Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО " ... ").

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " оценщик экспертной компании "Финэка" использовала только сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО " ... ").

Согласно пункту 22 ФСО " ... " сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (под."а" п.22 ФСО 1)

В отчёте об оценке выбраны три объекта-аналога. Оценщиком указано, что данные земельные участки рассматриваются как наиболее сопоставимые с объектом оценки по местоположению и характеристикам.

В отчёте об оценке не приведено кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Включённые в отчёт об оценке графические материалы с единственного интернет-сайта по продаже объектов недвижимости, на данные которого ссылается оценщик, свидетельствуют об отсутствии информации о дате размещения объявлений о продаже объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади. Характеристики объектов- аналогов не являются сходными, превышение по площади составляет более чем 30%. Также существенным является превышение стоимости аналогов. Приведенный количественный разброс параметров свидетельствует о нарушении оценщиком п. 14 ФСО " ... ", предусматривающего использование в качестве аналогов только тех объектов, которые имеют сходные характеристики.

Из содержания отчета следует, что при оценке корректировки на торга в рамках сравнительного подходка оценщиком использовалось мнение других специалистов(экспертов). В соответствии с п.19 ФСО " ... " если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО " ... ")", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от " ... " " ... ", при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно пункту 19 ФСО " ... " информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Достаточной считается информация, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В то же время, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет указанным выше требованиям. Приведенная в отчете информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов не свидетельствует в полной мере о ее достаточности, достоверности и доступности для анализа.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: " ... " в размере " ... " рублей не может быть признана достоверной.

Руководствуясь

ст.20, 175, 177,180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ЗАО "Краснодарпроектстрой" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено " ... ".

Судья Краснодарского краевого суда А.К. Бендюк