Апелляционное определение Верховного Суда Республики Хакасия от 24 декабря 2015 г. по делу N 33а-3623/2015

Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Душкова С.Н.,

судей Аевой И.И., Кунзек З.М.,

при секретаре Бедненко И.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя административного истца ОАО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК 13)" Марковой А.А. на решение Верховного Суда Республики Хакасия от 19 октября 2015 г., которым отказано в удовлетворении административного искового заявления ОАО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" к Правительству Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Аевой И.И., выслушав пояснения представителя административного истца Марковой А.А., поддержавшей доводы жалобы, представителей административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Хакасия Петровой Н.В., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия Зубец Н.В., представителя заинтересованного лица Администрации г. Абакана Гасан О.А., выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Республики Хакасия, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Хакасия (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по РХ), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по РХ) об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" руб., указывая, что является собственником этого земельного участка, кадастровая стоимость которого в "данные изъяты". не соответствует его рыночной стоимости, определённой в отчёте ООО " "данные изъяты"" N от ДД.ММ.ГГГГ., что существенно нарушает его интересы как налогоплательщика.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Минимущество Хакасии) и Администрация г.Абакана.

В судебном заседании представитель административного истца Маркова А.А. поддержала требования по основаниям, изложенным в заявлении и письменных пояснениях к иску.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по РХ Зубец Н.В. и ФГБУ "ФКП Росреестра" по РХ Пфанштиль В.П. поддержали возражения на иск, изложенные в их отзывах, просили в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Абакана Гасан О.А. полагала, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку отчёт об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N3.

Представители административного ответчика Правительства Республики Хакасия, заинтересованного лица Минимущество Хакасии в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд постановилрешение, которым в удовлетворении административного искового заявления отказал.

С решением суда не согласна представитель административного истца Маркова А.А., которая в апелляционной жалобе просит его отменить, административное исковое заявление удовлетворить, ссылаясь на допущенные судом при его принятии нарушения норм материального права и несоответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что неправильная оценка судом использованных при составлении отчета об оценке земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ объектов-аналогов на предмет соответствия характеристикам объекта оценки привела к ошибочному выводу о несоответствии данного отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Вопреки выводам суда, утверждает, что представленный административным истцом в обоснование заявленных требований отчет подготовлен компетентным специалистом и содержит все необходимые сведения, имеющие доказательственное значение при определении рыночной стоимости спорного объекта. Отмечает, что в указанном отчете оценщиком осуществлен подробный анализ рынка объекта оценки, наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, точное описание его количественных и качественных характеристик, а также месторасположение, что в полной мере соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 7 ( далее-ФСО). Обращает внимание на то, что при составлении отчета оценщик сформировал выборку земельных участков, относящихся к единому сегменту рынка, выбрал наиболее сходные с объектом оценки по основным экономическим характеристикам объекты-аналоги, произвел корректировку на состав передаваемых прав на объект, что не противоречит сложившейся судебной практике, а также пп. "е" п. 22 ФСО N 7. Полагает, что различие правовых режимов не может служить основанием для признания отчета недостоверным, т.к. корректировка по указанному показателю соответствует установленным нормам оценки, а отчет содержит подробный расчет её размера, не оспоренный ни одной из сторон. Утверждает, что вопреки выводам суда, в сводной таблице отчета имеется информация о наличии или отсутствии коммуникаций, об источниках её получения. По мнению автора жалобы, ценообразующим фактором, влияющим на размер стоимости земельного участка, является возможность подключения к инженерным коммуникациям, а для целей налогообложения наличие коммуникаций на участке не имеет значение. Считает, что оценщик обоснованно не проводил корректировку по виду разрешенного использования с учетом сопоставимости данного показателя у объекта оценки и объектов-аналогов, относящихся к одному сегменту рынка и имеющих одинаковый вид разрешенного использования, информация о котором содержится в опубликованных в средствах массовой информации объявлениях. Отмечает, что отсутствие в разделе "Сведения о частях земельного участка и обременениях" государственного кадастра недвижимости данных о вхождении земельного участка с кадастровым номером N в зону с особыми условиями использования территории воздушной линии электропередач не позволяет трактовать данный фактор как ценообразующий и исключает необходимость применения корректировок по фактору наличия обременений. Считает, что такая позиция оценщика соответствует сложившейся деловой практике оценки и подтверждается имеющимися в деле экспертными заключениями. Указывает на использование специалистом при составлении отчета 1 кв.м. как наиболее типичной единицы сравнения для оценки земельных участков, используемой участниками рынка и являющейся достаточной для расчета стоимости. Ссылается на несоответствие вывода суда о необходимости отражения в отчете сведений о наличии на участках-аналогах объектов недвижимого имущества нормам материального права. При этом отмечает, что согласно пункту 20 ФСО N 7 при оценке застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. Анализируя и сопоставляя положения пунктов 20 и 21 ФСО N 1, указывает, что специалист-оценщик при составлении отчета, действуя в рамках предоставленного ему права выбора методов оценки, обоснованно отказался от применения доходного подхода ввиду невозможности применения допустимых при таком подходе метода капитализации, метода остатка и метода предполагаемого использования с изложением соответствующих мотивов. В противном случае, как считает автор жалобы, оценка проводилась бы на основе значительного количества допущений и неизбежно повысила бы потенциальную величину возможных отклонений и ошибок в расчете стоимости. Отмечает, что отсутствие в задании на оценку сведений о составных частях земельного участка не ведет к изменению характеристик объекта, не влияет на итоговый результат его оценки и не является основанием считать отчет, оцененный положительными экспертными заключениями, недопустимым по делу доказательством. Обобщая изложенное, считает, что истцом надлежащим образом исполнена законодательно возложенная на него обязанность доказывания рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ путем предоставления отчета как доказательства, отвечающего критериям относимости и допустимости, в связи с чем полагает, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель административного ответчика Управления Росреестра по РХ Зубец Н.В. выражает согласие с решением суда.

Представители административного ответчика Правительства Республики Хакасия и заинтересованного лица Минимущества Хакасии на разбирательство по делу в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства по делу извещались надлежащим образом.

На основании положений ч. 2 ст. 150 и ч. 1 ст. 307 КАС РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений относительно неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее-Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО "Енисейская территориальная генерирующая компания" (ТГК 13)" на основании заключенного с продавцом Государственным комитетом Республики Хакасия по управлению государственным имуществом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания производственно-технологического комплекса.

Согласно содержанию кадастрового паспорта данного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N его кадастровая стоимость составляет "данные изъяты"

Административным истцом в материалы дела также представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой кадастровая стоимость этого земельного участка указана в размере "данные изъяты". и определена она по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., при этом в соответствии со справкой от ДД.ММ.ГГГГ данная стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Требуя защиты своего права, административный истец полагал, что фактическая рыночная стоимость данного участка не соответствует его кадастровой стоимости и составляет "данные изъяты" руб., представив в обоснование заявленных требований отчет N, выполненный по его заказу ООО " "данные изъяты"" ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что административным истцом не представлено в материалы дела допустимых доказательств, которые бы подтверждали заявленную истцом величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой.

Соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия исходит их следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно п.п. 18 и 19 Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 256, действовавшего на момент проведения оценки, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 20 Постановления от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывает на то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). По смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности) (пункт 22 указанного Постановления Пленума). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ) (пункт 23 указанного Постановления Пленума).

Согласно приложенным к материалам административного искового заявления положительным заключениям Делового союза оценщиков N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проверки отчета ООО " "данные изъяты"" N были сделаны выводы о том, что отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому урегулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Деловой Союз Оценщиков".

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии N от ДД.ММ.ГГГГ., поступившее от ОАО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК13)" заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером N отклонено.

Согласно представленному в материалы дела отчету при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка использовался сравнительный подход, который реализован методом сравнения продаж путем сравнительного анализа предложений к продаже объектов недвижимости с использованием данных, полученных из средств массовой информации.

Оценщиком выбраны пять объектов-аналогов, характеристики которых приведены в сводной таблице использованных в расчетах аналогов с учетом месторасположения, назначения, категории земель, характера окружающей застройки, имущественного права, наличие ж/д ветки или причала, коммуникации, дата сделки/оферты, площадь, стоимость за участок, стоимость за кв.м.

В качестве единицы сравнения при оценке стоимости для оцениваемого земельного участка выбрано количество рублем за квадратный метр площади.

По мнению оценщика, корректировка на категорию земель, вид разрешенного использования не требуется, т.к. оцениваемый объект и сопоставимые объекты -аналоги имеют одну категорию земель - "земли населенных пунктов", основной вид разрешенного использования - " размещение и строительство производственных зданий", поэтому различий по данному фактору между ними нет.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, разрешенное использование объекта оценки- эксплуатация и обслуживание производственно-технологического комплекса. При этом в таблице сравнения приведены характеристики объектов-аналогов (производство с фирмой, база, база, под базу, производство). По виду разрешенного использования участки не сравнивались.

Судебная коллегия также отмечает, что все заявленные оценщиком характеристики объектов-аналогов, которые перечислены в таблице сравнения, не подтверждены какой-либо документальной информацией, позволяющей утверждать о соответствии приведенных показателей действительности. В приложении к отчету отсутствуют документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения.

Ссылки на контактные данные продавцов и проведенные с ними переговоры в телефонном режиме не могут служить надлежащим подтверждением приведенных оценщиком сведений.

В отчете об оценке не названо кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах их государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.

Кроме того, суд первой инстанции справедливо указал на отсутствие в отчете оценщика и корректировок на наличие обременений, обоснованно сославшись на требования п. 22 ФСО N 7.

Соглашается судебная коллегия и с выводами суда первой инстанции о недостаточно мотивированном оценщиком отказе от использования доходного подхода и непринятии им во внимание, что часть объекта оценки занята тепловыми сетями и производственно-технологическим комплексом Абаканской ТЭЦ, которые могут быть источниками дохода.

Учитывая, что в представленных заключениях Делового союза оценщиков N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ. не отражены выявленные нарушения, они не могут рассматриваться в качестве положительных экспертных заключений.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, реализуя законодательно возложенные на него дискреционные полномочия, надлежащим образом применил регламентирующие спорные правоотношения нормы материального права, в том числе, положения Земельного кодекса РФ, Закона об оценочной деятельности, верно распределил между сторонами бремя доказывания юридически значимых для правильного и объективного разрешения данного спора обстоятельств, тщательно проверил содержание представленного административным истцом отчета об оценке на предмет соответствия законодательству, в том числе, федеральным стандартам оценки, действовавшим в период ее проведения ФСР N 1, ФСО N 3, а также ФСО N 7, учел при этом Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002г. N 568-р, и пришел к обоснованному выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Обращает на себя внимание и тот факт, что для разрешения противоречий со стороны представителя заинтересованного лица Администрации г. Абакана было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, от проведения которого сторона административного истца отказалась.

Доказательств, опровергающих выводы суда, а также каких-либо фактов, которые бы свидетельствовали о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в апелляционной жалобе не содержится, а потому она не может служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 19 октября 2015 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца ОАО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК 13)" Марковой А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий С.Н. Душков

Судьи И.И. Аева

З.М. Кунзек