Решение Тверского областного суда от 29 декабря 2015 г. по делу N 3а-137/2015

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Коршуновой Е.А.,

с участием представителей:

административного истца ООО "РИМ" Воробьевой Т.А.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Унанян Л.Г.,

административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области - Григорьевой Л.Х.,

заинтересованного лица - Администрации г. Твери - Тарасова В.В. и Аваева Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РИМ" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО "РИМ" первоначально обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ и определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

На момент принятия заявления к производству суда, ООО "РИМ" уточнило заявленные требования, просило суд определить кадастровую стоимостб земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права и законные интересы общества, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца - Воробьева Т.А. данные требования поддержала, пояснила, что административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен соответствующий требованиям законодательства отчет об оценке. Возражений против выводов судебной экспертизы не имеет.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Унанян Л.Г., Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области - Григорьева Л.Х., заинтересованного лица - Администрации г. Твери - Тарасов В.В. и Аваев Д.В. возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, согласилась с результатами проведенной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты".м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под проектирование и строительство торгового комплекса, расположенный по адресу: "адрес", был передан "данные изъяты" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области.

На основании договора уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора указанного земельного участка были переданы "данные изъяты"" на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора указанного земельного участка были переданы "данные изъяты"" на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора указанного земельного участка были переданы ООО "РИМ" на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанные договоры аренды и уступки прав аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Приложением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договору уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ - расчетом арендной платы предусмотрено, что данный расчет производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, являясь арендатором земельного участка, обязанным вносить арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости, ООО "РИМ" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на его кадастровую стоимость (изменение категории земель, вида разрешенного использования или площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года N 222, с применением утвержденного среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером N был преобразован из земельного участка с кадастровым номером N, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, не вошел.

В связи с принятием приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена органом кадастрового учета в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года N 222, по состоянию на 17 марта 2015 года и согласно акту определения кадастровой стоимости от 17 марта 2015 года, справке о кадастровой стоимости от 27 октября 2015 года составила "данные изъяты" рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество 24 сентября 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 09 октября 2015 года заявление ООО "РИМ" было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года N 254, что послужило основанием для обращения общества в суд.В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ФИО9 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 марта 2015 года составила "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ N, составленному экспертом Общероссийской общественной организации " "данные изъяты"" Экспертный совет ФИО10 в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Не соглашаясь с выводами оценщика, представитель Управления Росреестра по Тверской области в возражениях указал, что исходя из представленного отчета объект-аналог N относится с категории земель "земли населенных пунктов", что не соответствует объявлению о продаже и публичной кадастровой карте, из которых следует, что земельный участок расположен на землях промышленности; вид разрешенного использования объекта-аналога N указан - для строительства торгового или бизнес центра, что не соответствует данным публичной кадастровой карты, из которой следует, что указанный земельный участок имеет вид разрешенного использования - под пашню (для иных видов сельскохозяйственного использования); разброс между минимальным и максимальным значением скорректированных показателей рыночной стоимости аналогов составляет 51% в отличие от рекомендованных 30%, что значительно влияет на стоимость оцениваемого земельного участка.

Оценивая данный отчет в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256).

Из содержания отчета об оценке следует, что к числу наиболее важных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельного участка, оценщик отнес, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.

В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал три земельных участка, два из которых не соответствуют заявленным в отчете виду разрешенного использования и целевому назначению.

В ходе судебного разбирательства административным истцом приведенные выше недостатки отчета об оценке устранены не были.

Принимая во внимание возражения Управления Росреестра по Тверской области и Администрации г. Твери относительно выводов оценщика, в ходе производства по делу по ходатайству представителя административного истца и заинтересованного лица Администрации г. Твери определением суда от 10 ноября 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 марта 2015 года.

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО11, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации " "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 марта 2015 года составила "данные изъяты" рублей.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков под коммерческую застройку, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

При применении сравнительного подхода экспертом были подобраны объекты-аналоги по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога об объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы административный истец не воспользовался.

Иные участвующие в деле лица с выводами экспертного заключения согласились.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, а доказательством, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 17 марта 2015 года в размере "данные изъяты" рублей, несмотря на возражения представителя административного истца, именно в таком размере должна быть установлена кадастровая стоимость земельного участка.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Требования общества с ограниченной ответственностью "РИМ" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 марта 2015 года в размере "данные изъяты" рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 24 сентября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 11 января 2016 года.

Председательствующий С.А.Гришина